Sau hơn nửa năm thị trường địa ốc rơi vào trầm lắng, những nhà đầu tư nhỏ lẻ đang “thấm” dần sự khó khăn. Hiện tượng cắt lỗ dần lan trên thị trường, đặc biệt đối với loại hình đất nền trong thời điểm nhà đầu tư cố vượt khó. Song cũng có nhà đầu tư đang nỗ lực gồng gốc lãi, chờ đợi làn sóng bất động sản xuất hiện để thoát hàng. Một nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, đang chuẩn bị cho kế hoạch “săn” hàng “ngộp”.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing chỉ ra trên thị trường có 4 nhóm nhà đầu tư điển hình.
Nhóm thứ nhất đã mắc kẹt tiền. Theo ông Trung, năm 2021-2022, các nhà đầu tư xuống tiền vào đất nền rất nhiều, đi khắp các tỉnh thành trong cả nước, mua vào cũng rất nhiều. Nhóm này thậm chí đã sẵn sàng “đu đỉnh” về giá vì tâm lý sợ mất cơ hội. Họ đang đứng trước nguy cơ mất hoàn toàn thanh khoản cho đến khi thị trường đất nền nóng trở lại, chắc chắn không phải trong tương lai gần.
Nhóm thứ hai đầu tư sản phẩm thấp tầng, mua vào giá cao. Thời điểm này bị tụt, bán lỗ thì chưa sẵn sàng. Bên cạnh đó, còn có nhóm đầu tư bất động sản bằng tiền vay, đòn bẩy tài chính lớn. Đây đang là nhóm chịu nhiều áp lực nhất, khả năng phải bán phá giá, bán lỗ.
Ông Trung phân tích thêm, còn nhóm chuyên đầu tư sản phẩm nhà trong dân. Đây là nhóm rất khó tiếp cận được vốn, do khó vay. Họ thường đầu tư bằng “tiền thịt”, tức là tiền vốn tự có, và vì thế cũng vô cùng mẫn cảm với các đợt tăng giảm của thị trường. Tất cả các kênh không tiếp cận được nguồn vốn vay có hỗ trợ lãi suất đều gặp vấn đề tính thanh khoản. Đất nền, nhà thổ cư, nhà phố đã hoàn thiện, các sản phẩm thấp tầng trong đại đô thị, căn hộ đã hoàn thiện nhưng hết hỗ trợ lãi suất – đều gặp khó khăn về thanh khoản. Đến đoạn cuối năm sau, những người vay nhiều nhưng hết ân hạn sẽ phải gốc và lãi. Đó có thể là một cơn ác mộng của nhiều nhà đầu tư.
Nhóm cuối cùng, là những nhà đầu tư chưa bị chôn vốn sâu trong thị trường hai năm qua. Họ sẽ là những người quyết định mặt bằng giá của thị trường trong thời gian tới. Tâm lý của những người còn tiền mặt chia làm 2 hướng: Hướng đầu tiên, ưu tiên giữa tiền mặt, không chấp nhận thêm rủi ro nào. Họ chấp nhận rằng tài sản của mình không tăng trưởng bởi lãi suất ngân hàng chỉ đủ để bù vào mức lạm phát. Hướng thứ hai, vẫn đang còn những nhà đầu tư tìm kiếm tài sản tốt để lựa chọn có lợi nhuận.
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cũng cho rằng, sẽ có nhóm những nhà đầu tư phải hạ giá bất động sản. Đầu tiên là những nhà đầu tư xuống tiền vào đất nền hoặc sản phẩm không sản sinh ra tiền. Vì không đáp ứng được nhu cầu ở thật, không tạo ra dòng tiền mà còn có thể khiến chủ đất phải gánh nợ khi họ sử dụng đòn bẩy tài chính.
Tiếp đến là nhà đầu tư bỏ tiền vào bất động sản nghỉ dưỡng. Đó còn là sản phẩm không sản sinh ra tiền khi không có khách thuê. Nhà đầu tư cũng phải tiêu tốn tiền để duy trì, trả tiền lãi cho loại hình bất động sản này. Ông Quyết phân tích thêm, với nhóm khách hàng đầu cơ, dùng vốn vay ngân hàng. Khi lãi suất ngân hàng tăng, họ phải trả lãi suất cao. Nếu không gánh được lãi suất, họ phải chuyển đổi và bán bất động sản của mình đi.
Tuy nhiên, theo ông Quyết, với nhà đầu tư mua bất động sản để tích luỹ, họ sẽ không bị ảnh hưởng. Đấy là những sản phẩm để đầu tư lâu dài.
Ông Lưu Ngọc Long, Chủ tịch HĐQT Trường An Group nhận định, 2023, sẽ còn là một năm khó khăn của những nhà đầu tư lướt sóng, ôm hàng. Bởi lẽ, 2023 là thời điểm hết thời gian ưu đãi cho vay của một số dự án, nhà đầu tư phải chấp nhận mức lãi suất thả nổi. Khi không gồng được, họ buộc phải bán tháo. Cũng theo ông Long, chỉ có lượng nhỏ nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt. Họ sẽ là nhóm đi “săn” hàng đẹp vì cơ hội tốt đã xuất hiện.
