Theo Niên giám Bất động sản công nghiệp Việt Nam - Quy hoạch phát triển đến năm 2030 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mới phát hành, hiện tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp (KCN) trọng điểm của Việt Nam đạt 80-89%, trong khi giá thuê đất công nghiệp tăng 4-5%/năm, phản ánh sức hút từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu và chiến lược "Trung Quốc +1" của các tập đoàn đa quốc gia.
Tại khu vực miền Bắc, trong năm 2024 đã có 400ha đất KCN cho thuê được hấp thụ, tập trung ở Hải Phòng và Bắc Ninh với giá thuê trung bình 137 USD/m², tăng 4,2% so năm trước. Trong khi đó, miền Nam duy trì tỷ lệ lấp đầy là 89% tại các KCN trọng điểm như Bình Dương và Đồng Nai, nơi giá thuê đạt 175 USD/m² nhờ nhu cầu từ ngành logistics và thương mại điện tử.
Ngoài ra, khu vực miền Trung cũng đang nổi lên như điểm đến mới với mức giá cạnh tranh 60-90 USD/m², thu hút các dự án tỷ USD từ Luxshare và Foxconn tại Nghệ An.
Với tốc độ tăng trưởng GDP ổn định khoảng 6-7%/năm, dòng vốn FDI liên tục đổ vào các lĩnh vực sản xuất và công nghệ cao, cùng hệ thống hạ tầng giao thông được nâng cấp đồng bộ, phân khúc bất động sản KCN nhìn chung vẫn đang có nhiều tiềm năng phát triển.
Nắm bắt động lực tăng trưởng từ dòng vốn FDI và chuyển dịch chuỗi cung ứng, các doanh nghiệp bất động sản KCN trong nước cũng đang đẩy mạnh lấp đầy diện tích đất hạ tầng KCN còn trống, đồng thời, đầu tư và mở rộng thêm các KCN mới. Chỉ trong 2 tháng đầu năm 2025, đã có hàng loạt dự án KCN, cụm công nghiệp diện tích vài trăm hecta với vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng được phê duyệt chủ trương đầu tư khắp cả nước.
Đua mở rộng quỹ đất
Theo thống kê, đến cuối năm 2024, dù kết quả kinh doanh có sự phân hóa rõ rệt nhưng hầu hết tổng tài sản của top 10 “ông lớn” bất động sản KCN đều tăng so với năm 2023. Trong đó, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC, mã BCM) là doanh nghiệp có tổng tài sản lớn nhất với 58.777 tỷ đồng, tăng 10% so với năm 2023.
Với 6 KCN có tổng diện tích hơn 4.000 ha đang trực tiếp vận hành, Becamex IDC hiện là chủ đầu tư KCN lớn nhất tại tỉnh Bình Dương với hơn 30% thị phần cấp tỉnh và lớn thứ ba tại Việt Nam với 3,6% thị phần toàn quốc. Ông “trùm” KCN Bình Dương này hiện còn gần 630ha đất KCN sẵn sàng cho thuê và đang hoàn thiện dự án KCN Cây Trường (tổng diện tích đất thương phẩm 490ha) để bổ sung vào quỹ đất cho thuê trong năm 2025.
Ngoài ra, Becamex IDC còn tham gia liên doanh với doanh nhiệp Singapore để thành lập Công ty Liên doanh Khu công nghiệp Việt Nam-Singapore (VSIP), trong đó Becamex IDC sở hữu 49% vốn. VSIP là nhà phát triển khu công nghiệp và đô thị tích hợp hàng đầu Việt Nam bao gồm 12 dự án trên cả nước với tổng diện tích hơn 10.000ha.
Xếp sau về tổng tài sản (đạt 44.765 tỷ đồng vào cuối năm 2024, tăng mạnh 33,4% so với năm 2023), nhưng Tổng Công ty phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC) lại vượt Becamex IDC về diện tích đất KCN đang trực tiếp vận hành (hơn 6.610ha đất KCN, chiếm khoảng 5,09% quỹ đất công nghiệp toàn quốc).
