Đừng quá “bi quan” với việc lãi suất tăng
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhìn lại 5 năm qua, có thể thấy lãi suất thực sự có tác động khá rõ đến thị trường chung cư, nhưng không phải lúc nào lãi suất tăng thì giá giảm và lãi suất giảm thì giá tăng. Mức độ tác động còn phụ thuộc rất lớn vào cung cầu tại từng thời điểm.
Giai đoạn lãi suất tăng mạnh nhưng nguồn cung hạn chế, giá vẫn tăng. Trong 2022 - 2023, lãi suất cho vay tăng lên tới 14,1%, nhưng nguồn cung chung cư khan hiếm khiến giá vẫn duy trì xu hướng đi lên. Điều này cho thấy lãi suất có thể tạo áp lực lên sức mua, nhưng chưa đủ để kéo giá xuống khi cung thiếu.
Khi lãi suất giảm, đây là chất xúc tác tốt cho giá nhà tăng. Chi phí vay giảm giúp cải thiện khả năng chi trả, kích thích nhu cầu, trong khi nguồn cung chưa theo kịp, tạo thêm dư địa cho giá tăng. Đây cũng là điều thể hiện khá rõ trong giai đoạn 2024–2025, giá chung cư tăng mạnh ở Hà Nội, TP. HCM.
Năm 2026, tác động của lãi suất bắt đầu rõ hơn, đặc biệt tại Hà Nội. Sau một giai đoạn giá tăng mạnh, mặt bằng giá cao khiến người mua nhạy cảm hơn với chi phí vốn. Khi lãi suất tăng trở lại, nhiều dự án tại Hà Nội ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể, trong khi TP.HCM cũ điều chỉnh nhẹ hơn.
Theo ông Tuấn, tác động của lãi suất chủ yếu mang tính ngắn hạn, về dài hạn, giá nhà vẫn được quyết định bởi cung cầu, vị trí, hạ tầng và chất lượng tài sản. Vì vậy, khi lãi suất tăng, thị trường có thể tạo ra cơ hội tốt hơn về giá và khả năng đàm phán; còn nếu mua để ở và có khả năng tài chính phù hợp, không nhất thiết phải chờ đến khi lãi suất xuống mức thấp nhất.
Duy trì khoản tích lũy thường xuyên để xử lý những tình huống phát sinh
Gần đây, lãi suất cho vay đang có dấu hiệu hạ nhiệt sau thời gian tăng, tạo thêm cơ hội cho người mua nhà. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia trong ngành, quyết định xuống tiền lúc này vẫn cần được cân nhắc trên nhiều khía cạnh.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập cho biết, mặt bằng lãi vay ưu đãi hiện đã giảm tương đối nhiều so với khoảng 6 tháng trước. Hiện nay, nhiều ngân hàng còn áp dụng mức lãi suất cố định khác nhau đối với người mua căn nhà đầu tiên và người mua từ căn nhà thứ hai. Cách tiếp cận này cho thấy nhóm khách hàng mua nhà để ở đang được ưu tiên hơn so với nhóm nhà đầu tư.
Theo ông Kiên, người vay không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất được quảng cáo, bởi chi phí thực tế còn phụ thuộc vào thời gian ưu đãi, mức áp dụng sau đó và các điều khoản đi kèm. Nếu cân nhắc vay mua bất động sản ở thời điểm này, người mua cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề.
Trước hết, người mua phải xác định tổng số tiền gốc và lãi có thể trả ngân hàng mỗi tháng. Sau khi trừ khoản trả nợ, phần thu nhập còn lại phải đủ đáp ứng các chi phí sinh hoạt của gia đình.
Dẫu vậy, khả năng trả nợ của mỗi gia đình rất khác nhau. Ngoài khoản trả ngân hàng, cần tính đầy đủ các chi phí như ăn uống, nhà ở, đi lại, học hành của con cái, hiếu hỉ, hỗ trợ bố mẹ hoặc người thân...
Đặc biệt, theo ông Kiên, gia đình nên duy trì một khoản tích lũy thường xuyên khoảng 10% thu nhập, để xử lý những tình huống phát sinh. Chẳng hạn, một gia đình có thu nhập 60 triệu đồng/tháng không có nghĩa là có thể dùng 50-60 triệu đồng để trả nợ. Nếu sau khi trừ chi phí sinh hoạt và các khoản dự phòng, gia đình chỉ còn khoảng 30 triệu đồng có thể dành cho ngân hàng, thì chính 30 triệu đồng này mới là cơ sở để xác định khoản vay phù hợp.
Thứ hai, người vay nên có một khoản tiền dự phòng đủ để thanh toán nghĩa vụ với ngân hàng trong ít nhất 6 tháng. Nếu mỗi tháng phải trả ngân hàng 30 triệu đồng, khoản dự phòng nên ở mức khoảng 180 triệu đồng. Khoản tiền này nên được tách riêng, có thể gửi tiết kiệm và không sử dụng cho các nhu cầu chi tiêu thông thường.
Theo ông Kiên, thu nhập không phải lúc nào cũng ổn định. Nếu chẳng may mất việc, thu nhập giảm hoặc công việc kinh doanh gặp khó khăn, khoản dự phòng sẽ giúp người vay có thêm thời gian xử lý tình hình.
Trong 6 tháng đó, người vay có thể tìm công việc mới, điều chỉnh chi tiêu, tái cơ cấu tài chính, bán bớt tài sản hoặc, nếu cần, tính đến phương án bán chính căn nhà đang vay trước khi khoản nợ rơi vào tình trạng quá hạn, phát sinh nợ xấu.
Thứ ba, chỉ nên vay lãi suất ưu đãi trong 1 năm. Trước đây khi mặt bằng lãi suất chỉ khoảng 6-8%/năm, người mua có thể ưu tiên các gói cố định trong 2-3 năm để giảm rủi ro chi phí vốn tăng trở lại. Tuy nhiên, trong bối cảnh mặt bằng hiện vẫn ở mức tương đối cao, việc cố định trong thời gian quá dài không phải là phương án tối ưu.
Ông Kiên nêu ví dụ tại một ngân hàng thương mại cổ phần, người mua căn nhà đầu tiên đang được hưởng mức lãi suất khoảng 10,5% trong thời gian ưu đãi. Do đó, thay vì cố định trong nhiều năm, người mua có thể cân nhắc chọn gói vay ưu đãi khoảng một năm.
Đồng thời, người vay cần đặc biệt chú ý đến phí trả nợ trước hạn. Trong giai đoạn lãi suất thấp trước đây, khoản phí này ở một số ngân hàng có thể lên tới 3-5%, nhằm hạn chế việc người vay tất toán hoặc chuyển sang ngân hàng khác khi hết ưu đãi. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, ông cho rằng người vay có thể đàm phán mức phí thấp hơn, chẳng hạn khoảng 0,5-1%.
