PHÉP THỬ NĂNG LỰC CHỦ ĐẦU TƯ
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tăng nhanh trong những tháng đầu năm, tạo áp lực đáng kể lên cả chủ đầu tư và người mua nhà. Đây là giai đoạn điều chỉnh cần thiết nhằm tái cấu trúc thị trường, sản phẩm theo hướng minh bạch và bền vững hơn.
Thực tế, lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng thời gian vừa qua tăng nhanh, có thời điểm chạm ngưỡng 15–16%/năm, qua đó làm gia tăng chi phí vốn và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người vay cũng như quyết định đầu tư.
Diễn biến này nhanh chóng phản ánh lên thị trường khi thanh khoản suy giảm và hoạt động giao dịch chững lại trong quý I/2026. Sau Tết, người mua có xu hướng thận trọng hơn trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định, bao gồm định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô và biến động lãi suất. Điều này khiến thời gian ra quyết định kéo dài, làm giảm nhịp độ chung của thị trường.
Theo Savills Việt Nam, trong quý I/2026, nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 6.108 căn, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch cũng ghi nhận xu hướng tương tự, trong đó phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng chủ đạo, khoảng 79% tổng số căn bán được.
Ở góc độ doanh nghiệp, mặt bằng lãi suất cao cùng với điều kiện tín dụng thắt chặt đang làm gia tăng chi phí tài chính và hạn chế khả năng tiếp cận vốn, đặc biệt đối với các dự án có tính khả thi thấp. Đồng thời, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nhất là các nhà đầu tư ngắn hạn, đối mặt với rủi ro gia tăng khi áp lực dòng tiền có thể buộc họ phải bán cắt lỗ và rút khỏi thị trường.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng, thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng. Việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng và các quỹ sẽ được xem xét kỹ lưỡng hơn, ưu tiên cho những dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.
“Chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn đa dạng mới có đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án và đưa ra các giải pháp hỗ trợ lãi suất phù hợp cho khách hàng. Quá trình này sẽ đào thải những đơn vị yếu kém và giữ lại những đơn vị có năng lực quản trị rủi ro tốt, biết cách cân đối lợi nhuận để đồng hành cùng người mua trong dài hạn,” bà Hằng nhấn mạnh.
Theo vị này, trong bối cảnh dòng tiền thắt chặt, sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp trên thị trường ngày càng trở nên rõ rệt hơn bao giờ hết. Tâm lý “chọn mặt gửi vàng” khiến người mua dồn sự chú ý vào nhóm chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và uy tín vững chắc.
Trong khi các doanh nghiệp mạnh tận dụng các thương vụ mua bán, sáp nhập để bứt phá thị phần, những đơn vị yếu thế do lạm dụng đòn bẩy tài chính lại rơi vào vòng xoáy đình trệ. Đối với nhóm doanh nghiệp này, việc tái cấu trúc quyết liệt hoặc chấp nhận rời bỏ cuộc chơi là những kịch bản khó tránh khỏi khi nguồn cung vốn mới ngày càng trở nên xa xỉ.
CƠ HỘI TRONG THÁCH THỨC
Chuyên gia Savills đánh giá, dù thực trạng lãi suất tăng mạnh mang lại nhiều khó khăn, nhưng ở góc độ tích cực, đây lại là cơ hội để định hình một thị trường minh bạch và bền vững hơn.
Sau giai đoạn thanh lọc, người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn hơn từ những dự án chất lượng, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Việc đẩy mạnh hoàn thiện hạ tầng giúp người dân dễ dàng tiếp cận các dự án ở khu vực ngoài trung tâm với mức giá vừa túi tiền hơn.
Nhìn chung, việc lãi suất cho vay tăng cao không đơn thuần là một thách thức ngắn hạn mà còn đóng vai trò như một phép thử khắc nghiệt về năng lực của các thành viên tham gia thị trường.
Trong lộ trình phát triển sắp tới, năng lực tài chính vững mạnh, chủ đầu tư có uy tín và kinh nghiệm phát triển cùng tư duy quản trị linh hoạt sẽ là những yếu tố then chốt quyết định khả năng thích ứng và sự tồn tại bền vững của mỗi doanh nghiệp bất động sản
Nhìn nhận về diễn biến thị trường bất động sản từ quý II/2026, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam có đánh giá khá tích cực. Dựa trên nền tảng tìm kiếm, ông Tuấn cho rằng, khi lãi suất bắt đầu bước vào giai đoạn điều chỉnh, tâm lý thị trường thường chuyển từ trạng thái phòng thủ sang thận trọng tích cực hơn. Đây là một quy luật đã lặp lại nhiều lần trên thị trường: khi lãi suất đạt đỉnh, cũng là thời điểm mức độ quan tâm đến bất động sản rơi xuống vùng thấp nhất, phản ánh rõ qua lượng tìm kiếm và thanh khoản trên thị trường.
Tuy nhiên, thị trường không phục hồi ngay lập tức mà thường có độ trễ nhất định, phổ biến trong khoảng 3–6 tháng, tùy thuộc vào tốc độ điều hành chính sách và khả năng hấp thụ của dòng tiền.
Nếu lãi suất thực sự bước vào pha ổn định hoặc điều chỉnh giảm, thì từ quý II/2026 trở đi, thị trường có cơ sở để kỳ vọng bước vào giai đoạn phục hồi đầu tiên. Theo ông Tuấn, đây chưa phải là giai đoạn tăng trưởng mạnh trên diện rộng, mà là giai đoạn tích lũy và cải thiện dần về tâm lý. Trong kịch bản tích cực hơn, khi dòng tiền quay trở lại nhanh và niềm tin thị trường được củng cố, khả năng phục hồi rõ nét có thể xuất hiện trong quý II và quý III, đặc biệt ở những khu vực có hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và nhu cầu ở thực cao.
"Một điểm đáng chú ý là trong chu kỳ này, nhóm khách hàng mua để ở thực vẫn đang chiếm ưu thế và đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Khác với các giai đoạn trước thiên về đầu cơ, người mua hiện tại quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực, khả năng tài chính và tính bền vững của tài sản. Điều này khiến thị trường phục hồi theo hướng chọn lọc hơn, tập trung vào các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ đảm bảo và gắn với nhu cầu ở thật, thay vì lan rộng trên toàn bộ các phân khúc như trước đây", ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh.
