Nước ngoài phát triển chung cư có thời hạn, vì sao lại khó áp dụng ở Việt Nam?

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng thường dẫn chứng quy định của Hàn Quốc, Thái Lan về quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn và nhất là Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn 99 năm.

Chuyên gia cho rằng, nếu áp dụng ở Việt Nam sẽ có nhiều bất cập.

Góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định về loại "căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn" có ưu điểm là giá bán thấp hơn khoảng 20% so với "căn hộ chung cư sở hữu không có thời hạn" tương tự, đáp ứng nhu cầu của nhiều người mua nhà, nhất là giới trẻ.

Bởi lẽ, tiền thuê đất 50 năm trả 1 lần thường chỉ bằng khoảng 80% tiền sử dụng đất. "Tuy nhiên, ở Việt Nam hiện nay nếu áp dụng quy định này thì sẽ dẫn đến hàng loạt bất cập, chưa kể tâm lý hoang mang, bất an trong xã hội", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận định.

Theo ông Châu, Singapore công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng lại có đến 99% đất đai thuộc quyền sở hữu của Chính phủ Singapore và chỉ có 1% đất đai thuộc quyền sở hữu của tư nhân.

Do vậy, Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) làm chủ đầu tư các dự án nhà ở chung cư gắn liền với quyền sở hữu đất đai của Chính phủ Singapore nên hoàn toàn có quyền quy định bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn 99 năm, đó là quyền của "chủ đất" đồng thời là "chủ dự án nhà chung cư".

Còn đối với các dự án nhà chung cư do doanh nghiệp làm chủ đầu tư trên 01% đất đai thuộc quyền sở hữu của tư nhân thì chủ đầu tư có quyền bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn hoặc không có thời hạn theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng.

Như vậy, tại Singapore tồn tại song song 2 chế độ sở hữu nhà chung cư có thời hạn hoặc không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại Việt Nam, hiện nay cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng TP.HCM có hơn 1.550 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) với hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.

le-hoang-chau-2-1657062859-9607.jpg

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA).

Nếu quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" theo Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) áp dụng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thì theo thời gian sẽ ngày càng có nhiều căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn, dẫn đến trên thực tế thì Nhà nước vẫn phải "nặng gánh" quản lý cả 02 loại nhà chung cư sở hữu không có thời hạn và sở hữu có thời hạn.

"Nếu áp dụng theo quy định của Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ dẫn đến thực tế trong hơn 100 năm tiếp theo sẽ vẫn tồn tại song song hàng trăm nghìn căn hộ nhà chung cư hiện nay có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực, vẫn được sở hữu không có thời hạn và sẽ ngày càng có nhiều nhà chung cư được xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực được sở hữu có thời hạn", ông Châu dẫn giải.

Quảng cáo

Ngoài gánh nặng quản lý, theo Chủ tịch HoREA, việc quy định về loại "căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn" theo Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), còn gây ra hàng loạt bất cập.

Trước hết, "bất cập" của khoản 2 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đã quy định "Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình…".

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu theo quy định nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu.

"Bất cập là quyền sở hữu nhà chung cư lại phụ thuộc vào kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Trong lúc quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn hoặc quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn được xác lập thông qua hợp đồng mua bán nhà chung cư được giao kết theo quy định của pháp luật về dân sự, về nhà ở, về kinh doanh bất động sản", ông Châu dẫn chứng.

vinhomes-1012.jpg

"Bất cập" tiếp theo là khoản 4 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thì kể cả các nhà chung cư được tiếp tục công nhận sở hữu không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài mà phải phá dỡ để xây dựng lại thì sau khi xây dựng nhà chung cư này chỉ được "công nhận quyền sở hữu có thời hạn".

Thêm vào đó, HoREA cũng cho rằng, không nên chỉ vì "khó khăn, vướng mắc" trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng hiện nay mà lại quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để "dễ" cho Nhà nước trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng.

Cuối cùng, quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" có thể "làm bất lợi" cho việc thực hiện quy định của Luật Nhà ở "chủ yếu phát triển nhà chung cư tại khu vực nội thị thuộc đô thị đặc biệt; đô thị loại 1", nhưng lại có thể "làm lợi" cho các chủ đầu tư dự án nhà thấp tầng hoặc dự án phân lô bán nền.

Hiện nay, đang có dấu hiệu "bội thực" các tòa nhà chung cư cao tầng tại một số khu vực, gây ra tình trạng ùn tắc giao thông, quá tải hệ thống hạ tầng đô thị…

Vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng đầu tư phát triển các dự án đô thị, nhà ở thương mại chủ yếu là nhà thấp tầng và các dự án phân lô bán nền tại một số tỉnh ven các đô thị lớn được kết nối hạ tầng giao thông thuận lợi.

"Do vậy, nếu quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" thì có thể tác động đến tâm lý của nhiều người trong xã hội muốn được sở hữu nhà ở vĩnh viễn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài dẫn đến thay đổi hành vi, không lựa chọn mua nhà chung cư nữa để chuyển sang mua nhà ở thấp tầng hoặc mua nền nhà", ông Châu nhận định.

Vì vậy, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành, còn đối với các nhà chung cư có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành được sở hữu không có thời hạn.

