Sức ép tài chính lớn, nhà đầu tư bất động sản phải làm gì?

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền. Chuyên gia cho rằng, các doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc, khất nợ, chấp nhận bán cắt lỗ hoặc bán bớt tài sản để trả nợ.

Thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn

Trong những năm qua, thị trường bất động sản luôn trong trạng thái phát triển nóng, doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân đã sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính. Theo đó, đến nay, thị trường vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, các doanh nghiệp và nhà đầu tư chật vật xoay sở tìm dòng tiền.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, thị trường bất động sản năm nay phát triển khá bất thường, có sự khác biệt so với thế giới và khu vực.

Ông Lực cho rằng, có 4 nguyên nhân chính tạo ra sự khác biệt này. Cụ thể, thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; đầu cơ và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.

Theo đó, TS. Cấn Văn Lực cho biết, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm: Kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí. Cùng đó còn có các vấn đề liên quan tới nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Phân tích kỹ hơn về nguồn vốn, ông Lực đánh giá, tín dụng vào bất động sản trong năm nay không phải tắc mà vẫn tăng khoảng 15%. Tuy nhiên, có hai áp lực. Thứ nhất là tín dụng quý 1 và quý 2 tăng quá nhanh dẫn đến việc quý 3 phải “phanh gấp”. Hai là năm nay nhu cầu vốn của doanh nghiệp rất lớn mà kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển nên mọi áp lực về vốn dồn cho hệ thống ngân hàng.

Mặc dù vậy, vốn nước ngoài đổ vào bất động sản tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD cho đến thời điểm hiện nay. Trong đó, hơn 2 tỷ USD là M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần,...

Cũng theo vị chuyên gia này, trong 5 năm qua, mỗi năm có khoảng 700.000 - 800.000 tỷ đồng vốn cung ứng cho thị trường bất động sản. Thông thường vốn ngân hàng chiếm 50%. Nhưng do năm nay các kênh dẫn vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm đến 70%, còn lại 30% là vốn từ các kênh khác.

photo1639274223643-16392742238391412092369-9288.jpeg

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, hiện nay thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái và có một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cũng đang rất khó khăn, đặc biệt là “rủi ro” bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản, thể hiện qua việc một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các biện pháp để tồn tại.

Do “tắc” nguồn vốn tín dụng, “tắc” nguồn vốn “trái phiếu”, “tắc” cả nguồn “vốn huy động từ khách hàng”, nên một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” nên phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy “rủi ro”, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng) tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có “rủi ro” do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Đổi trái phiếu lấy nhà

Quảng cáo

Liên quan đến vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, để xử lý lượng đáo hạn trong hai năm tới, ông Lực cho biết đã tham gia tư vấn trực tiếp cho Bộ Tài chính và Chính phủ và cách làm là tương đối ổn tính đến thời điểm hiện nay. Cụ thể, có tới 10 - 15 biện pháp khác nhau, trong đó có tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc.

Tuy nhiên, trên thực tế, Việt Nam có những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản rất khác so với Trung Quốc. Do vậy khi cân nhắc về các nhóm giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản Việt Nam, ông Lực cho rằng, Việt Nam không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu mà phải dùng cơ chế, chính sách, phương pháp hướng dẫn.

"Các doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc, khất nợ, chấp nhận bán cắt lỗ hoặc bán bớt tài sản để trả nợ. Trung Quốc hiện nay có những dự án chiết khấu tới 70%, các chủ đầu tư Việt Nam có thể chiết khấu 20 - 30% để giải tỏa hàng hóa cũng như nghĩa vụ tài chính”, chuyên gia khuyến nghị.

Ông Lực đưa ra con số, khối lượng trái phiếu đến hạn toàn thị trường năm tới khoảng 600.000 tỷ đồng trong hai năm, mỗi năm khoảng 300.000 tỷ đồng. Riêng lĩnh vực bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn trong năm 2023 khoảng 130.000 tỷ và 2024 khoảng 120.000 tỷ.

