Thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, trong xu hướng điều chỉnh đi xuống là nhận định chung được các chuyên gia đưa ra ở phiên thảo luận “Đầu tư bất động sản 2023: Khi nào xuống tiền?”, trong khuôn khổ sự kiện MGI Tour 2022 với chủ đề “Siêu môi giới bất động sản trong kỷ nguyên số” diễn ra hôm nay 9/11 tại TP.HCM.
"Mùa đông" đã tới...
Đánh giá bức tranh thị trường bất động sản hiện tại, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa - người được dân trong nghề gọi là “bác sĩ bất động sản” nhận định, “mùa đông” đã tới với thị trường. Ông cho rằng năm 2022 là năm đặc biệt ý nghĩa với dân bất động sản, trong đó đánh dấu quý 3 là “đỉnh” của thị trường. Tuy nhiên vị này cho rằng, dù “mùa đông” tới nhưng không sợ vì đã nhận biết được “đỉnh”.
“Nhìn chung hiện nay bất động sản khó khăn. Bão tố dồn tới khi siết room tín dụng, chứng khoán rơi, trái phiếu doanh nghiệp khó, lãi suất cao… Một số công ty lớn sẵn sàng bán chiết khấu 30-40%, thậm chí 50% để có dòng tiền hoạt động. Từ nay tới Tết đặt vấn đề tồn tại hơn là kiếm tiền”, ông Quang chia sẻ.
Với kinh nghiệm trải qua trên thị trường, ông Quang cho rằng thị trường vừa qua “đỉnh”, đang đi xuống từ từ. Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng với dân đầu tư bất động sản khó lòng rời cuộc chơi, vì đã ăn vào máu. Bản thân ông Quang vẫn dùng ngân sách 20% tiền mặt đang có đi mua bất động sản giá tốt, vị trí tốt, gọi chung là bất động sản dinh dưỡng ngon bổ rẻ.
Ông Quang nhắc lại, năm nay sóng bão chồng lên nhau với thị trường bất động sản. Khó khăn đến từ hết room tín dụng, lãi suất tăng, rủi ro trái phiếu đến việc Tết Âm lịch đến sớm vào 22/1/2023. Doanh nghiệp phải thanh toán nợ vay, trả lương nhân viên, lương tháng 13… Áp lực không chỉ tạo ra với bất động sản mà với cả nền kinh tế. Tiền sẽ càng ngày khó khăn. Theo đó, doanh nghiệp phải bán bớt bất động sản để thanh toán các chi phí.
“Tôi tin rằng Chính phủ sẽ có biện pháp nâng đỡ thị trường. Và qua Tết bắt đầu mới bàn tới sẽ có biện pháp như thế nào. Tôi đánh giá tới tháng 6 hoặc tháng 7 mới có thể nhận định thị trường bất động sản sẽ ổn định theo hướng như thế nào, theo cách từ từ xuống hay từ từ lên”, CEO Việt An Hòa cho biết.
Thời điểm tốt để xuống tiền?
Câu hỏi được quan tâm với nhà đầu tư hiện nay là thời điểm nào tốt để xuống tiền đầu tư bất động sản?
Ông Quang cho rằng đây là câu hỏi khó, mỗi người có thời điểm riêng. Theo thống kê, giai đoạn 2008 bất động sản tạo đỉnh. Đáy được tạo ở 2013, theo đó bất động sản đã giảm khoảng 50% sau đó mới lên lại.
“Giai đoạn 2019-2020 bất động sản tăng gấp đôi. Ai chấp nhận rủi ro thì có thể xuống tiền từ 15/12 tới 31/12/2022 là đẹp. Ai yếu tim thì nên chờ tới đầu quý 2 năm sau”, ông Quang nêu quan điểm đầu tư bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
Chuyên gia nhận định bất động sản đang rất khó khăn, đi xuống nhưng chưa phải là đáy - Ảnh: Huyền Châm
Trong khi đó, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, cho rằng khẩu vị rủi ro trong đầu tư với mỗi người tương đối khác nhau. Vị này chia thành 3 nhóm, một là nhóm chấp nhận rủi ro cao (mức 3); hai là nhóm thận trọng (mức 2) và nhóm rất ghét rủi ro (mức 1).
Đồng quan điểm với ông Quang, ông Chánh cho rằng thị trường bất động sản đang ở xu hướng xuống nhưng chưa phải là đáy. Với điều kiện kinh tế vĩ mô, bối cảnh thị trường hiện đang ở pha điều chỉnh mạnh. Theo đó nhà đầu tư nên cẩn trọng. Từ nay tới hết 2023, với các vấn đề liên quan tới tín hiệu từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), sửa Luật Đất đai, siết room tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, ông Chánh khuyên nhà đầu tư nên đưa khẩu vị rủi ro về mức 2 hoặc mức 1.
“Cơ hội được cho là đến với nhà đầu tư ở lâu trên thị trường, đọc được chu kỳ lên xuống, có sẵn nguồn lực, nhưng nhóm này tương đối ít. Nếu đầu tư, phải chuẩn bị nguồn lực, cơ cấu danh mục để dôi dư tiền mặt để từ nay tới cuối 2023 có thể mua bất động sản với giá sale off”, ông Chánh nêu quan điểm.
Đề cập cụ thể phân khúc đầu tư trong chu kỳ đi xuống, chuyên gia này cho rằng, phân khúc cụ thể được quan tâm là sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
“Quy mô vốn hóa thị trường bất động sản Việt Nam khoảng 1,85 triệu tỷ đồng, hàng năm có mức tăng gần 11%, chiếm 8,5% trong tổng vốn thu hút FDI. Với dân số trẻ cần nhiều nhà ở, trong giai đoạn này quay trở về phân khúc đáp ứng nhu cầu thực từ cuối 2022, thậm chí tới giữa 2024 khi Fed ngừng thắt chặt tiền tệ thì mới thấy giải pháp, định hướng sắp tới”, CEO Phú Vinh nhận định.
Với bất động sản nghỉ dưỡng, qua quan sát của cá nhân ở Nha Trang, Đà Nẵng, ông Chánh nhận thấy sản phẩm bất động sản nghĩ dưỡng giảm giá khoảng gần 40%. Vị này đánh giá, một số tỉnh thành đầu tư lạm phát sản phẩm này, nguồn cung ở một số nơi so với nhu cầu thực dôi dư, khi mà sản phẩm này phụ thuộc nhiều vào nguồn khách nước ngoài, trong đó có Trung Quốc, Nga, Hàn Quốc. Chính sách hậu COVID ảnh hưởng lớn tới phân khúc này. Đây là điều mà nhà đầu tư lẫn các môi giới bất động sản cần lưu ý.
