Nhiều nhà đầu tư bất động sản mắc kẹt ngay cả khi thị trường sôi động

Theo ông Phúc Trần, bất động sản (BĐS) Việt Nam cứ 7-8 năm lại diễn ra một chu kỳ rất rõ ràng. Mỗi chu kỳ sẽ gồm 3-4 năm đóng băng, 3-4 năm hồi phục và tăng trưởng. Cứ vậy, lặp đi lặp lại 4 chu kỳ.

Đồng thời cấu trúc tăng trưởng ở mỗi chu kỳ không đồng đều. Nghĩa là cùng trong một giai đoạn phục hồi và tăng trưởng thì có nơi tăng giá, có nơi không; có loại hình bất động sản tăng mạnh, có loại hình giảm đi.

Theo ông Phúc Trần, chính vì tính không đồng đều này làm cho nhiều nhà đầu tư mắc kẹt ngay cả lúc thị trường sôi động, thậm chí với cả những nhà đầu tư lão luyện. Chẳng hạn, nhà đầu tư mua căn nhà phố rẻ hơn giá thị trường từ 10-15% nhưng mua xong treo biển 2-3 năm không ai thuê được xem là gãy dòng tiền, việc mua được giá rẻ hơn không còn ý nghĩa (xem như hoà).

Ông Phúc Trần cho rằng, trong đầu tư, nhà đầu tư không nên đặt quá nhiều kỳ vọng, dẫn đến quyết định sai lầm. Đầu tư bất động sản phải dựa trên tính toán kỹ càng, thông qua các thông số cụ thể:

- Đầu tư thì nhà đầu tư trả lãi được đến bao giờ?

- Ai là người mua và họ có sẵn sàng trả tiền cho cái giá mà nhà đầu tư dự định bán hay không?

- Nếu là tài sản đánh cược thì nó đã rẻ dưới giá trị tương lai nhiều lần chưa?

- Vị trí này có bao nhiêu trường học, bệnh viện, đường đi vào trung tâm, metro, TOD thế nào...

- Nếu cùng số vốn đó loại nào dễ thanh khoản và cắt lỗ ít thiệt hại nhất?

- Năng lực hấp thụ của khu vực (tỷ lệ lấp đầy các dự án lân cận ra sao)?

- Câu chuyện tương lai còn quỹ đất để kể tiếp không?

- Ngân hàng đang định giá cho vay khu vực này so với giá đang rao chênh nhiều không?

Trước đó, Viện Nghiên cứu kinh tế-tài chính-bất động sản Dat Xanh Services (FERI) đã chỉ ra các chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

Năm 1993 – 1994 là giai đoạn sốt đất lần 1, thời điểm Mỹ dỡ bỏ cấm vận, Việt Nam gia nhập ASEAN. Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giai đoạn 1995 – 1999, lúc này thị trường còn non trẻ, độ mở cửa nền kinh tế chưa cao. Nhà nước ban hành 2 nghị định là Nghị định số 18/CP ngày 13/02/1995 và Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường. Làn sóng xả hàng ồ ạt diễn ra làm thị trường bất động sản ở trạng thái cung vượt cầu, quay đầu lao dốc.

Giai đoạn 2000 – 2002, chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới nên giá nhà đất tăng mạnh, đạt đỉnh vào quý II/2001. Đây cũng chính là thời điểm, Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật Đầu tư nước ngoài năm 2001 ra đời.

Giai đoạn 2003 – 2006, Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 với quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”.

Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản trầm lắng, nhưng giá không giảm mạnh, do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân. Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán.

Tiếp đó, giai đoạn 2007 – 2008, Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập. Nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Thời điểm này, giá nhà đất tăng cao từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%, đồng thời có sự chuyển hướng đầu tư nhà riêng lẻ sang dự án bất động sản.

Giai đoạn 2009 – 2013, chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình 30-40%. Nhà đầu tư giai đoạn này sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Giai đoạn 2014 – 2018, thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: officetel, condotel, shophouse. Đồng thời, trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước.

Giai đoạn 2019 – 2022, bất ổn địa – chính trị và kinh tế toàn cầu. Sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương khiến giá bất động sản ở những nơi này tăng cao. Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại khu vực đó nhanh chóng rơi vào trầm lắng. Thị trường bất động sản xuất hiện sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.

Từ cuối năm 2022 đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản sụt giảm thanh khoản. Năm 2022 là thời điểm thị trường chịu "cú sốc kép" khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Ngân hàng Dự trữ liên bang Mỹ (FED). Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột.

Khi đó, thị trường bất động sản gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán "cắt lỗ", đặc biệt là ở đất nền.

Đây cũng là giai đoạn thị trường bất động sản mang tính nóng sốt khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, tỷ trọng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến thị trường trở nên mong manh, nên khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh.

Từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục ở các phân khúc. Đây là giai đoạn được chuyên gia đánh giá là thị trường "bình tĩnh" hơn nhiều, với sự dịch chuyển sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực.

Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh năm 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng sau cú sốc năm 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.

Từ tình hình thực tế mà thị trường bất động sản trải qua, chuyên gia dự báo thị trường bất động sản năm 2026 sẽ đi vào quỹ đạo ổn định hơn, nguồn cầu phục vụ nhu cầu ở thật là điểm sáng của thị trường. Bên cạnh đó, dự án từ chủ đầu tư uy tín với chất lượng tốt, tiện ích đa dạng nhận được sự quan tâm của phần lớn khách hàng. Giá bán bất động sản sẽ tiếp tục tăng.