Thị trường căn hộ Hà Nội: Ngoại ô áp đảo nguồn cung, giá vẫn tăng 32%

Cushman & Wakefield vừa công bố Báo cáo Thị trường Nhà ở Marketbeat Hà Nội quý 4/2025. Đáng chú ý, trong quý 4/2025, nguồn cung nhà ở mới chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành, được thúc đẩy bởi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, sự phát triển của các khu đô thị tích hợp và mức giá cạnh tranh hơn so với khu vực trung tâm.

Theo Cushman & Wakefield, trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn mở bán, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần so với cùng kỳ 2023. Riêng quý 4/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước, song vẫn thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự điều chỉnh về tốc độ ra hàng.

Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm – nơi hạ tầng giao thông kết nối với nội đô ngày càng hoàn thiện, quỹ đất phát triển còn dồi dào và giá bán hợp lý hơn so với khu vực lõi đô thị. Căn hộ trung cấp chiếm ưu thế với tỷ trọng khoảng 45%, phản ánh nhu cầu thực và khả năng chi trả của nhóm khách hàng chính. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, tập trung ở các dự án có vị trí tốt và tiện ích đồng bộ, trong khi phân khúc bình dân vẫn vắng bóng.

Trong quý 4/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng nhẹ 2% so với quý 3/2025, cho thấy sức cầu duy trì ổn định trong ngắn hạn. Tuy nhiên, lượng giao dịch giảm 33% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Dù vậy, mức tiêu thụ này vẫn cao hơn 31% so với quý 4/2023, cho thấy thị trường đã phục hồi đáng kể so với thời điểm trầm lắng trước đó.

Ngoài ra, xu hướng dịch chuyển về khu vực ngoại ô với hạ tầng kết nối tốt cũng góp phần duy trì sức cầu, đặc biệt ở các dự án có tiện ích đồng bộ và tiến độ triển khai rõ ràng.

“Ở cả hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, trong đó chất lượng vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm ngày càng trở nên quan trọng hơn so với việc mở rộng dựa trên quy mô,” bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết.

Dù hoạt động mở bán đã chững lại vào cuối năm 2025, nhu cầu đối với các dự án ngoại ô được quy hoạch bài bản vẫn duy trì ở mức tích cực, đặc biệt là những dự án có hệ tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và giá trị an cư bền vững trong dài hạn.

Về giá bán, trong quý 4/2025, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm 10% so với quý 3 nhưng vẫn tăng mạnh 32% so với cùng kỳ năm 2024. Mức giảm theo quý chủ yếu do tỷ trọng phân khúc trung cấp tăng lên, chiếm gần 45% tổng nguồn cung mới, kéo mặt bằng giá chung xuống. Tuy nhiên, mức giá hiện tại vẫn cao hơn đáng kể so với năm trước, phản ánh xu hướng tăng giá dài hạn. Nguyên nhân chính đến từ chi phí đầu vào tăng (giá đất, vật liệu xây dựng), và nguồn cung hạn chế tại khu vực trung tâm.

Năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận thêm khoảng 6.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 24.000 căn. Phần lớn nguồn cung này tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm – những địa bàn đang hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng, phát triển hạ tầng giao thông và quỹ đất dồi dào, tạo điều kiện cho các dự án quy mô lớn triển khai.

Cushman & Wakefield dự báo, giai đoạn 2026–2028, thị trường có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới, tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực vệ tinh. Điều này không chỉ phản ánh chiến lược giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh, mà còn cho thấy định hướng dài hạn của các chủ đầu tư trong việc đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư và nhu cầu ở thực.

Xu hướng này dự báo sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ về tiện ích, chất lượng sản phẩm và giá bán giữa các dự án quy mô lớn, đặc biệt trong bối cảnh người mua ngày càng quan tâm đến không gian sống xanh, hạ tầng đồng bộ và giá trị gia tăng lâu dài.