Sau năm 2024 ghi nhận doanh thu cho thuê đất sụt giảm mạnh do diện tích bàn giao chỉ khoảng 33ha, Đô thị Kinh Bắc đang đặt ra mục tiêu lớn cho năm 2025 là cho thuê hơn 200ha đất KCN, chủ yếu là từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Tân Phú Trung, cụm công nghiệp Hưng Yên, KCN Tràng Duệ 3. Ban lãnh đạo công ty ước tính trong quý I/2025, có khoảng 100ha đất KCN được cho thuê.
Trong tháng 1/2025, Kinh Bắc có tới 3 dự án gồm KCN Tràng Duệ 3 (diện tích hơn 652,7ha), dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát (gần 585ha) tại Hải Phòng và dự án KCN Kim Thành 2 giai đoạn 1 (gần 235ha) tại Hải Dương được phê duyệt chủ trương đầu tư.
Tương tự, Tổng Công ty Viglacera (mã VGC) cũng đang đẩy mạnh mở rộng quy mô đất KCN cho thuê với kỳ vọng sẽ có thêm 2.000 - 3.000ha đất KCN trong năm 2025, nâng lên tổng số 20 KCN. Công ty hiện đang sở hữu và vận hành 15 KCN trên toàn quốc, với tổng diện tích lên tới 4.600ha và quỹ đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê khoảng 850ha.
Trong năm 2024, Viglacera đã được chấp thuận chủ trương đầu tư thêm 3 KCN nghiệp, gồm KCN Trấn Yên giai đoạn 1 (255ha, tổng vốn đầu tư 2.184 tỷ đồng) tại tỉnh Yên Bái; KCN Dốc Đá Trắng (288ha, tổng vốn đầu tư 1.807 tỷ đồng) tại tỉnh Khánh Hoà và KCN Sông Công II giai đoạn 2 (296ha, tổng vốn đầu tư 3.985 tỷ đồng) tại tỉnh Thái Nguyên. Trong đó, công ty dự kiến khởi công KCN Sông Công II giai đoạn 2 trong tháng 3/2025 và KCN Dốc Đá Trắng trong quý II/2025.
Không kém cạnh, Tổng Công ty IDICO (mã IDC) - sở hữu 10 KCN với tổng diện tích hơn 3.300ha cũng đang tích cực mở rộng quỹ đất, trong đó có KCN Tân Phước 1 (470ha) và Mỹ Xuân B1 mở rộng (110ha) đã nhận được chủ trương đầu tư trong năm 2024. Công ty đặt tham vọng sẽ mở rộng thêm hơn 1.500ha đất cho thuê trong tương lai.
Là doanh nghiệp còn quỹ đất thương phẩm khá lớn (khoảng hơn 1.000ha trên tổng số 3.200ha đất KCN sở hữu) song Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP) không bỏ lỡ làn sóng mở rộng quỹ đất. Ngoài các KCN đang khai thác như Đông Nam (287ha), Phước Đông 1 (1.014ha), Phước Đông 2 (1.175ha), Lê Minh Xuân 3 (231ha), Đầu tư Sài Gòn VRG đang phát triển KCN Lộc An - Bình Sơn với quy mô hơn 497ha tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Ngoài ra, đầu năm công ty vừa được phê duyệt triển khai dự án KCN Long Đức giai đoạn 2 với quy mô gần 294ha.
Kỳ vọng lớn tăng trưởng
Cùng với cuộc đua mở rộng quỹ đất, các "ông lớn" bất động sản KCN cũng đang đặt nhiều tham vọng cho tăng trưởng kết quả kinh doanh năm 2025, đặc biệt là với các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh “đi lùi” trong năm 2024 như Đô thị Kinh Bắc hay Becamex IDC.
Tại đại hội đồng cổ đông bất thường 2025 diễn ra vào đầu tháng 3, Kinh Bắc đã thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2025 với doanh thu hợp nhất 10.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hợp nhất 3.200 tỷ đồng; gấp 3 lần doanh thu hợp nhất và gấp 7 lần lợi nhuận của năm 2024.
