Giá thuê nhà ở xã hội sẽ ra sao khi trở thành trụ cột an sinh?

Sau chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, Chính phủ đã có một số cuộc họp triển khai cụ thể và Bộ Xây dựng cho biết sẽ trình chính sách mới vào tháng 10 tới với hàng loạt giải pháp về quy hoạch, đất đai, tín dụng và thuế để tạo bước ngoặt cho phân khúc nhà ở cho thuê.

Nhiều chính sách đột phá

Trao đổi với báo chí mới đây, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, phát triển nhà ở cho thuê sẽ trở thành trụ cột an sinh chiến lược trong giai đoạn 2026-2030.

Hiện Bộ Xây dựng đang khẩn trương sơ kết tình hình thực hiện Chỉ thị 34 ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư, đánh giá những kết quả đạt được, những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai, làm cơ sở hoàn thiện chính sách liên quan đến lĩnh vực nhà ở.

Đồng thời, sẽ tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các quy định pháp luật có liên quan, dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026.

Bên cạnh hoàn thiện thể chế, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương được rà soát, đánh giá tổng thể nhu cầu nhà ở trên địa bàn, trong đó tập trung vào nhu cầu nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và các mô hình nhà ở phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội từng địa phương.

“Bộ Xây dựng cũng chỉ đạo các địa phương cần rà soát quỹ đất tại các khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và các khu vực đô thị hóa nhanh để chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch, bảo đảm kết nối hạ tầng đồng bộ, tạo điều kiện triển khai các dự án nhà ở cho thuê”, ông Hà Quang Hưng nói.

Trước đó, tại buổi họp báo Chính phủ chiều 3/6/2026, ông Lâm Văn Hoàng, Chánh văn phòng Bộ Xây dựng cho hay, hiện nay Bộ này đang chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan để khẩn trương rà soát, sửa đổi, bổ sung, ban hành theo thẩm quyền các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về nhà ở theo hình thức cho thuê.

Đặc biệt là chú trọng tiêu chuẩn về an toàn, phòng cháy chữa cháy đối với nhà ở cho thuê có quy mô nhỏ và vừa. Ngoài ra, Bộ cũng phối hợp với các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Hải Phòng, Đà Nẵng - là những thị trường có nhu cầu lớn về phân khúc này - để xác định nhu cầu nhà ở cho thuê theo đối tượng và nhu cầu.

Trên cơ sở xác lập nhu cầu, các địa phương sẽ chỉ đạo rà soát quy hoạch, bố trí quỹ đất phù hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê (đặc biệt tại các khu công nghiệp, khu vực tập trung dân cư…) bằng nguồn vốn đầu tư công, Quỹ nhà ở địa phương hoặc nguồn vốn đầu tư tư.

Mức giá thuê tại Hà Nội từ 2,4 triệu đến gần 14 triệu đồng/tháng

Trước giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM tăng cao, việc Đảng và Nhà nước có chủ trương xây nhà ở cho thuê tác động tới tâm lý tích cực đối với người dân. Tuy nhiên, điều hiện nay người dân quan tâm là cho thuê theo giá như thế nào, có phù hợp với điều kiện thu nhập của họ hay không?

Chị Minh Thuý là công nhân khu Công nghiệp Bắc Thăng Long (Hà Nội) chia sẻ, khi biết chủ trương này, chị và nhiều công nhân ở khu công nghiệp này rất phấn khởi, vì như thế họ sẽ không phải đi thuê nhà trọ riêng lẻ với điều kiện tiện ích thiếu thốn. Tuy nhiên, điều mà chị và nhiều công nhân khác mong mỏi là giá thuê phù hợp với thu nhập để những người công nhân như chị có chốn an cư an toàn.

Theo Quyết định số 27/2025/QĐ-UBND thành phố Hà Nội, mức giá cho thê đối với nhà ở xã hội thấp nhất là 48.000 đồng/m2 sàn sử dụng/tháng, cao nhất lên tới 198.000 đồng/m2 sàn sử dụng/tháng. Mức giá cụ thể được quy định theo số tầng của tòa nhà:

Đối với nhà từ 10 tầng trở xuống, mức giá tối thiểu là 48.000 đồng/m2 sàn sử dụng/tháng, tối đa 96.000 đồng/m2 sàn sử dụng/tháng. Đối với nhà từ 11 đến 20 tầng, giá tối thiểu 55.000 đồng/m2 sàn sử dụng/tháng, giá tối đa 110.000 đồng/m2 sàn sử dụng/tháng. Nhà từ 21 đến 30 tầng có mức giá tối thiểu là 75.000 đồng/m2 sàn sử dụng/tháng, mức giá tối đa 150.000 đồng/m2 sàn sử dụng/tháng.

Nếu theo quy định này, lấy mức giá tối thiểu 48.000 đồng/m2/tháng và tối đa 150.000đồng/m2/tháng thì giá thuê cho căn hộ 50m2 sẽ từ 2,4 triệu đến 7,5 triệu đồng/tháng/căn hộ.

Đối với nhà hơn 30 tầng, mức giá tối thiểu là 99.000 đồng/m2 sàn sử dụng/tháng, mức giá tối đa 198.000 đồng/m2 sàn sử dụng/tháng. Theo quy chuẩn, diện tích nhà ở xã hội trong dự án tối đa 70m2, tối thiểu 25m2. Với mức giá này, giá thuê một căn nhà ở xã hội có diện tích 70m2 tối đa lên đến gần 14 triệu đồng/tháng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, để nhà ở cho thuê thực sự phát huy vai trò là công cụ an sinh, giá thuê phải được xây dựng trên nguyên tắc phù hợp với khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp và trung bình. Theo đó, mức chi phí nhà ở không nên vượt quá tỷ lệ hợp lý trong tổng thu nhập hàng tháng của hộ gia đình, bảo đảm người dân vẫn có nguồn lực cho các nhu cầu thiết yếu khác như giáo dục, y tế và sinh hoạt.

Bên cạnh yếu tố giá, các dự án nhà ở cho thuê cần được phát triển tại những khu vực có hạ tầng giao thông thuận lợi, gần nơi làm việc, khu công nghiệp, trường học và các dịch vụ công cộng.

“Người dân không chỉ cần một căn nhà giá rẻ mà còn cần một môi trường sống thuận tiện, an toàn và có khả năng gắn bó lâu dài. Nếu giá nhà phù hợp nhưng vị trí quá xa trung tâm hoặc thiếu tiện ích thì cũng khó đáp ứng nhu cầu thực tế”, ông Đính nhấn mạnh.

Tại cuộc làm việc với lãnh đạo TP Hà Nội về phát triển nhà ở cho thuê mới đây, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã nêu rõ quan điểm: Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không hoàn toàn để thị trường tự điều tiết. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua thể chế, chính sách, trong đó có chính sách đất đai, quy hoạch và công cụ tài chính - tín dụng để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch.

Vì vậy, vai trò của Nhà nước không phải là thay thị trường xây nhà. Càng không phải là tạo ra một cuộc đua tiếp cận vốn ưu đãi. Vai trò của Nhà nước là thiết kế những cơ chế tài chính giúp giảm chi phí vốn, kéo dài thời hạn tín dụng và tạo động lực để khu vực tư nhân đầu tư vào lĩnh vực có ý nghĩa xã hội lớn nhưng lợi nhuận không cao.