Bất động sản công nghiệp phục hồi, miền Bắc dẫn dắt hấp thụ
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam ghi nhận tín hiệu phục hồi trong quý II/2026, sau giai đoạn chững lại do những bất định liên quan đến thuế quan trong năm 2025. Tuy nhiên, diễn biến giữa các khu vực vẫn có sự khác biệt về quy mô hấp thụ và mặt bằng giá thuê.
Theo SSI Research, lượng hấp thụ thuần đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt khoảng 217 ha trong quý II/2026, cao hơn đáng kể so với mức 134 ha trong quý I/2026. Đây cũng là mức cao nhất theo quý kể từ quý I/2024, khi lượng hấp thụ đạt 218 ha.
Tại miền Nam, lượng hấp thụ thuần cải thiện lên khoảng 67 ha trong quý II/2026, so với 57 ha trong quý I/2026 và 10 ha cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy nhu cầu thuê đất đang phục hồi tại cả hai khu vực, dù tốc độ cải thiện khác nhau.
Về giá thuê, theo số liệu CBRE, đất khu công nghiệp tại miền Bắc có giá khoảng 143 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ. Tại miền Nam, giá thuê đạt khoảng 185 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 3,7%.
Dù nhu cầu thuê đất có dấu hiệu cải thiện, kết quả kinh doanh toàn ngành vẫn chịu áp lực trong nửa đầu năm 2026. Theo SSI Research, doanh thu thuần giảm 20,2%, lợi nhuận sau thuế giảm 40% so với cùng kỳ, chủ yếu do một số doanh nghiệp không ghi nhận các giao dịch bán đất quy mô lớn, chi phí lãi vay tăng và thay đổi phương pháp hạch toán doanh thu.
Trong đó, SZC và SNZ ghi nhận lợi nhuận giảm mạnh khi chuyển sang phương pháp phân bổ đều doanh thu cho thuê đất. Ngược lại, IDC và VGC vẫn tăng trưởng lợi nhuận nhờ hoạt động cho thuê đất và nhu cầu vật liệu xây dựng cải thiện.
Giá thuê ổn định, triển vọng dài hạn vẫn tích cực
Nguồn cung khu công nghiệp mới dự kiến tăng tốc trong quý IV/2026 và năm 2027. Theo CBRE, tổng nguồn cung đất công nghiệp mới dự kiến đạt khoảng 1.347 ha, bao gồm 664 ha tại miền Bắc và 683 ha tại miền Nam.
Tại miền Bắc, nguồn cung tương lai tập trung tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hưng Yên và các tỉnh lân cận Hà Nội, nơi việc mở rộng khu công nghiệp tiếp tục được thúc đẩy bởi dòng vốn FDI mạnh mẽ và xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
Trong khi đó, miền Nam dự kiến đón nguồn cung mới từ Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu, nhờ hạ tầng tiếp tục được nâng cấp.
SSI Research cho rằng khách thuê đến từ Trung Quốc, Đài Loan và Hồng Kông sẽ tiếp tục là động lực nhu cầu chính đối với các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động. Diện tích hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ (MOU) của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu được dự báo tăng 18,6% so với cùng kỳ trong năm 2027, chủ yếu đến từ các khu công nghiệp cấp 2, nhờ hoạt động dịch chuyển và mở rộng sản xuất của nhóm khách thuê FDI.
Tuy nhiên, khách thuê tiềm năng đang thận trọng hơn trước chính sách thuế của Mỹ, với xu hướng ưu tiên nhà xưởng xây sẵn để thử nghiệm thị trường và tập trung mở rộng tại các dự án quy mô nhỏ hơn. Điều này có thể ảnh hưởng đến tiến độ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp trong năm 2027.
Về chi phí đầu tư, chi phí tại các khu công nghiệp mới chịu áp lực từ những khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Quá trình sắp xếp, hợp nhất tỉnh và điều chỉnh địa giới hành chính đang diễn ra cũng góp phần làm tăng chi phí đền bù đất.
Trong khi đó, giá các vật liệu xây dựng chính, bao gồm cát, đá, xi măng và vật liệu san lấp, tăng trung bình khoảng 20% so với cùng kỳ. Theo SSI Research, biên lợi nhuận của các dự án khu công nghiệp mới ước tính giảm xuống còn 30-35%, so với mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu.
Ở chiều ngược lại, giá thuê đất khu công nghiệp dự kiến ổn định trong năm 2027. SSI Research dự báo giá thuê cơ bản đi ngang khi các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động với chiến lược giá cạnh tranh hơn nhằm thu hút khách thuê chủ chốt và đẩy nhanh tỷ lệ lấp đầy. Hiện giá chào thuê trung bình đạt khoảng 143 USD/m²/chu kỳ thuê tại miền Bắc và 185 USD/m²/chu kỳ thuê tại miền Nam.
Về dài hạn, nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp được kỳ vọng tiếp tục tăng nhờ cơ sở hạ tầng cải thiện đáng kể, với các dự án trọng điểm như cao tốc Bắc - Nam, mở rộng cao tốc Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và các tuyến Vành đai 3, Vành đai 4, qua đó góp phần giảm chi phí logistics.
Cùng với đó, các chính sách thu hút FDI mới, gồm Nghị quyết số 10-NQ/TW do Bộ Chính trị ban hành ngày 8/6/2026 và Luật Đầu tư sửa đổi, được kỳ vọng hỗ trợ phát triển khu công nghiệp thông qua cắt giảm thủ tục hành chính, ưu đãi nguồn vốn cho khu công nghiệp sinh thái và tăng cường phân cấp thẩm quyền cho chính quyền địa phương, giúp đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án.
Dù dòng vốn FDI duy trì đà tăng tích cực, rủi ro từ chính sách thương mại vẫn hiện hữu. Việt Nam đang chịu mức thuế nhập khẩu bổ sung theo Mục 301 là 12,5%, cao hơn mức 10% áp dụng với một số quốc gia trong khu vực như Bangladesh, Ấn Độ và Indonesia.
Các biện pháp thương mại bổ sung phát sinh từ những cuộc điều tra đang diễn ra có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng của các ngành thâm dụng lao động như dệt may, da giày và sản phẩm gỗ, qua đó làm suy giảm nhu cầu thuê từ những nhóm khách hàng này.