Theo Markettimes Sao chép

Cùng chuyên mục Bất động sản

Sun Group và hành trình “làm giàu” tài nguyên văn hóa tại đô thị nghỉ dưỡng Hà Nam

Mùa xuân năm 987, Vua Lê Đại Hành đã khai mở Lễ hội Tịch điền cầu mùa màng tốt tươi tại chân núi Đọi (Duy Tiên, Hà Nam). Hơn một thiên niên kỷ sau, tại vùng đất này, một cuộc khai mở khác cũng bắt đầu: tôn vinh và làm giàu tài nguyên văn hóa tại “bảo tàng

Giới đầu tư “soi” giá đất khác biệt của nhà phố Sun Group tại Hà Nam Nhà phố Sun Group tại Hà Nam tạo sóng nhờ mức giá và chính sách bán hàng hấp dẫn

HoREA gửi văn bản hỏa tốc đề xuất TPHCM tính lại phương pháp xác định dân số trong các tòa chung cư

Ngày 26/11, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đã gửi văn bản đề xuất TPHCM cần tính toán lại phương pháp xác định dân số tại các khu chung cư, theo hướng hướng tăng diện tích sử dụng nhà ở bình quân của người dân để tạo nên môi trường sống chất lượng hơn.

Loạt dự án chung cư ở TP.HCM có dấu hiệu tái khởi động lại, giá dự kiến tăng cao gấp 2-3 lần so với mức giá đã mở bán trước đây TP. Hồ Chí Minh yêu cầu tăng cường quản lý nhà chung cư

Xuất nhập khẩu Thăng Long đầu tư khu công nghiệp hơn 2.200 tỷ đồng ở Hà Tĩnh

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ký Quyết định số 1468/QĐ-TTg ngày 25/11/2024 chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Gia Lách mở rộng, tỉnh Hà Tĩnh.

Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tổ chức hội nghị xúc tiến đầu tư xây nhà ở xã hội Bà Nguyễn Thị Như Loan được tại ngoại, tiếp tục hỗ trợ cho hoạt động của Quốc Cường Gia Lai

Hà Nam gọi đầu tư vào dự án khu đô thị hơn 12.200 tỷ đồng ở Phú Lý

UBND tỉnh Hà Nam mới đây đã công bố danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất mời gọi nhà đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Tiên Hải, TP. Phủ Lý.

“Của để dành” của Geleximco ở loạt dự án bất động sản nghìn tỷ Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tổ chức hội nghị xúc tiến đầu tư xây nhà ở xã hội

“Của để dành” của Geleximco ở loạt dự án bất động sản nghìn tỷ

Tên tuổi gắn bó với nhiều dự án lớn ở Hà Nội, doanh nghiệp này còn là chủ đầu tư của loạt dự án bất động sản quy mô ở khắp các tỉnh, thành khác trong cả nước.

Hơn 1.100 căn chung cư ở Đà Nẵng đủ điều kiện mở bán VARS: Nhà ở vừa túi tiền khó xuất hiện trở lại ở trung tâm Hà Nội và TP.HCM

VARS: Nhà ở vừa túi tiền khó xuất hiện trở lại ở trung tâm Hà Nội và TP.HCM

Trong tương lai khó có thể “xuất hiện” nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP. HCM bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay", theo VARS.

Chủ tịch HĐQT một doanh nghiệp muốn mua vào gần 6% công ty, cổ phiếu từng gây "sốc" với mức tăng gấp 10 lần sau 4 tháng Hơn 1.100 căn chung cư ở Đà Nẵng đủ điều kiện mở bán

Chủ tịch Hà Nam: Đô thị nghỉ dưỡng của Sun Group sẽ từng bước đưa Phủ Lý thành đô thị đáng sống

Chỉ trong thời gian ngắn, những hạng mục đầu tiên của đại đô thị nghỉ dưỡng quy mô 420ha Sun Urban City của Sun Group đã dần lộ diện: trục cảnh quan lễ hội, Công viên nước Sun World... Ông Trương Quốc Huy - Phó Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch UBND tỉnh Hà Nam ti

“Chiết khấu khủng” cho khách mua sớm căn hộ tại Sun Urban City Hà Nam Giới đầu tư “soi” giá đất khác biệt của nhà phố Sun Group tại Hà Nam

Hơn 1.100 căn chung cư ở Đà Nẵng đủ điều kiện mở bán

Ông Trần Văn Hoàng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng vừa ký Văn bản số 9233/SXD-QLN gửi các đơn vị liên quan về điều kiện đưa vào kinh doanh đối với nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án khu chung cư cao tầng, văn phòng thương mại và nhà ở Tuyên Sơn.

Quốc hội ra Nghị quyết yêu đưa bất động sản về đúng giá trị nội tại Chủ tịch HĐQT một doanh nghiệp muốn mua vào gần 6% công ty, cổ phiếu từng gây "sốc" với mức tăng gấp 10 lần sau 4 tháng

Quốc hội: Cần có giải pháp căn cơ, dài hạn để đưa giá bất động sản về đúng giá trị

Có giải pháp căn cơ, dài hạn để đưa giá bất động sản về đúng giá trị nội tại, ngăn chặn việc thao túng, sử dụng các phiên đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo “sốt” giá.

Hòa Phát đang chuẩn bị nhân lực và thép chất lượng cao để tham gia dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam Hà Nội bãi bỏ quy định thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá đất