Năm 2024, lợi nhuận của Kinh Bắc đã giảm tới 80% so với năm 2023, xuống 460 tỷ đồng, trong khi doanh thu thuần giảm 51%, đạt 2.776 tỷ đồng. Nguyên nhân sụt giảm theo lý giải của doanh nghiệp là do các dự án kỳ vọng mang lại doanh thu như KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Tràng Duệ 3, Khu đô thị (KĐT) Tràng Cát, KĐT Phúc Ninh... chưa được gỡ vướng về pháp lý. Tuy nhiên, sang năm 2025, khi các vướng mắc được tháo gỡ, các dự án này sẽ là động lực tăng trưởng chính cho doanh nghiệp.
Với Becamex IDC, dù chưa công bố kế hoạch năm 2025 nhưng một số công ty chứng khoán dự báo doanh thu sẽ tăng trưởng trở lại ở mức 2 chữ số, sau khi giảm mạnh 34% vào năm 2024, xuống mức 5.195 tỷ đồng. Theo dự báo của Chứng khoán Shinhan năm nay doanh thu của Becamex IDC có thể trở về mức trên 7.800 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế duy trì ở mức hơn 2.000 tỷ đồng.
Chứng khoán MB cũng dự báo lợi nhuận ròng của Becanex IDC có thể lần lượt tăng 29% và 33% trong giai đoạn 2025-2026 nhờ dòng vốn FDI tích cực chảy vào Việt Nam, dự án KCN Cây Trường đang dần hoàn thiện pháp lý để đưa vào vận hành trong 2-3 năm tới. Đồng thời, VSIP vẫn sẽ đóng góp phần lớn doanh thu bất động sản KCN của công ty.
Để “gỡ” lại mức sụt giảm doanh thu thuần 11% trong năm 2024 (đạt 11.925 tỷ đồng), Viglacera kỳ vọng doanh thu năm 2025 sẽ tăng trưởng 21% so với năm ngoái, đạt 14.437 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận trước thuế vẫn duy trì đà phục hồi, dự kiến đạt 1.743 tỷ đồng, tăng 7% so với năm 2024.
Trong báo cáo cập nhật kết quả kinh doanh năm 2024 của các chủ đầu tư bất động sản KCN, VIS Ratings cho rằng sự sụt giảm doanh thu của các “ông lớn” KCN trên chủ yếu do giảm số lượng khách thuê FDI mới cũng như việc bàn giao đất bị chậm lại do các rào cản pháp lý kéo dài.
Trong khi đó, một số doanh nghiệp ở phía Nam như IDICO, Đầu tư Sài Gòn VRG, Tổng Công ty cổ phần Phát triển Khu công nghiệp (mã SNZ) vẫn ghi nhận tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng 2 chữ số, thậm chí cao kỷ lục là nhờ có sẵn quỹ đất cho thuê lớn.
Cũng theo VIS Ratings, đến cuối năm 2024, các doanh nghiệp KCN đã tăng cường vay nợ (chủ yếu là nợ dài hạn) để mở rộng quỹ đất sau khi các luật mới được ban hành, giúp đẩy nhanh thủ tục pháp lý và phát triển dự án. Việc sử dụng nợ dài hạn để mở rộng quỹ đất này sẽ giúp giảm rủi ro chênh lệch về kỳ hạn giữa khoản vay và dòng tiền kinh doanh.
Chuyên gia của VIS Ratings kỳ vọng doanh số bán hàng của các chủ đầu tư KCN sẽ tăng trong năm 2025, nhờ nguồn cung và nhu cầu đất công nghiệp mới tăng. Thủ tục pháp lý được đẩy nhanh và việc hoàn thành quy hoạch đất của các tỉnh sẽ giúp các doanh nghiệp mở rộng quỹ đất và tăng nguồn cung mới.
Đồng thời, đầu tư vào cơ sở hạ tầng công cộng được tăng cường và các chính sách hỗ trợ thu hút FDI sẽ thúc đẩy nhu cầu về đất KCN, qua đó tăng doanh số mới cho các doanh nghiệp cho thuê đất KCN.
