Lãi vay mua nhà chạm ngưỡng, dự báo khó giảm trong ngắn hạn

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã lên tới 15 - 16%/năm. Đáng chú ý, DXS-FERI dự báo lãi suất sẽ tiếp tục neo ở mức cao trong 6 tháng cuối năm nay.

Trong khi đó, báo cáo tổng quan thị trường quý 2/2026 của One Mount Group cũng cho thấy lãi suất liên tục tăng trong 6 tháng đầu năm và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Lãi suất cho vay thả nổi phổ biến ở mức 11 - 14%/năm, khiến người mua thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển sang các kênh có lợi suất hấp dẫn hơn như tiền gửi tiết kiệm.

Xu hướng này được phản ánh qua số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), khi tổng tiền gửi của dân cư tại các ngân hàng đến cuối tháng 5/2026 đạt hơn 10,82 triệu tỷ đồng, tăng 4,76% so với cuối năm trước và là mức cao nhất từ trước đến nay.

Trong tháng 6, lãi suất cho vay bình quân tăng thêm 0,4 điểm phần trăm so với tháng trước. Theo NHNN, lãi suất cho vay bình quân của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần đối với các khoản vay mới và cũ còn dư nợ ở mức 8,1 – 10,5%/năm.

Thực tế, nhiều ngân hàng đã áp dụng lãi suất cho vay đối với khách hàng cá nhân vượt 10%/năm, tùy theo mức độ rủi ro, năng lực tài chính và tài sản bảo đảm. Trong đó, TPBank áp dụng mức 10,95%/năm, OCB 10,78%/năm và BVBank là 10,45%/năm.

Áp lực lên thanh khoản thị trường

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn, mức lãi suất 15 - 16%/năm hiện nay chưa phải mức phổ biến mà chủ yếu xuất hiện ở các khoản vay đã hết thời gian ưu đãi hoặc áp dụng theo điều kiện riêng của từng ngân hàng, doanh nghiệp.

Dù vậy, nếu lãi suất cao kéo dài, người mua sẽ hạn chế sử dụng vốn vay và trì hoãn quyết định xuống tiền, làm tốc độ hấp thụ của các dự án chậm lại, nhất là ở phân khúc đầu cơ và sản phẩm giá trị lớn.

Theo ông Tuấn, thị trường chưa rơi vào trạng thái "gãy", do lực cầu hiện chủ yếu từ người mua ở thực, có dòng tiền ổn định và ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính hơn trước.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức lãi suất người mua sẵn sàng chấp nhận chỉ ở dưới 9%/năm. Khi vượt ngưỡng này, tâm lý chờ đợi sẽ gia tăng và thanh khoản khó tránh khỏi suy giảm.

Trước biến động của lãi suất, ông Tuấn khuyến nghị người mua nhà để ở cần ưu tiên lựa chọn phương án tài chính an toàn thay vì tận dụng tối đa hạn mức vay.

Đối với thị trường sơ cấp, người mua nên khai thác các chính sách hỗ trợ của chủ đầu tư như ân hạn gốc và lãi, hoặc các gói lãi suất cố định dưới 8%/năm trong vòng 3 năm, để giảm áp lực tài chính.

Đối với thị trường thứ cấp, nên ưu tiên các khoản vay có lãi suất cố định trong 1-2 năm đầu, đồng thời tính toán khả năng trả nợ ở cả kịch bản lãi suất tăng trong 3-5 năm.

"Tỷ lệ trả nợ chỉ nên chiếm khoảng 30 - 35% tổng thu nhập. Nếu cao hơn, rủi ro sẽ rất lớn khi lãi suất biến động", ông Tuấn khuyến nghị.

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển bất động sản, vị chuyên gia này cho rằng, lãi suất cao làm tăng chi phí vốn, buộc nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh bán hàng để giảm tồn kho. Chi phí tài chính cũng được tính vào giá thành, khiến giá dự án mới tăng và ngày càng lệch pha với nhu cầu thực.

Theo dự báo của ông Tuấn, lãi suất khó giảm trong ngắn hạn, do chịu tác động từ tăng trưởng tín dụng, áp lực tỷ giá, lạm phát và nhu cầu huy động vốn của các ngân hàng. Mặt bằng lãi suất nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức cao hơn trước đây và có thể kéo dài đến hết quý 2/2027.

Để hỗ trợ thị trường, ông Tuấn đề xuất cần có các gói tín dụng dành riêng cho người mua ở thực, đặc biệt là người trẻ, người mua nhà lần đầu và người mua nhà ở xã hội, với lãi suất khoảng 8 - 9%/năm. Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thực và tạo nền tảng cho thị trường phục hồi bền vững.