Theo quy định hiện hành, Hà Nội đang áp dụng khung giá thuê nhà ở xã hội theo Quyết định số 27/2025/QĐ-UBND, được chia theo quy mô công trình.
Cụ thể, nhà dưới 11 tầng có mức giá từ 48.000 - 96.000 đồng/m² sàn sử dụng/tháng; nhà 11 - 20 tầng từ 55.000 - 110.000 đồng/m²/tháng; nhà 21 - 30 tầng từ 75.000 - 150.000 đồng/m²/tháng và nhà trên 30 tầng 99.000 - 198.000 đồng/m²/tháng.
Còn trên thực tế, giá thuê chung cư tại Hà Nội hiện ở mức cao và có sự phân hóa theo khu vực. Tại các phường trung tâm và cận trung tâm như Thanh Xuân, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng... giá thuê phổ biến từ 11 - 30 triệu đồng/căn/tháng, nhiều căn hộ cao cấp có giá 35 - 45 triệu đồng/tháng.
Ở khu vực phía Tây như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến 11 - 18 triệu đồng/tháng. Còn tại các đô thị ngoại thành, mức giá mềm hơn, dao động khoảng 8,5 - 16 triệu đồng/tháng tùy diện tích và phân khúc.
Với thực tế giá thuê chung cư khá cao trên địa bàn Hà Nội sẽ tác động không nhỏ tới khách thuê là những người lao động thu nhập trung bình và thu nhập thấp ở Thủ đô.
Đánh giá về vấn đề giá nhà cho thuê tại Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, giá thuê phải được xây dựng trên nguyên tắc phù hợp với khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp và trung bình.
Theo ông Đính, mức chi phí nhà ở không nên vượt quá tỷ lệ hợp lý trong tổng thu nhập hàng tháng của hộ gia đình, bảo đảm người dân vẫn có nguồn lực cho các nhu cầu thiết yếu khác như giáo dục, y tế và sinh hoạt. Đặc biệt, với nhà ở xã hội cho thuê, mức giá cũng phải tính đến bao nhiêu phần trăm trong thu nhập của những người này.
Còn ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, việc xây dựng bảng giá thuê thực tế còn phức tạp hơn cả bảng giá bán. Bởi lẽ, tỷ suất lợi nhuận chung cư tại Hà Nội hiện nay đang khá thấp, chỉ khoảng 2,3%/năm. Vậy doanh nghiệp tư nhân có dễ chấp nhận được mức tỷ suất lợi nhuận này?
Thời gian qua giá thuê gần như không thay đổi quá nhiều. Với những căn hộ có giá trị từ 80 triệu đến 100 triệu đồng/m2, tỷ suất cho thuê chỉ đạt từ hơn 1% đến khoảng 2,3%. Phổ biến ở mức 8 - 10 triệu đồng/tháng, tùy căn hộ có thể lên tới 10 - 15 triệu đồng/tháng.
Với một người có thu nhập trung bình tại Hà Nội khoảng 30 triệu đồng/tháng, họ đã phải mất tới 30% thu nhập cho chi phí thuê nhà. Mức tỷ suất này là thấp so với giá trị căn hộ. Thông thường, tỷ suất đẹp nhất phải bằng lãi suất ngân hàng, ít nhất cũng phải tầm 5% - 7%. Tại một số thành phố khác như Hải Phòng là 4,8% hay Đà Nẵng là 4,6%, mức này được cả người mua và nhà đầu tư chấp nhận hơn. Nhìn chung, mặt bằng giá nhà tại Hà Nội không hề rẻ và việc cân đối chi phí thuê là câu chuyện không đơn giản.
“Rất khó để đạt được nhiều mục đích trong cùng một chính sách. Doanh nghiệp thì muốn tối ưu lợi nhuận, còn Nhà nước thì muốn đảm bảo an sinh xã hội và hỗ trợ chi phí cho người dân”, ông Quốc Anh nói.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, quan trọng là định hướng của Nhà nước. Nhà nước có thể yêu cầu doanh nghiệp giữ mức giá thuê tối đa bằng 15% thu nhập trung bình của người dân (khoảng 20 - 30 triệu đồng/tháng), phần chi phí còn lại để đảm bảo lợi nhuận khoảng 10% cho doanh nghiệp thì Nhà nước sẽ có cơ chế bù đắp hoặc hỗ trợ khác. Một chính sách không thể xử lý tất cả mọi vấn đề cùng lúc.
“Chúng tôi rất đồng tình với chính sách phát triển nhà cho thuê vì tại các đô thị lớn trên thế giới, việc chuyển từ sở hữu sang đi thuê là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, chúng ta không nên quá kỳ vọng giá thuê sẽ ở mức rất thấp, nhất là tại một đô thị tập trung đông dân như TP.HCM hay Hà Nội, nơi Nhà nước phải vừa đảm bảo dân sinh vừa đảm bảo phát triển kinh tế”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.
