Theo Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ giao Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.
Nghị quyết đồng thời yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, bao gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới khi công trình hết thời hạn.
Đây là nội dung đáng chú ý trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở, nhất là trong bối cảnh vấn đề thời hạn sử dụng chung cư từng gây nhiều tranh luận. Trước đó, vào tháng 7/2026, đề xuất về sở hữu nhà chung cư có thời hạn từng được đưa vào quá trình xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi.
Tuy nhiên, nhiều đại biểu cho rằng "chung cư có thời hạn" dễ khiến người dân hiểu rằng sau 50 hoặc 70 năm sẽ mất quyền sở hữu căn hộ. Khái niệm trên có thể khiến người dân nhầm thời hạn sử dụng của tòa nhà với sở hữu căn hộ.
Sau đó, Bộ Xây dựng bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn" trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, nhằm tránh hiểu lầm quyền sở hữu căn hộ của người dân.
Cần nhìn chung cư như một công trình có vòng đời
Trao đổi về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, chuyên gia bất động sản, cho rằng việc xác lập rõ niên hạn sử dụng công trình là cần thiết, bởi nhà chung cư cũng như các công trình xây dựng khác đều có vòng đời nhất định và đến một thời điểm phải được kiểm định, sửa chữa hoặc xây dựng lại.
Theo ông, khó khăn lớn hiện nay nằm ở quá trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Khi một công trình xuống cấp, việc xử lý thường liên quan trực tiếp đến quyền lợi của nhiều chủ sở hữu, khiến quá trình thống nhất phương án cải tạo, di dời và xây dựng lại trở nên phức tạp.
“Công trình xây dựng chắc chắn không thể tồn tại vĩnh viễn. Đến một thời điểm, công trình phải được sửa chữa hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Vấn đề là chúng ta cần có quy định rõ ràng để khi đến thời hạn đó, các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu được xác định như thế nào”, ông Toản nói.
Theo chuyên gia này, điều quan trọng không chỉ là xác định niên hạn bao nhiêu năm mà còn phải quy định rõ cơ chế xử lý sau khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Người dân cần biết công trình sẽ được kiểm định ra sao, khi nào phải phá dỡ, phương án tái định cư như thế nào và chủ sở hữu phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính nào nếu công trình được xây dựng lại.
“Quy định càng rõ thì người mua càng có cơ sở để yên tâm. Cần làm rõ chi phí xây dựng mới, cơ chế hỗ trợ, tái định cư và quyền của người sở hữu đối với phần đất khi chung cư được xây dựng lại”, ông Toản cho biết.
Công trình xây dựng chắc chắn không thể tồn tại vĩnh viễn. Đến một thời điểm, công trình phải được sửa chữa hoặc phá dỡ để xây dựng lại...
Ông Phạm Đức Toản, chuyên gia bất động sản
Theo chuyên gia này, cách tiếp cận phù hợp là xác định vòng đời của từng công trình trên cơ sở hồ sơ thiết kế, thời gian đã sử dụng và chất lượng thực tế.
“Niên hạn công trình” không phải “thời hạn sở hữu”
Ở góc độ pháp lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng chung cư (niên hạn công trình) và thời hạn sở hữu căn hộ.
Theo ông Châu, đây là hai khái niệm khác nhau. Việc quy định thời hạn sử dụng công trình theo niên hạn xây dựng không đồng nghĩa với việc Nhà nước quy định người dân chỉ được sở hữu căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định.
“Quy định này không đồng nghĩa với việc người dân hết thời hạn sử dụng công trình thì mất quyền sở hữu tài sản”, ông Châu nói.
Theo ông, khái niệm thời hạn sử dụng công trình đã được quy định trong pháp luật về xây dựng. Mỗi công trình đều có tuổi thọ thiết kế, nhưng tuổi thọ thực tế còn phụ thuộc vào chất lượng xây dựng, quá trình sử dụng cũng như công tác bảo trì, bảo dưỡng.
Thực tế, có những công trình được thiết kế với tuổi thọ dài nhưng xuống cấp sớm, trong khi cũng có những công trình đã vượt tuổi thọ thiết kế nhưng vẫn được sử dụng tốt nhờ chất lượng xây dựng, vận hành và bảo trì hiệu quả.
Quy định thời hạn sử dụng công trình theo niên hạn xây dựng không đồng nghĩa với việc Nhà nước quy định người dân chỉ được sở hữu căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)
Từ đó, theo ông Châu, việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình trước hết cần được nhìn từ yêu cầu bảo đảm an toàn cho người dân, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để xử lý những công trình đã xuống cấp, cần cải tạo hoặc xây dựng lại.
Cần cơ chế chuyển tiếp rõ với chung cư hiện hữu
Bên cạnh việc phân biệt thời hạn sử dụng công trình với thời hạn sở hữu, ông Châu cho rằng quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cần tính đến nhóm công trình đã tồn tại trước khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực.
Theo ông, cơ chế này không nên chỉ giới hạn ở các chung cư được xây dựng từ năm 1994 trở về trước mà cần xem xét áp dụng đối với tất cả chung cư được xây dựng trước thời điểm Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực.
Nếu luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027, cần có quy định chuyển tiếp rõ ràng đối với các chung cư đã được xây dựng trước thời điểm này.
Theo ông Châu, đây là vấn đề quan trọng nhằm tránh tạo ra sự khác biệt quá lớn về quyền lợi giữa những người đang sở hữu căn hộ tại các thời kỳ khác nhau, đồng thời hạn chế tâm lý lo ngại khi chính sách mới được áp dụng.
