Bài học cho nhà đầu tư bất động sản cũng phải biết điểm chốt lời như chứng khoán

Trong cơn sốt đất giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022, giá bất động sản ở một số tỉnh thành đã tăng phi mã, gấp 2-3 lần so với trước đó. Đây cũng là giai đoạn mà người người đổ đi buôn đất, nhà nhà chuyển sang làm môi giới. Nhiều người biết nắm bắt thời cơ cũng đã phất lên nhanh chóng khi họ kiếm được tiền tỷ chỉ trong thời gian ngắn. Không ít người đổ hết vốn liếng, đi vay ngân hàng để đầu tư vào đất nền.

Thế nhưng, cơn sốt nào rồi cũng sẽ đến lúc hạ nhiệt. Người có kinh nghiệm biết trước quy luật của thị trường bất động sản thì có kế hoạch trước khi “thủy triều” bất động sản. Còn ở lại chịu trận cùng với thị trường là những “tay mơ”, “tay ngang”.

Chị Nguyễn Thơm (Bắc Giang) là một trong những “tay mơ” đó. Mua lô đất nền dự án vào thời điểm sốt đất với giá 2 tỷ đồng. Trước khi vào tay chị, lô đất này đã quay tay nhiều nhà đầu tư. Thời điểm thị trường bắt đầu có dấu hiệu đi lên vào đầu năm 2020, lô đất có giá 650 triệu đồng. Sau đó được bán sang tay cho nhà đầu tư khác với mức tăng 450 triệu đồng, thành 1,1 tỷ đồng. Và qua tay thêm 2 nhà đầu tư khác, khi đến tay chị Thơm lô đất có giá 2 tỷ, tức tăng tương đương tăng gấp 3 lần.

“Sau hơn 1 tháng, có nhà đầu tư trả tôi 2,2 tỷ đồng, tức lãi 200 triệu đồng. Tuy nhiên, đây là mức lãi chưa đạt với kỳ vọng của tôi nên tôi không đồng ý mà đòi với giá 2,5 tỷ đồng. Thời điểm đó, thị trường đạt đỉnh điểm của sốt đất nhưng vì nghĩ giá còn tăng nữa, giữ thêm vài tháng nữa. Chỉ tiếc là điều đó đã không xảy ra”, chị Thơm tâm sự.

Điều khiến chị Thơm đau đầu hơn nữa là khi thị trường đã có dấu hiệu đi xuống vẫn tiếp tục sử dụng đòn bẩy tài chính mua thêm 2 lô đất. Chính quyết định này đã khiến chị phải hối hận về sau.

“Vẫn đang trên đà hăng say đầu tư và thấy kiếm lợi từ đầu tư đất quá dễ mà tôi đã không có sự nhìn nhận về diễn biến thị trường. Khi thấy có người rao bán rẻ hơn thị trường 50-100 triệu đồng, tôi đã đi vay thêm ngân hàng để mua vào. Và việc này đã đẩy tôi vào khó khăn ở hiện tại, chật vật xoay sở để trả khoản vay của ngân hàng”, chị Thơm cho biết.

Hiện tại, chị Thơm đã bán lô đất này với giá 1 tỷ đồng, "bay" mất 1 tỷ đồng tiền vốn. “Do gia đình tôi có việc cần tiền gấp mà không thể xoay sở được ở đâu nữa nên tôi mới phải đau đớn cắt lỗ đến 50% như vậy. Tiếc lắm nhưng không biết làm thế nào. Lúc này mới nhận ra, đầu tư bất động sản cũng như chơi chứng khoán, phải biết chốt lời. Lẽ ra, tôi nên đặt ra một mức lãi cho mình, khi đạt được rồi mạnh dạn chốt, chứ cứ tham lãi nhiều để rồi thâm hụt vào vốn”, chị Thơm xót xa chia sẻ.

Không riêng gì chị Thơm, anh Nguyễn Đức Mạnh (Hà Nội) cũng lâm vào tình cảnh tương tự. Khi mà, anh vừa phải ngầm ngùi bán cắt lỗ 300 triệu đồng cho lô đất 80m2 ở Thạch Thất sau hơn 1 năm đầu tư. Trong khi thời điểm thị trường sôi động, anh Mạnh vừa mua xong đã có người trả chênh 100 triệu đồng nhưng kỳ vọng thu về lãi cao nên anh không bán.

"Khi thị trường trầm lắng, giá đất ngày một giảm thì tôi lại lo ngại cứ đà giảm đó thì lỗ nặng. Do đó, tôi mạnh dạn cắt lỗ, thu tiền về cho yên tâm", anh Mạnh chia sẻ.

Thực tế, thời gian qua, một số nhà đầu tư mua vào đúng lúc “đỉnh” sóng đã phải cắt lỗ 20-30%. Đa phần những nhà đầu tư này đầu tư ngắn hạn, đầu cơ, đang chịu sức ép do sử dụng đòn bẩy tài chính. Khó khăn của một số nhà đầu tư này lại là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững vàng mua được đất với giá hời.

Tuy nhiên, theo lời khuyên của ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa, trong thời điểm hiện tại, nếu xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều.