Mỏi mắt tìm mua căn hộ chung cư
Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.
Từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm. Trước đó, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất “mồi” chỉ 5-6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ 3-6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi “lướt sóng”.
Sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính còn đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%.
Chị Hằng Nga (phường Cầu Giấy) có nhu cầu mua nhà để cho con trai tách ra ở riêng, nhưng từ đầu năm 2026 đến nay chị vẫn chưa tìm được căn hộ nào hợp lý với tầm tài chính của gia đình. Qua môi giới, chị được tiếp cận các căn hộ đã sử dụng 5-7 năm ở quanh khu vực Cầu Giấy cũng có giá 110 triệu đồng/m2 như chung cư A10, A14 Nam Trung Yên; toà FLC Cầu Giấy cũng hơn 110 triệu đồng/m2. Hy vọng dịch ra phường Từ Liêm giá sẽ hợp lý hơn, nhưng các căn chung cư xây cách đây 20 năm như khu đô thị Mỹ Đình 1-2 cũng đều có giá từ 80 triệu đồng/m2.
Khảo sát của MarketTimes cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư thương mại dưới 55 triệu đồng cũng “biến mất” khỏi thị trường, thậm chí cả ở vùng ven. Bằng chứng là ở một số dự án khu vực tỉnh Hưng Yên giáp với Hà Nội, hiện nay chủ đầu tư rao bán giá sơ cấp đều trên 70 triệu đồng/m2. Hay khu vực huyện Hoài Đức cũ, chủ đầu tư cũng rao bán giá từ 80 triệu đồng/m2, sau 2 năm nhận nhà.
Trong khi đó, đất thổ cư, đất nền vẫn ở mức giá tăng cao. Đơn cử như đất ở xã Đức Thượng (Hoài Đức cũ), nằm trong ngõ sâu cũng được chủ rao bán hơn 100 triệu đồng/m2. Tại khu vực xã An Khánh (huyện Hoài Đức cũ) giá đất thổ cư trong ngõ cũng được rao bán với giá 110 triệu đồng/m2.
Theo môi giới ở các khu vực này, giá đất, giá chung cư chưa thể giảm được, có chăng thì các nhà đầu tư giảm bớt lãi. Còn sản phẩm sơ cấp được các chủ đầu tư mới tung hàng ra đều cao hơn năm 2025.
Cần ưu tiên khả năng bàn giao dự án
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục được duy trì ở mức cao do chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh theo bảng giá đất mới, nhiều dự án triển khai trở lại sau khi được gỡ vướng có chi phí vốn tăng; nhưng tốc độ tăng chậm lại khi có sự cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư.
Giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhưng ghi nhận sự phân hóa và giao dịch diễn ra rất chọn lọc. Trong khi mặt bằng giá tại khu vực miền Nam vẫn duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc, sau giai đoạn tăng "nóng" ở một số thị trường, áp lực từ nguồn cung dự kiến gia tăng mạnh khiến giá bán bắt đầu chững lại.
Tuy nhiên, xu hướng tăng vẫn sẽ tiếp diễn theo hướng có chọn lọc, tập trung vào các dự án giá phù hợp, khả năng kết nối giao thông thuận tiện, phát triển theo mô hình TOD, đã hình thành hạ tầng và hệ thống tiện ích cơ bản, đủ sức thu hút nhu cầu ở thực.
Theo các chuyên gia, thay vì kỳ vọng thị trường sớm giảm mạnh, người mua nhà được khuyến nghị tập trung vào năng lực chủ đầu tư và khả năng bàn giao dự án.
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính, Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cũng cho rằng, thị trường vận hành trong trạng thái bình tĩnh hơn, người bán linh hoạt hơn, và khả năng thương lượng về giá tốt hơn so với giai đoạn sôi động.
Tuy vậy, theo ông, yếu tố then chốt là ưu tiên những phân khúc gắn với nhu cầu sử dụng rõ ràng, hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ổn định.
Đối với người mua cần dùng đòn bẩy tài chính, thì cần thiết kế cấu trúc vay an toàn. Theo đó, người mua nên ưu tiên đàm phán lãi suất cố định trong thời gian dài nhất có thể (2–4 năm), đồng thời thỏa thuận rõ biên độ lãi suất sau ưu đãi ở mức hợp lý và minh bạch. Điều này giúp chuyển phần lớn rủi ro biến động lãi suất từ người vay sang cấu trúc hợp đồng, tạo vùng đệm cho dòng tiền trong giai đoạn đầu.
Còn TS. Trần Kim Chung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Trung ương cho rằng, người tiêu dùng lúc này cần phải là "người tiêu dùng thông minh". Thay vì chờ đợi giá giảm sâu – một điều rất khó xảy ra nhanh chóng – họ nên điều chỉnh hành vi và địa bàn tiếp cận. Quan trọng nhất là phải gắn chặt với những chủ đầu tư có năng lực thực sự, có khả năng hoàn thiện và bàn giao sản phẩm. Việc chọn đúng chủ đầu tư và đúng thời điểm sẽ giúp người mua dễ dàng tiếp cận tín dụng với lãi suất phù hợp hơn.
