"Chẩn đúng bệnh để bốc trúng thuốc" cho thị trường bất động sản

"Chẩn đúng bệnh"

Nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, Chuyên gia kinh tế TS. Võ Trí Thành cho rằng thị trường này đang gặp hai cơn gió ngược là suy thoái kinh tế thế giới, tổng cầu giảm, đơn đặt hàng nhiều mặt hàng giảm, rõ nhất là xuất khẩu và các điều kiện tài chính, tiền tệ ngặt nghèo.

Trong bối cảnh đó, TS. Võ Trí Thành cho rằng thị trường bất động sản lại có đặc thù là câu chuyện dòng tiền rất lớn, gắn chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng.

Do đó, các nước trong khu vực, đặc biệt là Trung Quốc đã có không ít bài học kinh nghiệm trong việc làm sao thúc đẩy 2 thị trường tài chính và bất động sản, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, những điểm nghẽn, những khó khăn bản thân chúng tạo ra, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.

Từ phân tích về bối cảnh của thị trường bất động sản Việt Nam, TS. Thành cho rằng để "bốc trúng thuốc" giúp xử lý tận gốc vấn đề thì phải nhìn tổng thể, tất cả các cạnh liên quan đến phát triển thị trường bất động sản.

TS. Võ Trí Thành

“Thông thường các quốc gia xử lý tập trung vào 2 nhóm giải pháp quan trọng nhất gồm thứ nhất là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch nhằm tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, khi thị trường bị đóng băng, thậm chí là khủng hoảng. Thứ hai là nhóm liên quan đến pháp lý tài chính và tiền tệ”. TS. Võ Trí Thành chia sẻ.

Cũng theo TS. Thành, 2 nhóm giải pháp trên có mối quan hệ gắn kết, không thể tách rời với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được.

"Bốc trúng thuốc"

Dẫn chứng ví dụ tại thị trường bất động sản đi trước mà Việt Nam có thể rút ra những bài học kinh nghiệm là Trung Quốc, TS. Thành cho rằng vừa qua thị trường này cũng đã bị một “đòn” rất nặng, tiêu biểu nhất là Evergrande với quy mô rất lớn, liên quan chặt chẽ đến hệ thống tài chính, đặc biệt là các ngân hàng thương mại.

Đứng trước bài toán đó, chính quyền Trung Quốc đã cấp bách vạch ra 3 nhóm giải pháp, bước đầu cho thấy những hiệu quả nhất định gồm.

Nhóm giải pháp đầu tiên là tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án đảm bảo một số điều kiện nhất định, không quá ngặt nghèo.

Nhóm giải pháp thứ hai là để cho các doanh nghiệp ấy tiếp tục phát hành được trái phiếu, có thể là đảo nợ, có thể là triển khai dự án cho dòng tiền tiếp tục. Đó là cách họ nới.

Nhóm giải pháp thứ ba rất quan trọng là Trung Quốc đã thực hiện chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật, cũng như ở Việt Nam, nhà ở thương mại giá phải chăng, hoặc là nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhà ở xã hội Trung Quốc yêu cầu cao hơn, gần với nhà ở thương mại giá phải chăng vì điều kiện và chất lượng cuộc sống và mức phát triển của họ cao hơn.

Vận dụng vào thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, TS. Võ Trí Thành cho rằng, trong giai đoạn khó khăn hiện nay các cơ quan quản lý cần xem xét để có hướng vận hành trở lại thị trường rất quan trọng này nhưng đồng thời mình nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy.

Cụ thể, TS. Võ Trí Thành chỉ rõ, đối với câu chuyện pháp lý của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang có rất nhiều bộ luật liên quan trực tiếp như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,… tuy nhiên, yếu tố cần nhấn mạnh là quyền sở hữu, quyền tài sản lại cần được làm rõ thêm.

“Khi nói quyền sở hữu mới chỉ nói đến người hay pháp nhân trực tiếp sở hữu bất động sản này, nhưng quyền tài sản rộng hơn bởi bất động sản liên quan đến giao dịch, đặc biệt là giao dịch tài chính, tiền tệ nên có quyền tài sản ít nhiều trong các giao dịch đối với tất cả các bên liên quan. Đó là vấn đề nhiều nước vấp phải. Việt Nam hiện nay cũng có rất nhiều câu chuyện cần phải cải thiện, hoàn thiện tiếp”, TS. Võ Trí Thành phân tích.

Bên cạnh đó, đối với thị trường vốn cho bất động sản, TS. Võ Trí Thành cho rằng các nước Đông Á, trong đó có cả Việt Nam, phần lớn vẫn dựa vào ngân hàng thương mại, dựa vào tín dụng. Trong khi đó, bản chất của các ngân hàng cho vay ngắn hạn là cơ bản nhất, nhưng đối với bất động sản là cho vay trung và dài hạn. Cho nên phát triển thị trường này, đa dạng hóa thị trường này là cả một câu chuyện lớn.

“Bên cạnh phát triển các thị trường vốn, thị trường tín dụng thì các định chế tài chính khác nhau như các loại hình quỹ phát triển bất động sản khác nhau cũng rất cần, ở Việt Nam rất thiếu”, TS. Thành khuyến nghị.