Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình là vấn đề từng được đưa ra trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở nhưng chưa được luật hóa theo hướng xác định thời hạn sở hữu.
Tuy nhiên, vấn đề này đang được đặt lại trong quá trình thể chế hóa Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Nghị quyết định hướng đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được gắn với niên hạn công trình, đồng thời phải bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng.
Tại Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, Chính phủ tiếp tục giao Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.
Nghị quyết đồng thời yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, bao gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới khi công trình hết thời hạn.
Hết niên hạn không đồng nghĩa với mất quyền sở hữu
Tại hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" diễn ra sáng ngày 22/9, nêu quan điểm về vấn đề niên hạn chung cư, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, việc quy định niên hạn nhà chung cư không phải là một nội dung hoàn toàn mới. Luật Nhà ở năm 2023 đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, tuy nhiên, cơ sở pháp lý trong quy định này chưa thực sự đầy đủ.
Bà Hằng lấy ví dụ, hiện nay luật đã quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn công trình, căn cứ pháp luật xây dựng và hồ sơ thiết kế, song chưa quy định rõ sau khi hết thời hạn sử dụng, người sở hữu tài sản đó sẽ có những quyền gì, hay có bị mất quyền sở hữu tài sản hay không.
Theo bà Hằng, đây là vấn đề lớn, nhận được nhiều sự quan tâm và cũng là nguyên nhân khiến chính sách lần này tập trung làm rõ hơn quyền tài sản của người dân.
“Trong dự thảo Luật Nhà ở hiện nay, chúng tôi đã làm rõ rằng sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi. Tôi nhắc lại để các quý vị hoàn toàn yên tâm: quyền tài sản không bị mất đi”, bà Hằng nhấn mạnh.
Theo định hướng được cơ quan soạn thảo đưa ra, quyền của chủ sở hữu sẽ được cụ thể hóa tùy theo loại hình, thời điểm xây dựng và phương án xử lý công trình.
Đối với nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, chủ sở hữu có thể được bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, được quyền mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu. Do đó, người dân không bị mất quyền tài sản.
Đối với nhà chung cư xây dựng sau năm 1994, chủ sở hữu có quyền tiếp tục xây dựng, cải tạo lại thành nhà chung cư mới thông qua việc đóng góp kinh phí tại thời điểm hết thời hạn sử dụng. Việc này được thực hiện trên cơ sở thảo luận, thống nhất giữa các chủ sở hữu.
Trường hợp không muốn tiếp tục đóng tiền xây dựng nhà mới, chủ sở hữu có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác. Người nhận chuyển nhượng sẽ có quyền thực hiện nghĩa vụ đóng góp kinh phí để xây dựng lại.
Nếu không tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.
Trong trường hợp khu vực nhà chung cư sau đó được cơ quan quản lý nhà nước quy hoạch không còn xây dựng nhà chung cư, người dân vẫn được ưu tiên và bồi thường đối với quyền sử dụng đất.
“Trọng tâm của quy định mới không phải là làm mất quyền tài sản khi chung cư hết niên hạn, mà là xác lập rõ hơn cách thức thực hiện các quyền đó khi vòng đời của công trình kết thúc”, bà Hằng nói.
Bên cạnh đó, theo bà Hoàng Thu Hằng, một trong những mục tiêu quan trọng khác của việc hoàn thiện quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư là tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Thực tế thời gian qua cho thấy quá trình cải tạo, xây dựng lại nhiều khu chung cư cũ gặp khó khăn do chưa có cơ chế đủ rõ về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình phải phá dỡ.
Mặc dù pháp luật đã quy định về các trường hợp phải phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, quá trình triển khai vẫn có thể gặp vướng mắc khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước thực hiện phá dỡ nhưng người dân lo ngại quyền lợi của mình bị ảnh hưởng.
Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản cho rằng nếu không giải quyết được bài toán cải tạo, xây dựng lại, vấn đề không chỉ ảnh hưởng đến chỉnh trang đô thị mà còn tác động trực tiếp đến an toàn, tính mạng của người dân sinh sống trong các công trình xuống cấp.
Bên cạnh đó, việc xác định vòng đời công trình được kỳ vọng góp phần thay đổi cách tiếp cận của cả người mua nhà và chủ đầu tư.
Theo bà Hằng, một bộ phận người dân hiện có tâm lý mặc định rằng đã mua căn hộ thì sẽ ở lâu dài, trong khi công trình có thể xuống cấp theo thời gian, dù là sau 10, 20, 30 hay 50 năm.
Việc đặt ra mốc thời gian và yêu cầu đánh giá chất lượng công trình có thể tạo động lực để chủ đầu tư chú trọng hơn đến chất lượng xây dựng ngay từ đầu. Chất lượng công trình được nâng lên cũng gắn trực tiếp với chất lượng sống và mức độ an toàn của cư dân.
Cần phân biệt niên hạn công trình với quyền sở hữu
TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, ĐBQH khóa XVI, cho rằng cần hiểu đúng tinh thần của Nghị quyết 21, đặc biệt phân biệt giữa nội dung mới và nội dung được hoàn thiện.
Theo ông, cách hiểu rằng chung cư trước Nghị quyết 21 có thời hạn sở hữu lâu dài, còn chung cư sau Nghị quyết 21 sẽ có thời hạn sở hữu là chưa phù hợp với tinh thần của nghị quyết và có thể tạo ra tác động không phù hợp đối với thị trường bất động sản.
Về bản chất, theo ông Phan Đức Hiếu định hướng về thời hạn nhà chung cư không phải là nội dung hoàn toàn mới. Trước đây, dù giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư không ghi thời hạn, pháp luật đã có quy định về việc xử lý khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng.
Nghị quyết 21 là một bước tiến trong việc hoàn thiện quy định pháp lý về sở hữu nhà chung cư. Quá trình sửa đổi pháp luật lần này là làm rõ hơn quyền của người dân đối với căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình xây dựng công trình mới.
Tuy nhiên, ông nhấn mạnh việc thể chế hóa các quy định này, đặc biệt là cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận, vẫn là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ. Trong đó, cần phân biệt rõ hai khái niệm giữa niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế. Hai thời hạn này có thể không trùng nhau. Do đó, pháp luật cần có quy định phù hợp để bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu nhà chung cư trong cả hai trường hợp.
“Khi chung cư không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ, các quyền của chủ sở hữu đối với căn hộ, đất và việc phát triển công trình mới cũng cần được quy định rõ”, ông Hiếu nói và đánh giá thêm, việc quy định rõ niên hạn sử dụng nhà chung cư có thể tạo tác động đến chất lượng công trình. Khi thời hạn sử dụng và chất lượng được xác định rõ, các nhà phát triển bất động sản có thể có xu hướng nâng cao chất lượng nhà chung cư để thu hút khách hàng.
Từ góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng việc hoàn thiện các quy định liên quan đến đất đai và nhà ở có thể làm thay đổi cách thị trường xác lập giá trị bất động sản.
Riêng đối với nhà chung cư, trong bối cảnh thời hạn sử dụng công trình được quy định rõ hơn, tuổi đời và chất lượng của tòa nhà có thể trở thành những thông tin được thị trường quan tâm nhiều hơn trong quá trình giao dịch và định giá.
Theo ông Đính, điều này đặc biệt đáng chú ý đối với những chung cư đã được sử dụng trong thời gian dài, khi người mua không chỉ xem xét vị trí, diện tích hay tiện ích mà còn phải tính đến chất lượng công trình, thời gian sử dụng thực tế và phương án xử lý khi công trình xuống cấp.
