Nhiều dự án từng “dính” sai phạm
Thị trường bất động sản Long An (nay là Tây Ninh), vốn là khu vực hội tụ nhiều loại hình bất động sản, từ đất nền, nhà phố - biệt thự, shophouse đến căn hộ. Những năm gần đây, bên cạnh các doanh nghiệp địa phương thì một số “ông lớn” từ thị trường TP.HCM, phía Bắc cũng tiến về đây phát triển các dự án khu đô thị quy mô.
Tuy nhiên, so với thị trường Bình Dương (cũ), Đồng Nai thì bất động sản Long An (cũ) thanh khoản nhìn chung vẫn khá chậm. Thời gian qua, chỉ một số dự án khu đô thị của các “ông lớn” địa ốc có giao dịch, trong khi các doanh nghiệp địa phương như Cát Tường, Thắng Lợi, Trần Anh… bán hàng khá chậm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.
Đây cũng là thị trường mà giai đoạn trước đây, một số dự án liên tục bị “tuýt còi” vì tình trạng bán “lúa non”.
Chẳng hạn, vào giai đoạn 2018, dự án Young Town – Tây Bắc Sài Gòn quy mô 10ha tại xã Đức Lập Thượng, huyện Đức Hoà (cũ) từng bị UBND Long An (cũ) “tuýt còi” do rao bán khi chưa đủ điều kiện mở bán. Dự án doCông ty Thanh Long NewTown làm chủ đầu tư và Công ty cổ phần Đầu tư Thắng Lợi Group là đơn vị phát triển dự án. Thời điểm đó, dự án rao bán thông qua các hình thức đặt cọc, chuyển nhượng, góp vốn khi chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản.
Tương tự, vào năm 2021, tại trung tâm thị trấn Cần Đước, Long An (cũ) dự án Reverside Market của Thắng Lợi Group cũng bị UBND tỉnh “tuýt còi” vì rao bán “lúa non”. Vào thời điểm đó, Sở Xây dựng tỉnh Long An (cũ) đã yêu cầu công ty này dừng thi công dự án để điều tra, xử lý. Dự án này có quy mô 4,6 ha gồm đất nền và nhà phố thương mại.
Cùng thời điểm, dự án khu dân cư ADEC của Công ty Xây dựng Trang trí Kiến trúc ADC (nay là Công ty cổ phần ADEC) bị khách mua phản ánh vì chủ đầu tư chây ì thực hiện nghĩa vụ tài chính, khiến khách hàng mua đất, xây nhà từ lâu nhưng không có sổ đỏ. Theo đó, UBND tỉnh Long An (cũ) có văn bản yêu cầu công ty ADEC dừng ngay việc kinh doanh lô nền, do dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời chỉ đạo tiếp tục xử lý những tồn tại của khu dân cư ADEC.
Cũng từng bị “tuýt còi” do công khai dự án chưa đảm bảo việc xây dựng, rao bán chưa đúng quy định, khu dân cư Hưng Thịnh Cát Tường của công ty Bất động sản Hưng Thịnh (ấp Tân Hội, xã Đức Lập Thượng, huyện Đức Hòa cũ) bị nhiều khách mua làm đơn tố cáo.
Vào năm 2020, công an tỉnh Long An (cũ) khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại dự án Khu dân cư Hưng Thịnh Cát Tường, khi có hàng trăm khách hàng mua nền đất tại dự án này đã làm đơn tố cáo công ty Bất động sản Hưng Thịnh “vẽ dự án ma” rồi rao bán cho khách hàng, chiếm đoạt của khách hàng ước tính hơn 100 tỷ đồng. Dự án từng bị thu giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Công ty CP BĐS Trần Anh cũng từng bị thanh tra “tuýt còi” 2 dự án khu dân cư biệt thự tại Bến Lức và dự án chung cư thương mại tại Đức Hòa. Lý do, hai dự án đã tổ chức thi công hạ tầng kỹ thuật khu dân cư biệt thự tại thị trấn Bến Lức, huyện Bến Lức, tỉnh Long An mà không gửi cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định (đối với công trình phải lập dự án). Đặc biệt, đơn vị này không có giấy phép của cơ quan thẩm quyền cấp vẫn tự ý thi công. Ngoài ra, dự án chung cư thương mại Trần Anh (toạ lạc xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa, Long An cũng) cũng bị "tuýt còi" vì hành vi tương tự.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024, dự án mở bán phải đáp ứng các điều kiện chính sau: đã khởi công xây dựng (đối với bất động sản hình thành trong tương lai) hoặc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (đối với bất động sản có sẵn); có giấy phép xây dựng (nếu phải cấp).
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua.
Mạnh tay với tình trạng bán "lúa non”
Các chuyên gia bất động sản khuyến cáo, mặc dù luật đã quy định rất chặt chẽ, nhưng dưới áp lực của thị trường nhiều chủ đầu tư đã “lách luật” kinh doanh theo kiểu “cầm đèn chạy trước ô tô”, tức mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện, với nhiều hình thức biến tấu tinh vi như: đặt cọc giữ chỗ, góp vốn, hợp đồng vay vốn…
Cuộc chơi huy động vốn trái luật nhằm giúp chủ đầu tư có quỹ tài chính để tiến hành dự án theo hoạch định. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư bỗng nhiên “lâm bệnh” thì thiệt hại sẽ đổ hết vào khách hàng.
Rủi ro lớn nhất cho khách hàng khó có thể dự đoán khi quyết định mua dự án “lúa non” như, dự án chậm trễ triển khai, không đúng tiến độ; chậm bàn giao theo như hợp đồng, không được cấp giấy tờ chủ quyền dẫn đến khó mua bán…
Thực tế, hiện này một số dự án bất động sản tại Long An (cũ) và một số khu vực vẫn rầm rộ nhận cọc, mở bán dù chưa đủ điều kiện. Tình trạng “mở bán sớm” không chỉ làm méo mó thị trường, mà còn tiềm ẩn nhiều hệ lụy pháp lý cho người mua.
Trước thực trạng chủ đầu tư bán "lúa non” lan rộng trên thị trường bất động sản, mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết sẽ mạnh tay chấn chỉnh, xử lý nghiêm các hành vi huy động vốn trái phép.
Trước đó, dư luận đã phản ánh việc một số dự án rao bán, nhận đặt cọc giữ chỗ khi chưa đủ điều kiện kinh doanh, Sở Xây dựng đã ban hành Công văn số 11410/SXD-QLN&TTBĐS ngày 10/10/2025, yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn phải báo cáo với Sở trước khi đưa dự án vào giao dịch.
Lãnh đạo Sở nhấn mạnh, mọi hành vi huy động vốn, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán khi dự án chưa đủ điều kiện đều vi phạm pháp luật và sẽ bị kiểm tra, xử lý nghiêm. Nếu phát hiện vi phạm, tổ chức, cá nhân hoặc cơ quan báo chí có thể gửi thông tin, tài liệu về Sở để phối hợp kiểm tra, xử lý.
