Chuyên gia: “Đóng băng” thị trường bất động sản nếu xảy ra sẽ ngắn hơn giai đoạn trước

Hiện sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản niêm yết tốt hơn giai đoạn 2011-2013, do đó tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn trước đây, theo VNDirect.

Nhận định trên được Khối nghiên cứu của Công ty Chứng khoán VNDirect đưa ra tại Báo cáo “Chiến lược đầu tư năm 2023” vừa công bố.

Cụ thể, tại báo cáo trên, nhận định về thị trường bất động sản trong năm 2023, VNDirect điểm lại, giai đoạn 2020-2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản (BĐS) trong bối cảnh các ngân hàng thương mại phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn.

Hiện giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp BĐS đến cuối quý 3/2022 ước đạt 507 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu của Việt Nam và khoảng 6% GDP.

Từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

Ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu đã giảm 43,5% so với cùng kỳ còn 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỷ đồng trong 9 tháng 2022; trong đó giá trị phát hành trái phiếu BĐS giảm mạnh 67,0% so với cùng kỳ.

Hơn thế nữa, kể từ tháng 9/2022, một số lãnh đạo doanh nghiệp BĐS đã bị bắt giữ do những sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu, làm dấy lên những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành.

Hiện tại, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam. Trong khi đó, doanh số bán hàng trong quý 3/2022 giảm đáng kể 40% so với quý trước ở cả thị trường TP.HCM và Hà Nội. Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu “chao đảo” và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS đang dần cạn kiệt.

Ngoài ra, khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn trong quý 4/2022, 107.299 tỷ đồng (+55,7% so với cùng kỳ)/112.061 tỷ đồng (+4,4% so với cùng kỳ) đáo hạn trong năm 2023-2024. Tất cả những điều này khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các doanh nghiệp BĐS đang gặp nhiều thách thức.

Quảng cáo

Ước tính năm 2023 có khoảng 26.500 tỷ đồng trái phiếu của NVL và VHM đáo hạn, chiếm 25% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn của thị trường trong năm 2023.

Mặt khác, nguồn cung mới có thể sụt giảm trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi. Theo kế hoạch mở bán mới của một số chủ đầu tư, nhiều dự án mới có thể bị trì hoãn mở bán trong năm 2023, trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông và tâm lý người mua nhà suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế, lạm phát chi phí đẩy và lãi suất tăng mạnh.

Liệu thị trường có “đóng băng”?

Đáng chú ý, tại báo cáo trên, các chuyên gia VNDirect đã tiến hành phân tích bối cảnh chu kỳ hiện tại và chu kỳ suy thoái gần nhất của thị trường BĐS Việt Nam vào 2011-2013 để có câu trả lời cho các câu hỏi: Liệu thị trường BĐS có đóng băng và sẽ mất bao lâu để thoát khỏi tình trạng suy thoái này?

Dữ liệu được đưa ra so sánh cho thấy, vào năm 2011-2013, lý do khởi phát dẫn đến việc thị trường bất động sản bị khủng hoảng là do loạt nguyên nhân, như: chính sách tiền tệ nới lỏng, hỗ trợ khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009; Sốt đất 2007, đầu 2008; Nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh 163% so với cùng kỳ lên 21.000 căn trong năm 2009. Lệch pha cung cầu, nhà ở thương mại chủ yếu diện tích lớn, người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận.

Trong khi đó bối cảnh vĩ mô tác động, gồm: Chính sách tiền tệ thắt chặt; Lãi suất cho vay lên đến 21-25%/năm; Thắt chặt tín dụng, doanh nghiệp BĐS khó huy động vốn.

Còn hiện nay, chính sách tiền tê nới lỏng, hỗ trợ COVID-19, lãi suất thấp lịch sử; Tăng trưởng tín dụng vẫn được kiểm soát 14% trong năm 2022; Sốt đất kéo dài từ 2017-2018. Năm 2021, đầu 2022 tiếp tục sốt cục bộ một số nơi khi công bố một số quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng; Nguồn cung khan hiếm, lệch pha cung cầu, căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm, chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM và Hà Nội vào cuối quý 3/2022.

