Mới đây, khi giao dịch thành công lô đất, anh B (ngụ tại TP.Thủ Đức, TP.HCM cũ) đã chia sẻ lại câu chuyện đầu tư của mình.
Theo đó, cuối năm 2021, anh B mua nền đất thổ cư diện tích hơn 50m2 với giá 2,8 tỷ đồng/nền - thời điểm thị trường đất nền phía Nam đang bước vào giai đoạn tăng giá mạnh. Sau vài tháng đầu tư, lô đất tăng giá lên 2,9 tỷ đồng/nền, nhưng anh B không bán.
Đến giữa năm 2022, thị trường bất động sản biến động, thanh khoản sụt giảm ở hầu hết các phân khúc. Lô đất của anh bắt đầu hạ giá và khó ra hàng. Năm 2023, anh B nhiều lần rao bán lô đất với giá 2,9 tỷ đồng/nền nhưng không ai mua. Anh hạ giá xuống còn 2,7 – 2,8 tỷ đồng/nền nhưng vẫn khó thanh khoản.
Được biết, anh B vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng để mua lô đất, việc khó ra hàng khiến nhà đầu này lo lắng suốt nhiều năm. Vào đầu năm 2025, thị trường đất nền phía Nam có dấu hiệu hồi phục sức cầu, anh B hi vọng lô đất sẽ lên giá và có thanh khoản. Vào tháng 9/2025, nhà đầu tư này đã “chốt” giao dịch lô đất với giá 3,1 tỷ đồng.
Như vậy, đầu tư 4 năm, lô đất của anh B tăng giá 300 triệu đồng so với giá mua vào, dẫu vậy, tiền lãi ngân hàng còn cao hơn tiền lời lô đất. “Tôi bán được lô đất là thấy nhẹ cả người”, anh B chia sẻ.
Cùng tình cảnh, anh T (ngụ P.Long Phước, TP.HCM) phải bán “lỗ” lô đất, thấp hơn giá mua vào 200 triệu đồng, mặc dù đã đầu tư hơn 2 năm. Theo nhà đầu tư này, do cần dòng tiền gấp xoay sở công việc kinh doanh nên anh chấp nhận bán dưới giá vốn.
Thực tế, anh B, hay anh T không phải trường hợp hiếm trên thị trường bất động sản thời gian qua. Nhiều nhà đầu tư ôm đất nền từ giai đoạn 2021-2022, nếu dùng đòn bẩy tài chính mức lời không đáng kể, thậm chí không bù lại chi phí lãi vay.
Ghi nhận cho thấy, từ đầu năm đến nay, giá đất nền TP.HCM và khu lân cận đã hồi phục. Giá tăng bằng hoặc nhích hơn giá thời điểm đầu năm 2022. Tuy nhiên, thị trường “khựng lại” trong vòng 3 năm qua khiến biên độ lợi nhuận của nhà đầu tư sụt giảm.
Vốn được xem là phân khúc “vua” với mức độ biến động giá tốt nhất thị trường, thời gian qua đất nền “lép vế” hơn căn hộ về khả năng tăng giá. Nếu căn hộ phía Nam tăng từ 20-30% trong vòng 1 năm thì giá đất nền dao động trung bình trên dưới 10% (tuỳ khu vực). Thời gian qua, ngoại trừ một số khu vực giá đất “nóng” theo thông tin các dự án của “ông lớn” bất động sản thì nhịp độ của đất nền nhìn chung còn chậm. Việc nhu cầu đầu tư tham gia đất nền sụt giảm khiến phân khúc này chưa thoát hẳn sự khó khăn.
Sau thời điểm bùng nổ về giá vào đầu năm 2025, thị trường đất nền phía Nam đang bước vào giai đoạn chững giá. Mức tăng giá chậm lại và thanh khoản chỉ tập trung cục bộ ở một số khu vực. Tại quận 9 (TP.HCM cũ) – nơi từng là “điểm nóng” tăng giá đất nền đầu năm 2025 hiện đang bước vào giai đoạn ổn định. Sức cầu phần lớn đến từ nhu cầu ở thực, giá tăng khoảng 5% so với thời điểm tháng 2/2025.
Dữ liệu quý 3/2025 từ DKRA Consulting chỉ ra, nguồn cung sơ cấp đất nền phía Nam ghi nhận tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ năm 2024, tuy nhiên vẫn rất khiêm tốn so với trước đây. Phần lớn nguồn cung đến từ nhóm dự án đã mở bán trước đó khi chiếm khoảng 96% trên tổng cung sơ cấp.
Theo đơn vị này, so với quý 3/2024, sức cầu chung của thị trường đất nền phía Nam tăng khoảng 8%, tuy nhiên lượng tiêu thụ vẫn duy trì ở mức rất thấp chỉ đạt khoảng 5% trên tổng cung sơ cấp. Sức mua tập trung vào nhóm sản phẩm có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng đồng bộ.
Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, thị trường đất nền hiện đã chuyển sang trạng thái "nghe ngóng", nhà đầu tư không còn chủ động săn hàng như giai đoạn đầu năm. Nếu quý 1/2025 ghi nhận sự tăng mạnh cả về cung lẫn cầu, từ sau đợt "thoát hàng" đầu tháng 4, giao dịch gần như chững lại.
Một khảo sát của Batdongsan cho thấy, chỉ khoảng 19% nhà đầu tư có ý định mua đất nền trong các tháng còn lại của năm, trong khi gần 40% đánh giá thị trường quý 2 ảm đạm hơn quý trước. Phần lớn tâm lý này xuất hiện ở khu vực phía Nam, nơi từng là tâm điểm của cơn sốt hồi tháng 3 và 4/2025.
