Chốt thuế chuyển nhượng bất động sản 2% và những vấn đề đặt ra

Trong báo cáo giải trình tiếp thu, Chính phủ cho biết luật sửa đổi chưa giải quyết được yêu cầu đặt ra về hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến bất động sản nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, hạn chế đầu cơ ảnh hưởng đến thị trường.

Để tránh đầu cơ, Chính phủ đánh giá cần có giải pháp tổng thể nhiều chính sách và thuế không phải công cụ ưu tiên, tối ưu nhất. Hiện nhiều biện pháp như xây dựng nhiều dự án nhà ở xã hội, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia... được đẩy mạnh, tăng cung và minh bạch thông tin thị trường.

Nhiều ý kiến trước đó đề nghị nghiên cứu, bổ sung quy định theo hướng tăng thuế với việc chuyển nhượng bất động sản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ. Các đại biểu cũng góp ý nên tính thuế trên lợi nhuận (giá bán trừ giá mua và chi phí) nếu có đầy đủ chứng từ hay có thể áp dụng thuế suất khác nhau theo thời gian nắm giữ (sở hữu càng lâu thuế suất càng thấp).

Tuy nhiên, Chính phủ cho biết để thực hiện việc thu thuế trên phần lãi chuyển nhượng, nhà quản lý cần phải có thời gian để tổng kết, khảo sát làm dữ liệu đầu vào để đề xuất chính sách. Việc thu thuế với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cũng cần nghiên cứu tổng thể, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện một loạt chính sách khác liên quan đến đất đai, xây dựng, nhà ở để có giải pháp như tăng cung, giảm giá thành. Đồng thời, cơ sở dữ liệu, hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng bất động sản cũng phải tương đồng. Theo Chính phủ, việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản trên lợi nhuận có thể thực hiện khi đủ dữ liệu về số hóa đất đai gắn với dữ kiện về VNeID.

Chính phủ dự kiến thí điểm trung tâm giao dịch nhà đất online vào năm 2026-2027, nơi người dân có thể mua bán, chuyển nhượng, định giá bất động sản, theo kế hoạch của Bộ Xây dựng. Các loại hình được giao dịch tại trung tâm gồm nhà ở có sẵn, nhà hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy tổng nguồn cung nhà ở năm nay vượt 100.000 sản phẩm, tăng khoảng 22% so với năm trước, nhưng phân khúc căn hộ bình dân gần như biến mất, chỉ chiếm khoảng 3% lượng hàng mở bán tại Hà Nội và chủ yếu nằm ở các dự án nhà ở xã hội. Ở nhóm chung cư, mặt bằng giá phổ biến 80 – 200 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng cao nhất, khoảng 42% tổng nguồn cung.

Những vấn đề đặt ra

Theo các chuyên gia, đà tăng giá bất động sản thời gian qua chủ yếu mang lại lợi ích cho nhóm nhà đầu tư đã sở hữu tài sản từ trước, khi họ có lợi thế vốn và tài sản để mở rộng danh mục như một kênh tích lũy và đầu cơ.

Ông Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản đánh giá việc giữ mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng hiện nay có ưu điểm là công thức tính rất đơn giản, dễ hiểu với người dân và thuận lợi cho cơ quan thuế trong khâu quản lý, thu – nộp. Điều này cũng giúp hạn chế tranh cãi về chi phí được trừ, giá vốn hay thời điểm xác định thu nhập, nhất là trong bối cảnh dữ liệu giao dịch và hồ sơ pháp lý của nhiều bất động sản còn chưa đầy đủ, minh bạch.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, ông Tuấn cho rằng cơ chế thuế khoán này mang tính “cào bằng”, chưa phản ánh đúng bản chất thu nhập và mức độ rủi ro của từng giao dịch. Người bán bị lỗ vẫn phải nộp thuế như người có lãi, nhà đầu tư thu lợi lớn cũng chỉ chịu cùng một tỷ lệ với người chốt lời rất mỏng, nên chính sách thiếu tính phân hóa và chưa thực sự gắn với mục tiêu chống đầu cơ, sử dụng đất hiệu quả.

Để tiến tới các sắc thuế phức tạp hơn – như đánh thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ hay tính trên phần lợi nhuận ròng – ông cho rằng Nhà nước phải xây dựng được hạ tầng dữ liệu đất đai và giao dịch số hóa, đồng bộ, bởi “dữ liệu phải đi trước chính sách” trong mọi hệ thống thuế hiện đại.

Chuyên gia kinh tế TS Lê Xuân Nghĩa phân tích giá bất động sản hiện nay có mức tăng theo công thức đơn giản là bằng tốc độ tăng trưởng kinh tế cộng với lạm phát và tốc độ đô thị hóa. Như vậy nền kinh tế càng tăng trưởng cao và lạm phát cao thì giá bất động sản càng tăng cao. Theo ông, quan niệm đánh thuế để giảm giá nhà là không hợp lý vì thuế là chi phí đầu vào và sẽ bị chuyển sang giá bán, khiến người mua nhà gánh chịu. Đó là chưa kể thị trường nào cũng cần có giao dịch mua bán, tương tự như thị trường chứng khoán. Nếu không có hoạt động mua bán thì thị trường lại không còn hoạt động

Trong bối cảnh hiện nay khi Chính phủ đặt ra mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ở mức cao thì không nên thay đổi chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản.

"Tôi cho rằng giữ nguyên chính sách thu thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá bán từng lần chuyển nhượng là phù hợp, dễ thực hiện. Bởi mức thuế quá cao có thể làm giảm thanh khoản, khiến người dân e ngại thực hiện giao dịch, thị trường đóng băng. Đồng thời tạo ra ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp bất động sản, làm suy giảm động lực phát triển, đi ngược lại với chủ trương phát triển kinh tế tư nhân", TS Lê Xuân Nghĩa chia sẻ.