Ba động lực của thị trường xây dựng dân dụng

Tại một báo cáo vừa công bố, VCBS Research nhận định thị trường xây dựng dân dụng ghi nhận mức phục hồi đáng kể từ năm 2024 cùng với nguồn cung nhà ở thương mại.

Theo đó, các doanh nghiệp phát triển bất động sản nối lại hoạt động triển khai dự án sau khi các vấn đề pháp lý được tạo điều kiện tháo gỡ và tăng khả năng tiếp cận vốn nhờ mặt bằng lãi suất thấp và các chính sách hỗ trợ như: Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất khác gỡ vướng pháp lý cho nhiều dự án khu vực trung tâm; Bảng giá mới sát với giá thị trường rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng; Các chính quyền địa phương và cơ quan chuyên ngành nối lại hoạt động phê duyệt dự án sau một thời gian có xu hướng tạm hoãn trong giai đoạn điều chính pháp luật và lo ngại trách nhiệm pháp lý từ các sai phạm trước đó.

Ngoài ra, nguồn việc từ xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) ghi nhận mức tăng trưởng tốt trong giai đoạn 2023 - 2024 nhờ thúc đẩy của Chính phủ thông qua gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, VCBS Research đánh giá, tiến độ triển khai vẫn còn chậm so với mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 do một số khó khăn như nguồn vốn, quỹ đất, thủ tục pháp lý và lợi nhuận định mức thấp.

Theo VCBS Research, thị trường xây dựng dân dụng được hỗ trợ tích cực khi thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất và dần bước vào chu kỳ mới khi được hỗ trợ bởi các yếu tố.

Thứ nhất, khung pháp lý ngày càng được hoàn thiện. Theo đó, các quy định pháp lý được hoàn thiện và đã áp dụng vào thực tiễn trong một thời gian nhất định, và sẽ dần thể hiện hiệu quả rõ ràng hơn từ năm 2025. Điều này giúp cải thiện tốc độ cấp phép dự án, giảm bớt những vướng mắc hành chính và góp phần thúc đẩy niềm tin vào thị trường bất động sản.

Thứ hai, năng lực tài chính của doanh nghiệp phát triển bất động sản được cải thiện. VCBS Research đánh giá sau giai đoạn tái cấu trúc, nhiều doanh nghiệp đã cải thiện đáng kể tình hình tài chính, thu được dòng tiền ổn định từ các dự án mở bán mới. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất hợp lý và tình trạng pháp lý của dự án dần hoàn thiện giúp duy trì khả năng tiếp cận tín dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp tục đầu tư phát triển.

Thứ ba, tâm lý người mua nhà tích cực hơn. Trong bối cảnh nhu cầu an cư cao, người mua nhà đã dần thích nghi và chấp nhận mặt bằng giá hiện tại.

“Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới và đơn giá tiền sử dụng đất tăng mạnh sẽ gia tăng đáng kể chi phí vốn đối với chủ đầu tư bất động sản. Ngoài ra, yêu cầu khắt khe về tình trạng pháp lý dự án và chỉ số tài chính khi huy động vốn từ tín dụng sẽ tạo ra rào cản đối với nhiều doanh nghiệp chưa có nền tảng tài chính vững chắc. Do đó, mặc dù nguồn cung nhà ở thương mại có dấu hiệu phục hồi, sự gia tăng sẽ không diễn ra một cách ồ ạt”, VCBS Research nhận định

Ba yếu tố mở ra dư địa tăng trưởng

Về dài hạn, VCBS Research đánh giá, xây dựng dân dụng vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng trong dài hạn nhờ 3 yếu tố sau:

Một là, nhu cầu an cư còn rất lớn, theo đó, Việt Nam đã tăng trưởng vượt trội trong thập kỷ qua và đặt mục tiêu trở thành quốc gia thu nhập cao vào năm 2045, thúc đẩy đô thị hóa và nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các đô thị trung tâm. Từ năm 2025, thị trường bất động sản dự báo sẽ được thúc đẩy mạnh nhờ yếu tố nhân khẩu học, khi thế hệ sinh quanh năm 1990, nhóm dân số bùng nổ mạnh nhất và chiếm tỷ trọng lớn trong tầng lớp trung lưu bước vào giai đoạn tăng tốc mua nhà.

Hai là, chương trình phát triển NOXH đến năm 2030. Theo VCBS Research, Chính phủ Việt Nam hiện đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NOXH vào năm 2030 để đáp ứng nhu cầu cấp thiết của người lao động thu nhập thấp. Dù tiến độ chưa đạt kỳ vọng, NOXH vẫn có tiềm năng phát triển ổn định do mất cân đối cung – cầu trong phân khúc nhà ở giá rẻ. Đặc biệt, với các doanh nghiệp xây dựng nhỏ, tham gia dự án NOXH giúp duy trì bộ máy hoạt động trong bối cảnh cạnh tranh.

Ba là, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng kỳ vọng phục hồi trong các năm tới. Cụ thể, theo Quyết định 147/QĐ-TTg, du lịch được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực để các doanh nghiệp bất động sản đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, gia tăng nguồn cung. Bên cạnh đó, Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp sổ hồng cho condotel, officetel.

“Quy mô xây dựng và chất lượng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng gia tăng theo sự phát triển của ngành du lịch. Trong bối cảnh thị trường bất động sản mới bước giai đoạn hồi phục đầu tiên và lượng tồn kho trong phân khúc nghỉ dưỡng vẫn đang ở mức cao, chúng tôi đánh giá sẽ cần thêm một khoảng thời gian để phân khúc này quay trở lại mạnh mẽ”, VCBS Research nhận định.