Thị trường bất động sản 2026 bước vào chu kỳ mới: Kiểm soát đầu cơ, ưu tiên nhu cầu ở thực

Nền tảng cho chu kỳ phát triển mới

Thị trường BĐS (BĐS) Việt Nam đang dần bước vào trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung được cải thiện và tiếp tục xu hướng tăng. Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128 nghìn sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung. Thị trường đang dịch chuyển ngày càng rõ sang mô hình phát triển dựa trên cán cân cung - cầu thực và năng lực tài chính của các chủ thể tham gia thị trường.

Trong bối cảnh giá BĐS, nhất là tại các đô thị lớn, đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua nhà ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận cao như giai đoạn trước, họ buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Sau thời gian dài đối mặt với nhiều khó khăn, năm 2025 được xem là mốc đánh dấu sự phục hồi của thị trường bất động sản. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cùng với đà tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, lĩnh vực bất động sản đã vượt qua giai đoạn trầm lắng, từng bước tháo gỡ những vướng mắc tồn tại trước đó và tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển mới bắt đầu từ năm 2026.

Trong thời gian qua, nhiều cơ chế, chính sách đã được ban hành nhằm xử lý các điểm nghẽn về pháp lý, đầu tư, quy hoạch và tín dụng. Tuy nhiên, bất động sản là lĩnh vực có độ trễ lớn nên hiệu quả không thể xuất hiện ngay. Phải đến giai đoạn 2026, khi các quy định thực sự đi vào thực tế, tác động mới thể hiện rõ trên thị trường.

Theo đó, nguồn cung dự án dự kiến được cải thiện đáng kể khi nhiều dự án từng đình trệ được tái khởi động. Việc khơi thông nguồn cung góp phần điều tiết mặt bằng giá, giúp thị trường giảm áp lực tăng nóng như trước đây. Người mua nhà để ở sẽ có thêm cơ hội tiếp cận sản phẩm phù hợp khả năng tài chính.

"Năm 2026 thị trường sẽ vận hành theo quỹ đạo lành mạnh hơn. Giá cả ít biến động mạnh, giao dịch phản ánh nhu cầu thực thay vì tâm lý đầu cơ. Thị trường không còn phụ thuộc vào những cơn “sốt đất” ngắn hạn mà dựa vào sự phát triển của kinh tế, dân số và đô thị hóa", Thứ trưởng Sinh nói.

Loại bỏ đầu cơ ngắn hạn, nhà ở xã hội “lên ngôi”

Một trong những thay đổi quan trọng nhất là cơ cấu nhu cầu. Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, phân khúc chủ đạo của thị trường năm 2026 sẽ là nhà ở vừa túi tiền và căn hộ có giá phù hợp tại các đô thị lớn. Đây là nhóm sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có thanh khoản ổn định và ít rủi ro.

Nhà ở xã hội được xác định là yếu tố quan trọng giúp ổn định thị trường. Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục đôn đốc địa phương và doanh nghiệp triển khai các dự án nhằm bảo đảm nguồn cung. Cùng với đó, chương trình tín dụng cho nhà ở xã hội và người trẻ được thúc đẩy giải ngân để tăng khả năng tiếp cận nhà ở.

Các địa phương cũng phải bố trí đủ quỹ đất, nhất là phần diện tích trong các dự án thương mại dành cho nhà ở xã hội; đồng thời cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án.

Điều này được thể hiện rõ nét khi trong năm 2025 hàng loạt nhà ở xã hội trên cả nước được khởi công, mở bán, dự kiến trong giai đoạn 2026-2030 cả nước phấn đấu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội. Chính phủ cũng giao chỉ tiêu cho các địa phương giai đoạn này TP. HCM hoàn thành 194.297 căn, Bắc Ninh 135.002 căn, Hà Nội 88.666 căn…

Đất nền vẫn tồn tại nhu cầu nhưng chỉ tập trung ở khu vực có hạ tầng đồng bộ, dân cư ổn định. Các khu vực chỉ dựa vào thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá sẽ khó thu hút nhà đầu tư như trước. Điều này đồng nghĩa thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, loại bỏ hiện tượng đầu cơ ngắn hạn.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, khi các giải pháp này được triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản từ năm 2026 sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững, phục vụ nhu cầu ở thực và góp phần bảo đảm an sinh xã hội.

Nhận định về giá, VARS cho rằng, giá BĐS sẽ không còn tăng nóng nhưng cũng khó giảm sâu, bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng, đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng. Các yếu tố này giúp gia tăng giá trị BĐS và kích thích nhu cầu đầu tư. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo ra mặt bằng giá mới cho thị trường.

Tuy nhiên, sức cầu trong thời gian tới sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.