Thị trường bất động sản vào “mùa gặt” nhưng thất thu

Thời điểm cuối năm hàng năm được cho là “mùa gặt” của thị trường bất động sản. Song, ở năm nay, thị trường đang có những biến “lạ” khi càng về cuối năm giao dịch trên thị trường càng sụt giảm mạnh mẽ.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam diễn biến khá tích cực, thể hiện sự phục hồi mạnh mẽ sau dịch bệnh với sự “ấm lên” của thị trường bất động sản du lịch, bán lẻ, văn phòng; nhu cầu phục hồi trên thị trường bất động sản nhà ở; và phân khúc bất động sản khu công nghiệp tiếp tục duy trì nhu cầu lớn và ổn định.

Tuy nhiên, bắt đầu từ quý III, thị trường có dấu hiệu chững lại, phân hóa; chủ yếu do việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra (Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát) làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung, một số vấn đề “căn cơ” của thị trường chưa được giải quyết (nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu…).

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, tổng cung 9 tháng năm 2022 đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng quý III, giảm mạnh so với quý I và II, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo anh Nguyễn Toàn, chủ một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội, từ tháng 9 đến hết tháng 3 năm kế tiếp thường là thời điểm thị trường bất động sản vào “vụ thu hoạch”. Song, ở năm nay có diễn biến “lạ” so với những năm trước đó. Thị trường nguội lạnh, nhiều người bán cắt lỗ nhưng không có người mua.

“Năm nay có thể nói là vụ mùa thất thu của thị trường bất động sản. Dù những nhà đầu tư hay người mua ở cũng không có, càng về cuối năm giao dịch càng sụt giảm mạnh. Theo tôi dự đoán, thị trường đến đầu năm sau vẫn không có tín hiệu khả quan, bởi dòng tiền vẫn có sự khó khăn nhất định”, anh Toàn nói.

Ngoài việc khó khăn về dòng tiền, vị này cho rằng, trong những năm qua giá bất động sản liên tục tăng cao. Đến thời điểm hiện tại giá đã có xu hướng giảm nhưng vẫn neo cao nên người mua chưa xuống tiền, khiến thanh khoản gần như bị tắc.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, quý IV/2022 TP.HCM chỉ có khoảng 300 căn hộ mới chào bán nhưng tỷ lệ tiêu thụ đạt chưa đến 25%. Đây là quý có tỷ lệ giao dịch căn hộ thấp nhất trong cả năm 2022 bất chấp cuối năm luôn là “mùa gặt” của thị trường nhà đất.

Trái ngược với thời điểm 6 tháng đầu năm, đà tiêu thụ ảm đạm của thị trường căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam gia tăng dần trong nửa cuối năm 2022. “Nếu hai quý đầu năm, TP.HCM có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt con số 70-80% thì bước sang quý III, giao dịch ảm đạm hơn khi mà nguồn cung mới tung ra thị trường chỉ có khoảng 1.250 căn nhưng tỷ lệ tiêu thụ chưa đến 52%.

Đỉnh điểm rơi vào 3 tháng cuối năm, toàn thị trường có 450 căn hộ sơ cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 25% trong tổng số nguồn cung. "Đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây, nhất và vào giai đoạn cận Tết, thời gian đỉnh điểm để tất tay cuối năm”, ông Tuấn cho hay.

Theo vị chuyên gia này, thị trường sơ cấp xuất hiện nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh khủng, lên đến 40-50% giá trị bất động sản nhưng không đủ kéo đà sụt giảm của thanh khoản. Thị trường thứ cấp xuất hiện nhiều giao dịch cắt lỗ, giảm giá mạnh đến từ nhóm nhà đầu tư và người mua cần tiền gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, hay sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, phải thanh lý bớt bất động sản để cơ cấu dòng vốn và giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.

Ông Tuấn cho rằng, việc khách hàng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng hoặc những khách hàng tiếp cận được nguồn vốn vay thì cảm thấy sốc vì lãi vay tăng nhanh dẫn tới tâm lý trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn.

Với nhóm đối tượng đang có tiền thì lại ngập ngừng giải ngân, nuôi kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu sẽ “khủng” hơn trong thời gian tới. Riêng với thị trường thứ cấp, nhiều dự án chào bán mới đang cắt lỗ, hoặc gặp khó khăn trong thanh khoản dẫn tới tâm lý lo sợ bị lỗ khi đầu tư giai đoạn này làm trùng tay nhiều khách mua vốn có ý định từ trước đó.

“Thông thường hai tháng cuối năm luôn là “mùa gặt” của các chủ đầu tư, nguồn hàng thời điểm này sẽ tăng mạnh và dồi dào nhất trong cả năm. Tuy nhiên năm nay, nhiều doanh nghiệp chọn đóng rổ hàng sớm vì ế ẩm, chờ qua giai đoạn khó khăn chứ không tung sản phẩm. Một số chủ đầu tư có nguồn cung thì cũng bán cầm chừng, số lượng hạn chế với mục đích thăm dò là chính nên cũng không mạnh tay cho các chi phí marketing bán hàng, kích cầu hay “làm nóng” thị trường. Do đó, người mua ít sự lựa chọn hơn, khiến lượng giao dịch giảm mạnh”, vị này phân tích.