“Siết” cho vay mua nhà thứ 2 trở lên: Có giải quyết gốc rễ vấn đề?

Chuyên gia nói gì?

Giới chuyên gia cho rằng chủ trương chống đầu cơ, bình ổn giá nhà nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản là đúng đắn. Song, biện pháp siết tín dụng mà Bộ Xây dựng đề xuất là chưa phù hợp.

Bên cạnh một số ý kiến ủng hộ, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng đây là sự can thiệp hành chính, có thể làm giảm thanh khoản thị trường.

Dưới góc độ tín dụng, TS. Lê Xuân Nghĩa - Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng, chính sách hạn chế cho vay mua nhà như đề xuất là giải pháp hành chính can thiệp vào hoạt động của các tổ chức tín dụng. Các ngân hàng thương mại hoạt động theo Luật Các tổ chức tín dụng, phải tuân thủ các chỉ tiêu an toàn do Ngân hàng Nhà nước ban hành.

Theo TS Nghĩa, việc kiểm soát cho vay mua nhà thứ 2, thứ 3 có nhiều khó khăn, các ngân hàng không thể kiểm soát. Theo đó, thay vì siết cho vay tín dụng hiện nhiều nước sử dụng công cụ thuế để kiểm soát, đồng thời tăng cung bất động sản giá phù hợp để kéo giảm giá nhà.

Cùng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho rằng, với đề xuất này, Bộ Xây dựng đang can thiệp vào thị trường vốn của ngân hàng cũng như chính sách tiền tệ.

Ông Hiển cho rằng nếu như chính sách siết tín dụng được áp dụng sẽ gây ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bởi thực tế hiện nay, thị trường vẫn chưa thực sự phục hồi và nguồn cung chưa đáp ứng đủ cho phần đông người dân có nhu cầu ở thực.

Một gia đình có thể mua nhiều nhà cho con cái, không thể đánh đồng với đầu cơ. Tương tự, mua nhà cho thuê, mua shophouse để kinh doanh hoặc đơn giản là tích lũy tài sản… cũng là nhu cầu chính đáng của người dân. Hạn chế mức vay chỉ 30-50% là quá thấp và thiếu cơ sở kinh tế.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, các chính sách về tín dụng và nhà ở cần được nhìn tổng thể và bao quát hơn, trong đó rất cần có sự kết hợp hài hòa giữa yếu tố an sinh với việc phát triển kinh tế, thay vì chỉ tập trung vào việc kéo giá nhà ở tại các đô thị lớn đi xuống.

“Ngân hàng thương mại phải được quyền tự do thẩm định rủi ro và quyết định cho vay, thay vì bị buộc phải giới hạn theo lệnh hành chính. Nếu cấm cho vay bất động sản, người dân vẫn có thể vay tiêu dùng để mua nhà, vừa khó kiểm soát, vừa khiến chi phí xã hội tăng cao mà dễ làm phát sinh biến tướng”, ông Hiển chia sẻ.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa cũng cho rằng, việc hạn chế cho vay với người mua nhà thứ 2, thứ 3 của Bộ Xây dựng nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản, giúp kìm giá nhà nhưng cũng có thể gây ra những hệ lụy tiêu cực đối với đà hồi phục của thị trường.

Theo ông Quang, dù giá bất động sản có xu hướng tăng nhưng không đồng đều, mà tập trung chủ yếu vào một số phân khúc và khu vực cụ thể như các khu vực có dự án mới, khu vực đấu giá, phân khúc căn hộ và thậm chí có việc "làm giá". Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản vẫn đang gặp khó, đặc biệt là những người nắm giữ nhà phố và đất nền do thị trường vẫn chưa phục hồi.

Trong thực tế, các nhà đầu tư đang chiếm tỉ lệ rất lớn tại các dự án mới, khoảng 60 - 70% trở lên nên việc siết tín dụng sẽ ngay lập tức ảnh hưởng đến thanh khoản của các dự án mới, kéo tâm lý thị trường đi xuống. Và khi tâm lý thị trường đi xuống, các chủ đầu tư cũng sẽ ít tham gia thị trường hơn, dẫn đến nguy cơ nguồn cung sản phẩm nhà ở thực cũng giảm.

"Do đó, vấn đề quan trọng là phải tạo ra nguồn cung cung thực đáp ứng cho nhu cầu của người có thu nhập trung bình - thấp thay vì can thiệp bằng giải pháp hành chính", ông Quang nhấn mạnh.

Cân nhắc kỹ đề xuất với tình hình thị trường hiện tại

Theo các chuyên gia, Bộ Xây dựng cần cân nhắc kỹ để không đưa ra các đề xuất. Nhà nước phải gỡ vướng pháp lý để các doanh nghiệp có thể triển khai dự án nhanh hơn, bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Đặc biệt, Nhà nước có thể thông qua các chính sách cụ thể để giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, thay vì siết dòng vốn đầu ra. Một trong những yếu tố quyết định là tiền sử dụng đất, hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá thành nhà ở.

Nhiều người lo ngại chính sách tài chính, siết tín dụng bất động sản không làm giảm giá nhà mà còn khiến kinh tế đình trệ. Bởi lẽ, bất động sản có tác động sâu rộng đến nhiều ngành nghề khác. Chỉ cần dòng vốn ách tắc, thị trường “đóng băng”, doanh nghiệp lao đao, hàng loạt ngành khác sẽ sụp dây chuyền, hàng triệu người sẽ mất việc làm, đe dọa đến tăng trưởng.

Theo các chuyên gia, thủ phạm chính khiến giá nhà leo thang không nằm ở đầu cơ mà là do nguồn cung bị bóp nghẹt, bắt nguồn từ tình trạng ách tắc pháp lý suốt nhiều năm qua. Hiện, các thủ tục phê duyệt dự án quá rườm rà, mất 5-7 năm, thậm chí cả chục năm mới được triển khai. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở gia tăng liên tục.

Thực tế, việc siết cho vay mua căn nhà thứ hai chưa giải quyết được gốc rễ vấn đề, không thể làm giảm giá nhà, trong khi các chi phí xây dựng tăng theo từng năm. Các chi phí đó có thể kể đến như: Giá đất, chiếm 60-80% giá trị căn nhà, chi phí xây dựng, chi phí quản lý, chi phí lãi vay... tất cả đều tăng. Do đó, việc hạn chế cho vay sẽ không kéo giá bán nhà giảm xuống, mà chỉ khiến các dự án khó bán hơn, dòng tiền bất động sản sẽ chậm lại.