Do đó, ông Lực đề xuất chủ thể phát hành sẽ phải bàn với trái chủ về việc giãn, hoãn nợ. Việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán là bước quan trọng khi cho phép giãn hoãn nợ với trái chủ.

e41d8b46bf224311c710150ed434d9-5151-1363-1649571662-11.jpg

Chuyên gia cũng đề nghị có thể xem xét đổi tiền lấy hàng. Cụ thể là đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả,… Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện hơi chặt hiện nay.

Đề xuất gia hạn kỳ hạn của trái phiếu

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) mới đây dẫn thông tin từ Bộ Tài chính cho biết, nguồn vốn đầu tư công bằng ngân sách nhà nước năm 2022 mà Chính phủ đã phân bổ cho các Bộ, ngành và các địa phương tính đến ngày 30/11/2022 vẫn chưa giải ngân khoảng 212.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 38,5% tổng vốn đầu tư công năm 2022 mà Chính phủ đã phân bổ.

Do đó, Chủ tịch HoREA đề nghị các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục cố gắng tối đa để thực hiện mua lại trái phiếu trước thời hạn (trong 11 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp đã mua lại 160.653 tỷ đồng), hoặc thỏa thuận hoán đổi trái phiếu lấy nhà ở của dự án với mức chiết khấu lên đến 40-50% giá bán hoặc đàm phán gia hạn kỳ hạn của trái phiếu hoặc chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu.

Ông Lê Hoàng Châu đề nghị Bộ Tài chính xem xét trình Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền xem xét giải pháp có thể sử dụng một phần nguồn vốn đầu tư công đã được Chính phủ phân bổ nhưng các Bộ, ngành, địa phương chưa giải ngân (đang gửi tại Kho Bạc Nhà nước hoặc ngân hàng thương mại với lãi suất thấp) để Nhà nước mua lại khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn của tháng 12/2022 và 6 tháng đầu năm 2023 (có lãi suất cao hơn rất nhiều).

Ông Châu cho rằng, điều này vừa hỗ trợ ổn định thị trường trái phiếu, vừa hỗ trợ doanh nghiệp có thời gian điều chỉnh kinh doanh và kế hoạch tài chính, vừa nâng đỡ niềm tin thị trường và từng quý thì có đánh giá kết quả thực hiện để điều chỉnh phù hợp.

Ngoài ra, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ cho phép gia hạn kỳ hạn của trái phiếu thêm một năm để giảm áp lực trái phiếu đáo hạn và tăng niềm tin cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Hiệp hội cũng đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét cho phép VAMC và ngân hàng thương mại mua lại trái phiếu doanh nghiệp và chỉ cần Chính phủ có ý kiến cho phép các tổ chức này mua lại trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ làm tăng niềm tin cho thị trường và các nhà đầu tư.

Theo Markettimes Sao chép

Cùng chuyên mục Bất động sản

Tồn kho bất động sản gần 26.000 sản phẩm, tăng mạnh sau một quý và giá nhà vẫn tiếp tục tăng

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết hết quý III, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng mạnh so với quý trước. Dẫu vậy, giá bán vẫn tiếp tục neo cao ở phần lớn địa phương.

Cả nước tồn kho khoảng 17.105 BĐS chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền Tồn kho đã cạn, nguồn cung vụ Thu Đông thấp, giá gạo thơm vụ Đông Xuân 2025 có giảm?

Dự án nhà ở gần 500 tỷ đồng ở Hải Dương về tay 2 doanh nghiệp “họ nhà” Licogi

Liên danh Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 18 (Licogi 18) - Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 18.1 (Licogi 18.1) vừa được UBND tỉnh Hải Dương chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng tại Khu đô thị mới Bắc cầu Hàn (giai đoạn 1).

