Trong những cuộc chia sẻ gần đây, hầu hết các chuyên gia trong ngành đều chung nhận định phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực sẽ hồi phục tốt từ năm 2024 trở đi. Đồng thời, thị trường bắt đầu xuất hiện tâm lý fomo (sợ bỏ lỡ mất cơ hội), sợ bỏ qua thời điểm giá tốt để mua vào, nhất là trong bối cảnh nguồn cung căn hộ giá hợp lý (từ 30-50 triệu đồng/m2) đang ngày càng ít đi. Điều này cũng ngầm dự báo rằng, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục điều chỉnh giá khi thị trường bước vào chu kì tăng trưởng mới.
Theo đó, thời gian qua, các giao dịch dự án bất động sản ở cả Hà Nội và Tp.HCM đều có tín hiệu tăng lên so với giai đoạn đầu và giữa năm 2023. Tuy vậy, giao dịch phần lớn rơi vào các dự án có mức giá tốt, an toàn pháp lý và chính sách bán hàng nổi trội. Trong khi các dự án giá cao vẫn khó hấp thụ.
Mới đây, khi đặt câu hỏi "Bà nghĩ thế nào về tâm lý chờ giảm giá của người mua, có khiến thị trường bất động sản năm 2024 chậm nhịp?", bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam phân tích trong 12 tháng qua, mặc dù thị trường nhà ở phải đối mặt với rất nhiều khó khăn với thanh khoản thấp, mức lãi suất cho vay mua nhà cao, nguồn hàng hạn chế, mức giá bán nhà trung bình hầu như không có dấu hiệu giảm nhiệt tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM.
"Chính vì giá bán vẫn neo ở mức cao, nên người mua ngần ngại xuống tiền và có tâm lý chờ đợi xem trong thời gian tới, mức giá trên thị trường sơ cấp có giảm không, nghĩa là có những nguồn hàng ở phân khúc trung cấp và bình dân tham gia vào thị trường không để họ mua và đầu tư", bà Dung nhấn mạnh.
“Chúng tôi thấy tâm lý chờ đợi của khách hàng là điều có thể lý giải được. Tuy nhiên phải hiểu rằng khách hàng không hẳn là chờ đợi thị trường tiếp tục giảm giá, mà quan trọng hơn cả là họ chờ đợi có thêm nhiều sản phẩm mới phù hợp túi tiền hơn, những sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp là những điều khách hàng đang rất mong chờ trên thị trường”, bà Dung cho biết thêm.
Có thể thấy, nhu cầu về nhà giá hợp lý vẫn hiện hữu trên thị trường địa ốc, tuy nhiên, nguồn cung tham gia ở phân khúc này chưa có dấu hiệu cải thiện khiến đà phục hồi thanh khoản chưa đồng đều. Theo các chuyên gia, mặc dù thị trường đã xuất hiện tâm lý fomo nhưng phần lớn giao dịch chỉ đang tập trung ở một số dự án có giá tầm trung (từ 40-50 triệu đồng/m2 ở khu đô thị lớn); (25-35 triệu đồng/m2, khu lân cận). Trong đó, căn hộ còn mức giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay Tp.HCM trở thành nguồn hàng “hiếm” ở giai đoạn này.
Nguồn cung nhà vừa túi tiền vẫn tiếp tục khan hiếm trong năm 2024
Năm 2024, thị trường bất động sản vẫn chưa cải thiện nguồn cung mặc dù sức cầu được dự báo tăng trưởng. Các dự án bung thị trường thời điểm cận Tết phần lớn là nguồn cung cũ mở bán giai đoạn tiếp theo, thông tin về các dự án “mới tinh” ra thị trường năm sau còn chưa rõ nét.
Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, bước sang năm 2024, thị trường nhà ở tại 2 thành phố lớn Hà Nội và Tp.HCM sẽ có nhiều tín hiệu tích cực hơn, với nguồn cung và sức hấp thụ chưa hoàn toàn phục hồi nhưng dần nhích lên nhẹ.
Trong đó, nguồn cung mới năm 2024 vẫn duy trì hạn chế so với những năm trước, dự kiến có thêm hơn 30.000 nguồn cung nhà ở mới được chào bán ở cả 2 thành phố. Trong đó phần nhiều các sản phẩm mới đều đến từ các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang trở lên sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao tại cả 2 thành phố. Riêng tại Tp.HCM, ngoài các dự án mở bán mới cũng sẽ có một số dự án dự kiến tái xây dựng và tái mở bán sau thời gian dài im ắng do vướng mắc pháp lý.
Nhiều nút thắt vẫn trong quá trình dần được tháo gỡ, nổi bật là nút thắt về công tác phê duyệt/thủ tục triển khai dự án được xem là lý do khiến nguồn cung thị trường chưa cải thiện. Đặc biệt, dòng sản phẩm căn hộ giá vừa túi tiền tiếp tục chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới – điều này đã lặp lại trong suốt nhiều năm qua.
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản sẽ khả quan hơn năm 2023. Tuy vậy, nguồn cung nhà ở giá hợp lý chưa cải thiện. Các dự án có giá và chính sách bán hàng tốt tại khu vực đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM gần như đã được tiêu thụ trong nửa cuối năm 2023. Người mua sẽ mong chờ vào nguồn cung mới tại các tỉnh lân cận, tuy nhiên số lượng sản phẩm ra thị trường vẫn chưa thể trở về giai đoạn trước năm 2019.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản dần bước vào đà hồi phục. Những phân khúc phục vụ cho nhu cầu ở thực tế sẽ hồi phục tốt hơn những phân khúc mang tính chất đầu cơ. Mặc dù đây là giai đoạn tốt xuống tiền nhưng nhà đầu tư cũng cần thận trọng xem xét vấn đề về pháp lý, mức giá, đồng thời không nên đi vay quá nhiều dễ gặp rủi ro dòng tiền.