Trong khi đó bối cảnh vĩ mô tác động, gồm: Chính sách tiền tệ thắt chặt; Lãi suất cho vay tăng nhanh; Doanh nghiệp BĐS khó huy động vốn cả 3 kênh (trái phiếu, cổ phiếu, ngân hàng).

Mặc dù vậy, VNDirect cho rằng, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn 2011-13, dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp BĐS (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn.

“Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011-13. Do đó, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây”, VNDirect nhận định.

Theo Nhịp sống Doanh nghiệp Sao chép

Cùng chuyên mục Bất động sản

Tồn kho bất động sản gần 26.000 sản phẩm, tăng mạnh sau một quý và giá nhà vẫn tiếp tục tăng

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết hết quý III, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng mạnh so với quý trước. Dẫu vậy, giá bán vẫn tiếp tục neo cao ở phần lớn địa phương.

Cả nước tồn kho khoảng 17.105 BĐS chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền Tồn kho đã cạn, nguồn cung vụ Thu Đông thấp, giá gạo thơm vụ Đông Xuân 2025 có giảm?

Dự án nhà ở gần 500 tỷ đồng ở Hải Dương về tay 2 doanh nghiệp “họ nhà” Licogi

Liên danh Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 18 (Licogi 18) - Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 18.1 (Licogi 18.1) vừa được UBND tỉnh Hải Dương chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng tại Khu đô thị mới Bắc cầu Hàn (giai đoạn 1).

Thu thuế từ nhà, đất ở TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh Vốn ngoại đổ vào bất động sản tăng gần 2,4 lần so với năm 2023

TP.Hồ Chí Minh lập tổ công tác gỡ vướng cho các dự án chậm được cấp “sổ hồng”

Sau khi được thành lập, tổ công tác sẽ rà soát tổng thể và thống kê số liệu các khu nhà, các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP đã được cấp phép đầu tư xây dựng và được đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.

Thu thuế từ nhà, đất ở TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh Vốn ngoại đổ vào bất động sản tăng gần 2,4 lần so với năm 2023

Hà Nội điều chỉnh diện tích loạt khu đô thị lớn ở Đông Anh

Ngày 30/10/2024, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Trọng Đông đã ký ban hành Quyết định 5697/QĐ-UBND về việc điều chỉnh, bổ sung kế hoạch sử dụng đất năm 2024 huyện Đông Anh.

Huy động 30.575 tỷ đồng trái phiếu chính phủ qua đấu thầu trong tháng 10/2024 Vinaconex “bắt tay” Lapinta xây khu nhà ở hơn 500 tỷ đồng ở Nghệ An

TP. Hồ Chí Minh chỉ cho phép xây chung cư mini ở những tuyến đường có chiều rộng tối thiểu 3,5m

UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành Quyết định số 101 quy định về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) của cá nhân trên địa bàn.

Đấu giá đất tại huyện Hoài Đức “giảm nhiệt”, giá chốt lô đầu vẫn trên 100 triệu đồng/m2 Sau thương vụ mua cổ phiếu “khủng” của Vinhomes, thêm một doanh nghiệp mua lại lượng lớn cổ phiếu quỹ

Đấu giá đất tại huyện Hoài Đức “giảm nhiệt”, giá chốt lô đầu vẫn trên 100 triệu đồng/m2

Phiên đấu giá 20 thửa đất (LK01 và LK02) tại khu xứ đồng Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức (Hà Nội) chỉ thu hút hơn 100 nhà đầu tư tham gia nhưng giá chốt những lô đầu tiên vẫn cán mốc trên 100 triệu đồng/m2.

Đại biểu Quốc hội hiến kế loại bỏ người tham gia đấu giá đất để bán lại Giá vàng thế giới quay đầu giảm mạnh trước áp lực chốt lời