Theo báo cáo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (Global Real Estate Transparency Index – GRETI) 2026 vừa được JLL công bố, Việt Nam hiện xếp hạng 50 trên tổng số 88 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát, với điểm số minh bạch đạt 3,15, tiếp tục nằm trong nhóm "Bán minh bạch" (Semi-Transparent).
Đáng chú ý, Việt Nam là một trong 10 thị trường có mức cải thiện điểm số mạnh nhất toàn cầu trong kỳ khảo sát 2024-2026, cùng với Ba Lan, Thái Lan, Australia, Qatar, Hàn Quốc, Ấn Độ, Ả-rập Xê-út, Dubai và Abu Dhabi.
Theo JLL, khu vực châu Á - Thái Bình Dương ghi nhận mức cải thiện mạnh nhất trong kỳ khảo sát năm nay, chiếm một nửa trong Top 10 thị trường cải thiện tốt nhất toàn cầu. Trong đó, Ấn Độ, Việt Nam, Hàn Quốc, Australia và Thái Lan là những thị trường dẫn đầu khu vực về mức độ cải thiện.
Trên phạm vi toàn cầu, 2/3 trong số 88 thị trường được khảo sát ghi nhận điểm số minh bạch tăng trong hai năm qua. Tuy nhiên, khoảng cách giữa nhóm dẫn đầu và các thị trường còn lại tiếp tục gia tăng.
Các thị trường thuộc nhóm “Minh bạch cao” và “Minh bạch” hiện thu hút hơn 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu, trong đó riêng nhóm “Minh bạch cao” chiếm khoảng 81%. Trong khi đó, nhóm “Bán minh bạch” – nơi Việt Nam đang thuộc về – chỉ chiếm khoảng 1,3% dòng vốn toàn cầu, cho thấy dư địa thu hút đầu tư còn rất lớn khi thị trường tiếp tục nâng cao tính minh bạch.
Hành trình từ "Minh bạch thấp" lên "Bán minh bạch"
Theo dữ liệu của JLL và LaSalle, trước năm 2020, Việt Nam thuộc nhóm “Minh bạch thấp”, với những hạn chế như dữ liệu thị trường khan hiếm, khung pháp lý phức tạp và thiếu rõ ràng, đặc biệt trong các vấn đề sở hữu bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài.
Năm 2016, việc Việt Nam gia nhập Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia được JLL xem là bước ngoặt đầu tiên, thể hiện cam kết hướng tới các chuẩn mực và cải cách quốc tế.
Từ năm 2020 đến nay, Việt Nam đã chuyển sang nhóm “Bán minh bạch”. Năm 2024 được xem là “giai đoạn nền tảng” khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cùng có hiệu lực.
Bên cạnh đó, Luật Giá mới yêu cầu thẩm định viên phải có chứng chỉ hành nghề và lưu vết kiểm toán định giá có thể xác minh; đồng thời quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện qua hệ thống ngân hàng.
Bước sang năm 2026, Nghị định số 357 về xây dựng, quản lý và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực, với mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia vào cuối năm nay. Việt Nam cũng ghi nhận mức độ tiếp nhận ngày càng cao đối với các thông lệ phát triển bền vững trong ngành bất động sản.
“Việc Việt Nam lọt vào Top 10 thị trường cải thiện độ minh bạch tốt nhất toàn cầu tại kỳ GRETI 2026 chính là quả ngọt sau một hành trình dài bền bỉ. Từ năm 2012 đến nay, chúng ta đã chứng kiến thị trường bước qua giai đoạn non trẻ để định hình một nền tảng vững chắc hơn rất nhiều, nhờ những nỗ lực cải cách pháp lý kiên trì”, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định.
Theo bà Trang, làn sóng đổi mới đồng bộ từ năm 2025, từ hoàn thiện khung pháp lý, khơi thông thủ tục hành chính đến các định hướng kinh tế, đã mang lại những kết quả tích cực đầu tiên. Trong đó, tổng vốn FDI đăng ký 7 tháng đầu năm 2026 đạt 38,1 tỷ USD, gần bằng tổng vốn FDI đăng ký của cả năm trước và cao nhất trong 10 năm qua.
Minh bạch tác động trực tiếp đến định giá
Báo cáo của JLL chỉ ra mối liên hệ giữa mức độ minh bạch và độ chính xác trong công tác định giá bất động sản.
Tại các thị trường “Minh bạch cao”, nơi dữ liệu giao dịch được công khai và toàn diện, độ chính xác định giá đạt 85-95%, trong khi thời gian định giá trung bình chỉ 5-10 ngày. Khoảng 70% thông tin đầu vào đến từ dữ liệu công khai, 20% từ khảo sát thị trường và 10% dựa vào kinh nghiệm chuyên gia.
Trong khi đó, tại các thị trường “Bán minh bạch” như Việt Nam, độ chính xác định giá đạt 60-75%, thời gian định giá kéo dài 10-20 ngày. Dữ liệu công khai chỉ chiếm khoảng 20% nguồn thông tin, trong khi khảo sát thị trường và kinh nghiệm chuyên gia lần lượt chiếm 40%.
Theo ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Định giá và Quản trị Rủi ro, JLL Việt Nam, khi thị trường còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và khảo sát thay vì dữ liệu công khai, chi phí thu thập thông tin, thời gian định giá và rủi ro pháp lý đều cao hơn đáng kể so với các thị trường minh bạch cao.
Ông cho rằng việc Việt Nam từng bước số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc và tiến tới áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế như IPMS sẽ là những yếu tố then chốt giúp thu hẹp khoảng cách này, nâng cao độ tin cậy của kết quả định giá và củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường.
JLL cho rằng lộ trình đưa Việt Nam tiến gần hơn tới nhóm thị trường minh bạch sẽ tiếp tục xoay quanh 6 trụ cột: hoàn tất số hóa hồ sơ đất đai; hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc; áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế (IPMS); công bố dữ liệu về thị trường tín dụng bất động sản thương mại; đẩy mạnh chứng nhận công trình xanh gắn với quy hoạch tổng thể và cơ sở dữ liệu rõ ràng; đồng thời tăng cường yêu cầu công bố thông tin đối với các doanh nghiệp niêm yết.
JLL nhận định, trong bối cảnh bất ổn kinh tế và địa chính trị toàn cầu gia tăng, minh bạch thị trường bất động sản ngày càng trở nên quan trọng đối với nhà đầu tư. Các yếu tố như ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), tái phân bổ dòng vốn vào các phân khúc tăng trưởng cấu trúc, đảm bảo năng lượng ổn định và minh bạch thị trường tín dụng đang định hình lại cách thức ra quyết định đầu tư trên toàn cầu.
| GRETI là ấn phẩm được JLL và LaSalle xây dựng, quản lý hai năm một lần. Năm 2026 là năm thứ 14 ấn phẩm này được công bố kể từ lần đầu ra mắt vào năm 1999. GRETI đánh giá 88 thị trường dựa trên 256 tiêu chí, thuộc 6 nhóm gồm đo lường hiệu suất thị trường (25%), pháp lý và quy định (23,5%), nền tảng thị trường (16,5%), quy trình giao dịch (15%), quản trị doanh nghiệp niêm yết (10%) và phát triển bền vững (10%). |