Thu thuế từ nhà, đất ở TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh Vốn ngoại đổ vào bất động sản tăng gần 2,4 lần so với năm 2023

TP.Hồ Chí Minh lập tổ công tác gỡ vướng cho các dự án chậm được cấp “sổ hồng”

Sau khi được thành lập, tổ công tác sẽ rà soát tổng thể và thống kê số liệu các khu nhà, các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP đã được cấp phép đầu tư xây dựng và được đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.

Thu thuế từ nhà, đất ở TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh Vốn ngoại đổ vào bất động sản tăng gần 2,4 lần so với năm 2023

Hà Nội điều chỉnh diện tích loạt khu đô thị lớn ở Đông Anh

Ngày 30/10/2024, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Trọng Đông đã ký ban hành Quyết định 5697/QĐ-UBND về việc điều chỉnh, bổ sung kế hoạch sử dụng đất năm 2024 huyện Đông Anh.

Huy động 30.575 tỷ đồng trái phiếu chính phủ qua đấu thầu trong tháng 10/2024 Vinaconex “bắt tay” Lapinta xây khu nhà ở hơn 500 tỷ đồng ở Nghệ An

TP. Hồ Chí Minh chỉ cho phép xây chung cư mini ở những tuyến đường có chiều rộng tối thiểu 3,5m

UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành Quyết định số 101 quy định về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) của cá nhân trên địa bàn.

Đấu giá đất tại huyện Hoài Đức “giảm nhiệt”, giá chốt lô đầu vẫn trên 100 triệu đồng/m2 Sau thương vụ mua cổ phiếu “khủng” của Vinhomes, thêm một doanh nghiệp mua lại lượng lớn cổ phiếu quỹ

Đấu giá đất tại huyện Hoài Đức “giảm nhiệt”, giá chốt lô đầu vẫn trên 100 triệu đồng/m2

Phiên đấu giá 20 thửa đất (LK01 và LK02) tại khu xứ đồng Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức (Hà Nội) chỉ thu hút hơn 100 nhà đầu tư tham gia nhưng giá chốt những lô đầu tiên vẫn cán mốc trên 100 triệu đồng/m2.

Đại biểu Quốc hội hiến kế loại bỏ người tham gia đấu giá đất để bán lại Giá vàng thế giới quay đầu giảm mạnh trước áp lực chốt lời

Sở Xây dựng Hải Phòng làm rõ việc mua nhà ở xã hội phải trả tiền chênh

Phản ánh đến cơ quan chức năng, bà Nguyễn Huyền (TP. Hải Phòng) cho biết, hiện nay, người dân đủ điều kiện mua nhà ở xã hội tại thành phố đều không thể mua được với giá trị thật như thông báo công khai mà đều phải mua qua các đại lý bất động sản do chủ đầu tư chỉ định và phải chi trả thêm một số tiền "chênh" 100-300 triệu đồng tùy vị trí.

Dự án nhà ở hơn 520 tỷ đồng ở Hải Dương “về tay” liên danh Tập đoàn Quang Giáp - Đức Dương Nhà biệt thự và liền kề tại Hà Nội tiếp tục tăng "nóng"

Huyện ven Hà Nội sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng gần 6.500m2 đất ở

UBND Thành phố Hà Nội vừa có quyết định giao đất tại xã Phú Túc cho UBND huyện Phú Xuyên để thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất.

Kỳ vọng đất đai tiếp tục tăng giá, nhiều người sẵn sàng trả giá cao trong các cuộc đấu giá đất Vì sao đất đấu giá ở Hà Nội tiếp tục lập đỉnh mới?

Nhà biệt thự và liền kề tại Hà Nội tiếp tục tăng "nóng"

Từ đầu năm đến nay, loại hình biệt thự/nhà liền kề liên tiếp có những đợt sóng tăng giá và đỉnh điểm tháng 10/2024, mức giá ở loại hình này lại tăng “nóng”.

Hà Nội: Nhà đất trong ngõ nhỏ vượt mốc 150 triệu đồng/m2, tương đương với giá biệt thự ven đô Cả quý III, TP. Hồ Chí Minh chỉ ghi nhận 60 giao dịch biệt thự thành công