Theo ông Tuấn, nhu cầu của người mua tại Hà Nội đang có sự dịch chuyển rõ rệt ra ngoài thị trường truyền thống.
Dữ liệu cho thấy tỷ lệ người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại Thủ đô đã giảm từ 81% trong quý I/2023 xuống còn 59% vào quý IV/2025.
Ngược lại, dòng tiền đang Nam tiến mạnh mẽ. Lượng quan tâm của người Hà Nội dành cho bất động sản TP. Hồ Chí Minh tăng từ 6% lên 20%. Ngoài ra, các thị trường vùng ven phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh cũng thu hút sự quan tâm lớn nhờ hạ tầng liên kết vùng hoàn thiện.
“Động thái này cho thấy nhà đầu tư phía Bắc đang chủ động tìm kiếm các thị trường có mặt bằng giá hấp dẫn và dư địa tăng trưởng cao hơn”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Cũng chia sẻ về thị trường bất động sản trong quý vừa qua, ông Đinh Minh Tuấn cho hay, thị trường đi vào phục hồi nhưng phân hóa mạnh. Chung cư và nhà riêng tiếp tục giữ nhịp, đất nền – biệt thự giảm nhiệt.
Mức độ quan tâm bất động sản bán tăng so với quý I/2023. Giá bán tiếp tục tăng tại khu vực có nhu cầu ở thật hoặc được hưởng lợi hạ tầng.
Hạ tầng dẫn dắt cực tăng trưởng mới. Dữ liệu Batdongsan.com.vn chỉ ra, thị trường năm 2025 đang vận hành theo xu hướng giãn nén đô thị mạnh mẽ nhất từ trước đến nay. Hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến vành đai và metro đang trở thành đầu tàu kéo giá trị bất động sản lan tỏa ra vùng vệ tinh.
Ông Đinh Minh Tuấn phân tích, trung tâm không còn giữ vai trò trung tâm duy nhất. Các vành đai tạo ra những cực phát triển mới tại TP. Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Nhà Bè... đánh dấu giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất từ trước đến nay.
Trước đó, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cũng nhấn mạnh, dòng tiền đầu tư bất động sản tăng tốc nam tiến, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh.
Dữ liệu của đơn vị này cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán mới, bán không hề hạ nhiệt, thậm chí “nóng” hơn khi các dự án mở bán mới có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 ngày càng phổ biến.
Giá nhà “neo” cao khiến biên độ tăng giá thu hẹp, giảm sức hấp dẫn với dòng vốn đầu tư. Đồng thời giá trị vốn cũng vượt xa khả năng tài chính của nhiều nhà đầu tư, khiến dòng tiền bắt đầu dịch chuyển ra khỏi Hà Nội để tìm kiếm cơ hội mới tại các thị trường có mức giá hợp lý và dư địa tăng trưởng cao hơn.
Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, Phó Tổng Thư ký VARS chia sẻ, vào cuối quý II, thống kê sơ bộ từ một số chủ đầu tư cho thấy, khách hàng miền Bắc chiếm khoảng 20% tổng giao dịch tại phía Nam trong nửa đầu năm, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Thì đến cuối quý III, tỷ lệ này đã đạt 30%, gần bằng giai đoạn sôi động 2016-2020.
Theo đó, khu vực miền Nam thu hút dòng vốn nhờ mặt bằng giá duy trì ở mức tích lũy suốt 3 năm qua, tạo dư địa tăng trưởng và biên lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư.
Một số khu vực vùng ven TP. Hồ Chí Minh cũ, bao gồm các địa phương sáp nhập, mặt bằng giá còn thấp hơn Hà Nội 30-40%, trong khi hạ tầng kết nối và tốc độ đô thị hóa tăng mạnh.
Chẳng hạn, với 2-4 tỷ đồng, tại Hà Nội chỉ có thể mua căn hộ 1 phòng ngủ hoặc 1+1, thì tại TP.Hồ Chí Minh, nhà đầu tư có thể lựa chọn đa dạng hơn, từ căn hộ đến nhà đất riêng lẻ. Đáng chú ý, giá một số dự án mở bán mới tại khu vực vùng ven TP. Hồ Chí Minh hiện chỉ bằng 2/3 so với các khu vực ven đô Hà Nội, giúp biên độ tăng giá trong trung và dài hạn hấp dẫn hơn.
Theo các chuyên gia, xu hướng “Nam tiến” được thúc đẩy bởi sự trở lại của hàng loạt các chủ đầu tư lớn tại miền Nam sau khi được tháo gỡ pháp lý, cùng các chiến dịch truyền thông mạnh mẽ. Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư cá nhân từ Hà Nội có xu hướng đi cùng các chủ đầu tư quen thuộc khi họ mở rộng dự án về phía Nam, tận dụng lợi thế hiểu rõ về thương hiệu và năng lực triển khai.
Một yếu tố quan trọng giúp củng cố sức hút đầu tư là chính sách phát triển hạ tầng và động lực quy hoạch vùng sau sáp nhập hành chính TP. Hồ Chí Minh mới. Nhiều dự án mới hiện nay bám sát các tuyến metro, đường vành đai, trục giao thông huyết mạch, nâng cao khả năng kết nối liên vùng và gia tăng giá trị tài sản trong tương lai, đặc biệt hấp dẫn nhà đầu tư Hà Nội.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ phân khúc, đánh giá khả năng tài chính và ưu tiên chiến lược dài hạn thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh, để đảm bảo an toàn và hiệu quả trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc.
Trong bối cảnh phần lớn giao dịch vẫn dựa vào nhu cầu đầu tư, trong khi nguồn cung đang tăng nhanh. Nếu nhà đầu tư sử dụng vốn vay quá lớn để đầu tư dàn trải, họ có thể rơi vào thế bị động khi lãi suất tăng hoặc thanh khoản giảm. Trong kịch bản xấu, dòng tiền đứt gãy có thể dẫn tới tình trạng dự án đình trệ, ảnh hưởng tâm lý thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.
