Miền Nam: Nguồn cung đất công nghiệp tăng nhưng giao dịch giảm
Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, sau khi sáp nhập hành chính mới, tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy đất công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam xấp xỉ 34.400 ha diện tích cho thuê, tăng khoảng 17% so với quy mô trước khi sáp nhập.
Riêng trong quý 3/2025, thị trường ghi nhận sự gia nhập nguồn cung mới từ việc khởi công khu công nghiệp Thủ Thừa tại Tây Ninh, bổ sung hơn 100 ha diện tích cho thuê.
Trong bối cảnh nguồn cung tăng, tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp giảm ghi nhận ở mức 75% trong quý 3. Mức giảm này chủ yếu do nguồn cung đất công nghiệp mới gia nhập thị trường, đồng thời tỉnh cũ như Bình Phước có tỉ lệ lấp đầy thấp hơn các tỉnh còn lại. Cùng với đó, giá chào thuê trung bình của đất khu công nghiệp trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tăng nhẹ, đạt 180 USD/m2/thời hạn thuê.
Dẫu vậy, đại diện Cushman & Wakefield khẳng định, nhu cầu thuê đất công nghiệp tại khu vực vùng kinh tế trọng điểm này vẫn đa dạng và ổn định, bao gồm các ngành nghề phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam, như sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch, cùng với các ngành truyền thống có quy mô lớn như sản xuất nhựa và sắt thép. Sự đa dạng này cho thấy khả năng hấp thụ dài hạn của thị trường là rất lớn.
Nổi bật của thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam là loại hình nhà xưởng xây sẵn cho thuê. Với hơn 2.000m2 cho thuê gia nhập thị trường, tổng nguồn cung tích lũy hiện hữu nhà xưởng xây sẵn toàn phía Nam đạt xấp xỉ 6,5 triệu m2 diện tích sàn cho thuê. Quy mô nguồn cung này tăng khoảng 2% so với trước khi sáp nhập.
Trái ngược với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn tỷ lệ lấp đầy ấn tượng (92%) bất chấp sự gia tăng nguồn cung. Điều này cho thấy, nhu cầu thuê xưởng vẫn rất tốt và thể hiện sức bền vững của thị trường khi nguồn cung mới được đón nhận nhanh chóng. Mức lấp đầy cao được ghi nhận đồng đều ở các địa phương trọng điểm như Đồng Nai (93%), Tây Ninh (91%) và TP.HCM (90%). Sức cầu vẫn được dẫn dắt bởi các ngành sản xuất công nghệ cao và có giá trị gia tăng như linh kiện điện tử, bo mạch, và sản xuất phụ kiện, những ngành yêu cầu cơ sở vật chất sẵn có để nhanh chóng đi vào hoạt động.
Miền Bắc: Sức cầu nhà xưởng xây sẵn tăng vượt trội
Sau khi định nghĩa lại vùng kinh tế phía Bắc theo đơn vị hành chính mới, tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy toàn vùng đã đạt 23.563 ha. Sự thay đổi trong cách tính này đã tạo ra một mức tăng trưởng đột phá 37% về quy mô so với trước đó. Bên cạnh đó, thị trường tiếp tục chào đón nguồn cung mới thực tế trong quý 3 với việc khởi công 3 khu công nghiệp (KCN) tại Phú Thọ, Hải Phòng và Ninh Bình, bổ sung thêm hơn 700 ha diện tích đất cho thuê.
Cũng diễn biến tương tự miền Nam, tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường đất công nghiệp miền Bắc trong quý 3 ở mức 67%, giám so với quý 2. Sự sụt giảm này là một diễn biến có thể dự báo trước và không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu.
Nguyên nhân chính là một lượng nguồn cung lớn của tỉnh ngoài vùng kinh tế trọng điểm được đưa vào thị trường sau sáp nhập như Bắc Giang, Phú Thọ nơi có tỉ lệ hấp thụ ít hơn các tỉnh khác nên cần thời gian để thị trường hấp thụ. Sức cầu thực tế vẫn rất mạnh mẽ tại các khu công nghiệp. Hà Nội gần như đã lấp đầy hoàn toàn quỹ đất hiện hữu, trong khi Bắc Ninh duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức cao khoảng 75%. Nhu cầu thuê vẫn tập trung vào các ngành có giá trị gia tăng cao như công nghệ, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch.
Giá chào thuê đất công nghiệp tại Miền Bắc giữ vững “phong độ” theo năm. Mức giá chào thuê đất khu công nghiệp (KCN) trong quý 3/2025 ghi nhận mức 133 USD/m2/thời hạn thuê. Mức giá này ghi nhận sự điều chỉnh giảm nhẹ 2% so với quý trước, chủ yếu do các tỉnh có mặt bằng giá thuê thấp hơn sáp nhập vào toàn vùng. Tuy nhiên, nếu xét trên một mặt bằng ổn định, giá thuê vẫn tăng trưởng 4% so với cùng kỳ năm trước, khẳng định xu hướng tăng giá bền vững tại các khu vực công nghiệp trọng điểm.
Đáng nói, trong quý 3, tổng nguồn cung tích lũy hiện hữu nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại khu vực phía Bắc đạt khoảng 5,1 triệu m2 diện tích cho thuê. Quy mô này tăng khoảng 14% so với quy mô trước khi sáp nhập tỉnh. Thị trường cũng ghi nhận gần 100.000 m2 sàn cho thuê mới gia nhập, đến từ 2 dự án đáng chú ý: KTG Industrial VSIP Bắc Ninh 2 - Giai đoạn 1 với khoảng 43.000 m2 sàn cho thuê và một dự án khác tại Hưng Yên.
Điểm nhấn đáng nói nhất trong quý 3 là tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đạt khoảng 87%, tăng 4 điểm phần trăm so với quý 2 2025. Mức tăng trưởng này đặc biệt ấn tượng khi diễn ra đồng thời với việc thị trường đón nhận gần 100.000 m2 nguồn cung mới. Điều này cho thấy sức cầu trên thị trường đang lớn hơn tốc độ phát triển nguồn cung, và mọi dự án mới có vị trí tốt đều được hấp thụ nhanh chóng. Hà Nội tiếp tục đứng đầu với tỷ lệ lấp đầy gần như đạt 100%, phản ánh sự khan hiếm nguồn cung và sức hấp dẫn vượt trội. Tiếp theo là Hưng Yên khoảng 93%, Hải Phòng với 87% và Bắc Ninh với 86%. Nhu cầu đến từ các ngành mũi nhọn như linh kiện điện tử, bo mạch và một số ngành sản xuất truyền thống, vốn ưu tiên giải pháp RBF để tiết kiệm thời gian triển khai.
Dự báo thị trường nhà xưởng xây sẵn miền Bắc được dự báo sẽ có thêm khoảng 900.000 m2 sàn cho thuê mới trong ba năm tới để đáp ứng làn sóng đầu tư đang ngày càng gia tăng. Xu hướng các chủ đầu tư chuyển dịch từ phát triển nhà kho sang nhà xưởng phản ánh linh động của các nhà phát triển chuỗi giá trị tại miền Bắc, tập trung vào các hoạt động sản xuất có giá trị cao hơn thay vì chỉ lưu trữ đơn thuần.
