Minh bạch hóa thị trường – nền tảng cho tăng trưởng bền vững
Nhận định về thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng việc sáp nhập các tỉnh, thành phố cùng với quá trình đầu tư đồng bộ vào hệ thống hạ tầng trọng điểm đang trở thành động lực lớn cho thị trường bất động sản. Đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh quỹ đất tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm.
Ngoài ra, nguồn cung mới có dấu hiệu cải thiện trở lại, dù các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ hoàn toàn, nhưng những nỗ lực của Chính phủ thể hiện rõ sự ưu tiên đối với lĩnh vực này. Điển hình là kế hoạch số hoá giao dịch bất động sản, với việc định danh tài sản dự kiến triển khai từ tháng 3/2026. Đây sẽ là bước tiến quan trọng giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế rủi ro và tạo nền tảng cho sự phát triển lành mạnh, bền vững, thay vì tình trạng đầu cơ ngắn hạn như trước đây.
Đối với thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), trong năm 2025 ghi nhận 7.084 căn hộ mở bán mới, tăng 40% so với năm 2024. Toàn bộ nguồn cung mới đều đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, song sức nóng của thị trường đã gia tăng dần qua từng quý.
Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận 3.135 căn hộ mở bán mới, tăng 23% so với quý III, dù giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ 2024. Qua đó cho thấy sự tự tin quay trở lại của các chủ đầu tư trong giai đoạn cuối năm. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 92 triệu đồng/m², tăng gần 21% so với cùng kỳ.
Để tối ưu hóa tỷ lệ hấp thụ, nhiều chủ đầu tư đã triển khai các chính sách bán hàng linh hoạt và đột phá, như giãn tiến độ thanh toán lên đến 5 năm, kèm theo mức chiết khấu từ 5% – 16%. Nhờ đó, tỷ lệ hấp thụ trung bình cả năm đạt 73%, trong khi riêng quý IV đạt mức ấn tượng 90%.
Trên thị trường thứ cấp, hoạt động mua đi bán lại cũng ghi nhận sự biến động mạnh, với giá trung bình đạt 61,5 triệu đồng/m², tăng 26% so với năm trước. Đáng chú ý, khu vực quận 2 (cũ) dẫn đầu đà tăng trưởng, khi nhiều dự án căn hộ cao cấp ghi nhận mức tăng giá trên 40%.
Dự báo trong năm 2026, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) sẽ tăng gấp đôi so với năm trước, với khoảng 60% nguồn cung mới đến từ khu Đông thành phố. Nếu tính trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn, trong đó Bình Dương (cũ) đóng góp hơn 50% thị phần, khẳng định vai trò then chốt trong việc giải bài toán thiếu hụt nguồn cung nhà ở cho toàn thị trường.
BĐS gắn liền với đất: Nguồn cung bứt phá nhờ các đại dự án
Quý IV/2025, thị trường nhà thấp tầng tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) ghi nhận nguồn cung kỷ lục khoảng 4.500 sản phẩm mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn, cao gấp 20 lần so với năm 2024, đánh dấu mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay. Động lực chính đến từ dự án siêu đô thị tại Cần Giờ, với quy mô lên đến 2.870 ha, dự kiến cung cấp khoảng 64.000 sản phẩm nhà liền thổ và căn hộ cho thị trường trong dài hạn.
Tỷ lệ bán trung bình của các dự án mở bán mới đạt khoảng 70% qua các quý. Tuy nhiên, do ảnh hưởng từ nguồn cung mới quy mô lớn tại Cần Giờ, giá bán sơ cấp toàn thị trường giảm 25% so với quý trước và giảm 28% so với cùng kỳ năm trước.
Năm 2026, nguồn cung nhà thấp tầng dự kiến đạt khoảng 5.500 căn, sau đó tăng dần qua các năm, đạt hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Phần lớn nguồn cung này đến từ các đại đô thị do các chủ đầu tư lớn triển khai, như Vingroup, Masterise và GS E&C.
CBRE nhận định, xu hướng phát triển đô thị xanh kết hợp mô hình TOD đang trở thành chìa khóa cho tương lai, khi người mua nhà ngày càng ưu tiên không gian sống thân thiện với môi trường và khả năng kết nối giao thông thuận tiện. Đây không chỉ là lời giải cho bài toán quỹ đất mà còn góp phần tạo ra giá trị bền vững cho cộng đồng và toàn thị trường.
Năm 2025, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận thêm 100.685 m² NLA (diện tích cho thuê thuần) nguồn cung văn phòng mới, tăng 60% so với năm 2024, trong đó văn phòng hạng A chiếm 68% tổng nguồn cung mới. Sự xuất hiện của các dự án mới khiến tỷ lệ trống tăng trong nửa đầu năm, song đến cuối năm đã được cải thiện đáng kể, gần như không thay đổi nhiều so với năm trước.
Theo khảo sát của CBRE trong quý IV/2025 đối với các doanh nghiệp đa quốc gia quy mô lớn đang hoạt động tại Việt Nam, khách thuê không chỉ quan tâm đến các thông số kỹ thuật của tòa nhà mà còn đặc biệt chú trọng đến hệ thống tiện ích hiện đại và khả năng kết nối giao thông thuận tiện.
Nhờ xu hướng này, văn phòng hạng A duy trì hoạt động tích cực, với diện tích hấp thụ đạt hơn 48.000 m² NLA trong năm 2025, tăng hơn 10.500 m² so với năm trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới chất lượng cao đóng góp hơn 80% tổng diện tích hấp thụ hạng A.
Giá chào thuê văn phòng hạng A trong năm 2025 tăng 2,4% so với năm 2024, đạt 47,0 USD/m²/tháng, chủ yếu đến từ các tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy từ 94% trở lên như The Mett, The Hallmark và Riverfront Financial Centre. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B gần như ổn định, chỉ tăng nhẹ 0,3%, đạt 26,7 USD/m²/tháng.
Hướng tới Trung tâm tài chính quốc tế
Giai đoạn 2026 – 2028, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ đón thêm hơn 200.000 m² nguồn cung mới, trong đó hơn 50% tập trung tại khu vực trung tâm và Thủ Thiêm, nơi được kỳ vọng sẽ hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế TP. Hồ Chí Minh (HCM IFC).
Về dài hạn, sự hình thành của HCM IFC được đánh giá là “cú hích” chiến lược có khả năng định hình lại diện mạo thị trường. Dự kiến đến năm 2030, nguồn cung lũy kế văn phòng hạng A tại khu vực này sẽ đạt hơn 800.000 m² NLA.
Theo bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, tại khu vực miền Nam, sự hình thành của IFC được kỳ vọng sẽ trở thành động lực chiến lược, thúc đẩy cả nguồn cung lẫn nhu cầu thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh trong 3 – 5 năm tới. IFC không chỉ mở rộng quy mô thị trường mà còn tạo lực hút mạnh mẽ đối với các khách thuê trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng và dịch vụ cao cấp.
“Sự chuyển dịch này sẽ tạo tiền đề cho một cuộc cạnh tranh về chất lượng. Để đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng cao của khách thuê, thị trường dự kiến sẽ chứng kiến xu hướng nâng cấp mạnh mẽ về chất lượng xây dựng, tiện ích và dịch vụ tại các tòa nhà mới. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phát triển bền vững, hướng tới các tiêu chuẩn cao cấp, qua đó khẳng định vị thế của thành phố như một trung tâm kinh tế năng động hàng đầu khu vực”, bà Thanh Phạm nhấn mạnh.
