Thị trường văn phòng TP.Hồ Chí Minh đổi thay gì sau sáp nhập?

Với vai trò trung tâm kinh tế - tài chính của cả nước, TP.Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng sau sáp nhập địa giới hành chính. Bên cạnh tác động quản trị đô thị, sự kiện này mở ra dư địa cho nguồn cung văn phòng mới, đặc biệt ở phân khúc hạng A và các dự án phát triển bền vững.

Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, tính đến quý 2/2025, tổng nguồn cung văn phòng tại TP.Hồ Chí Minh đạt khoảng 2,9 triệu m2, tăng nhẹ theo quý nhờ sự gia nhập của một số dự án hạng C ngoài trung tâm. Do nguồn cung mới còn hạn chế, tình hình hoạt động của thị trường duy trì ổn định với giá thuê trung bình đạt 843.000 đồng/m2/tháng và công suất cao ở mức 88%.

Báo cáo Savills Property Index (SPPI) cho thấy, chỉ số hiệu suất văn phòng của TP.Hồ Chí Minh đã duy trì trong khoảng 96-98 điểm suốt ba năm qua. Quý 2/2025 ghi nhận mức 96 điểm, phản ánh sự ổn định của thị trường bất chấp nguồn cung bổ sung hạn chế.

Nhu cầu thuê văn phòng chủ yếu đến từ các ngành then chốt như công nghệ thông tin, tài chính - ngân hàng, và vận tải biển. Đây là những lĩnh vực có tốc độ tăng trưởng ổn định, đóng vai trò xương sống trong quá trình phát triển của thành phố.

Sự kiện sáp nhập địa giới hành chính mở ra cơ hội hình thành các trục phát triển mới, với khả năng tạo thêm quỹ đất và thúc đẩy dòng vốn đầu tư. Điều này đặc biệt quan trọng với thị trường văn phòng TP.Hồ Chí Minh đang trong tình trạng nguồn cung hiện tại còn hạn chế.

Theo Savills, dự kiến từ nay đến cuối năm 2027, thành phố sẽ bổ sung khoảng 234.000m văn phòng mới, trong đó hơn một nửa tập trung tại khu vực lõi trung tâm và phần còn lại phân bổ ở các cụm văn phòng ngoài trung tâm, trong các cụm văn phòng hiện hữu. Nguồn cung mới này không chỉ giúp giải tỏa áp lực ngắn hạn mà còn cho thấy dư địa phát triển mạnh mẽ đối với các dự án chất lượng cao trong giai đoạn tới.

Các dự án nổi bật có thể kể đến Saigon Marina IFC, The Kross thuộc phân phúc hạng A cao cấp trong trung tâm hay Onehub Saigon Tower 2, Milennial Tower tại khu vực quận 9 và quận 7 (cũ). Đây đều là những công trình sở hữu vị trí chiến lược, quy mô lớn và tiêu chuẩn quốc tế, hứa hẹn tái định hình diện mạo văn phòng TP.Hồ Chí Minh trong giai đoạn tới.

Bà Lại Thị Như Quỳnh, Phó giám đốc Dịch vụ cho thuê Thương mại Savills TP.Hồ Chí Minh cho biết, sau khi sáp nhập địa giới hành chính, tác động lớn nhất đối với thị trường văn phòng trong TP.Hồ Chí Minh là việc định hình lại trung tâm. Khi ranh giới hành chính thay đổi, một số khu vực trước đây được coi là vùng ven như Nam Sài Gòn, Thủ Thiêm, hay Thủ Đức có thể được đưa vào phạm vi trung tâm mở rộng.

Do đó, khái niệm ‘CBD’ (Central Business District) trở nên rộng hơn, giảm sự phụ thuộc vào Quận 1 và Quận 3 (cũ), từ đó làm thay đổi cấu trúc cung - cầu văn phòng, giúp thị trường không còn tập trung quá nhiều vào khu vực CBD truyền thống. Các cụm văn phòng có thể phân bổ đều hơn tại các trung tâm mở rộng.

Điều này cũng mang đến cho doanh nghiệp nhiều lựa chọn hơn giữa trung tâm cũ và mới. Khi xét đến toàn diện, sự cách biệt giữa các tòa nhà văn phòng trong trung tâm cũ và khu mở rộng hiện nay không còn quá chênh lệch. Ví dụ, việc chọn đặt văn phòng ở Thủ Thiêm có thể được ưu tiên thay vì Quận 1 (cũ) nhờ giá thuê hấp dẫn hơn trong khi chất lượng tòa nhà vẫn cao cấp, hiện đại và vẫn địa chỉ trung tâm”.

Bên cạnh đó, theo báo cáo Savills Impacts, đến năm 2034, Millennials, Gen Z và Gen Alpha dự kiến sẽ chiếm khoảng 80% lực lượng lao động tại các nền kinh tế phát triển nói chung và Việt Nam nói riêng. Trong đó, Millennials sẽ giữ vai trò nòng cốt và lãnh đạo, Gen Z sẽ là lực lượng lao động đông thứ hai và Gen Alpha bắt đầu xuất hiện. Văn phòng tương lai của các công ty sẽ cần xây dựng một hệ sinh thái đa thế hệ, công nghệ hóa, sức khỏe bền vững và mục tiêu cùng hội tụ.

Tại Việt Nam, xu hướng này thể hiện rõ qua nhu cầu gia tăng đối với không gian mở, đón sáng tự nhiên, thiết kế công thái học và mô hình làm việc kết hợp (hybrid). Văn phòng ngày nay không chỉ đơn thuần là nơi làm việc, mà còn là trung tâm cộng tác, sáng tạo và giữ chân nhân tài.

Chuyên gia Savills cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, khi nhu cầu thuê duy trì ổn định còn nguồn cung hạn chế, việc hình thành các cụm văn phòng ngoài khu vực CBD truyền thống cùng xu hướng mở rộng không gian làm việc linh hoạt sẽ góp phần tái cấu trúc thị trường. Nhìn chung, triển vọng trung và dài hạn của thị trường văn phòng TP.Hồ Chí Minh vẫn tích cực, với sự dịch chuyển về địa lý và tiêu chuẩn chất lượng dự kiến là những yếu tố định hình chính trong giai đoạn tới.