Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã ban hành Thông tư số 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư số 41/2016/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng và/hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Trong đó, điểm nổi bật đáng chú ý là việc Thông tư số 22/2023/TT-NHNN không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua “nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai”) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai” thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.
Bình luận với MarketTimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, bên cạnh các quy định tích cực “nổi bật” thì quy định mới nói trên tại Thông tư số 22/2023/TT-NHNN chưa phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan ở ít nhất là 7 điểm.
Thứ nhất, theo HoREA, đây là giao dịch dân sự hợp pháp theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015. Khoản 3 Điều 295 Bộ Luật Dân sự 2015 về thực hiện “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, trong đó có “biện pháp bảo đảm” là “thế chấp tài sản”, quy định “3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai”, nên nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai” hoàn toàn có thể dùng làm tài sản bảo đảm.
Thứ hai, khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, các quy định này cũng đã được tiếp tục quy định tại Luật Nhà ở 2023.
Do đó, HOREA đánh giá, quy định trên cũng không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023.
Thứ ba, theo HoREA đây cũng là giao dịch hợp pháp, phù hợp với các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và tại khoản 1 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định “nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh” bao gồm “1. Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở”.
Do đó, HoREA đánh giá, nội dung trên cũng không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Thứ tư, theo HoREA, Luật Đầu tư 2020, quy định nhà đầu tư được tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; được tiếp cận, sử dụng các nguồn vốn tín dụng, quỹ hỗ trợ, sử dụng đất đai và tài nguyên khác theo quy định của pháp luật.
Do vậy, HoREA cho rằng nội dung trên cũng không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với quy định của Luật Đầu tư 2020.
Thứ năm, theo HoREA, hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 102 Luật các tổ chức tín dụng 2024 về “xét duyệt cấp tín dụng, kiểm tra sử dụng vốn vay, tài sản cho thuê tài chính” quy định “1. Tổ chức tín dụng phải yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu, dữ liệu chứng minh khả năng tài chính của khách hàng, phương án sử dụng vốn khả thi, phương án đề nghị cấp tín dụng khả thi, mục đích sử dụng vốn hợp pháp trước khi quyết định cấp tín dụng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”, mà việc cá nhân vay vốn tín dụng để mua nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai” và thực hiện “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” bằng việc “thế chấp tài sản” là nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai” đó có “mục đích sử dụng vốn hợp pháp”.
Do vậy, HoREA nhận định nội dung trên không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định của chính Luật các tổ chức tín dụng 2010 và Luật các tổ chức tín dụng 2024.
Thứ sáu, theo HoREA, khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22/2023/TT-NHNN) cũng quy định “iv) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” đã hàm chứa trường hợp “nhà ở hình thành trong tương lai”.
Thứ bảy, HoREA cho rằng, “nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay” quy định tại tiết (i) điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22/2023/TT-NHNN) là chưa hợp lý vì “nguồn tiền cho thuê nhà” là một căn cứ rất quan trọng để “khách hàng cung cấp tài liệu, dữ liệu chứng minh khả năng tài chính của khách hàng”, chứng minh “dòng tiền”.
Từ các lập luận nêu trên và tình hình thực tiễn, trong văn bản mới đây gửi đến các cơ quan chức năng, HoREA đã đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) theo hướng bổ sung quy định cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua “nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.
Tuy nhiên, bên cạnh các ý kiến còn băn khoăn với quy định không cho phép dùng “nhà trên giấy” làm tài sản bảo đảm cho khoản vay thế chấp nhà tại Thông tư số 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư số 41/2016/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng và/hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài thì các ý kiến ủng hộ cho rằng quy định nói trên là phù hợp trong điều kiện đảm bảo an toàn tín dụng liên quan đến bất động sản cho hệ thống ngân hàng là ưu tiên hàng đầu hiện nay.
Thực tế cho thấy, thời gian qua, không ít dự án, dù khách hàng đã ký hợp đồng mua bán bất động sản/nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định nhưng tiến độ hoàn thành, bàn giao nhà ở/ bất động sản theo hợp đồng không đúng do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính hoặc do nguyên nhân khác.
Tình trạng trên dẫn đến việc cả khách hàng vay thế chấp nhà dùng nhà ở/ bất động sản “trên giấy” làm tài sản bảo đảm cho khoản vay thế chấp nhà và ngân hàng gặp khó trong việc xử lý các nghĩa vụ liên quan khi chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ hoàn thành, bàn giao theo cam kết khi ký hợp đồng mua bán bất động sản/ nhà ở hình thành trong tương lai cũng như khi xác lập hợp đồng tín dụng dựa trên hợp đồng mua bán đã ký.
