Theo đó, đề xuất đáng chú ý nói trên được ông Hoàn đưa ra khi trao đổi tại phiên thảo luận Quốc hội mới đây về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Đề xuất nói trên được đưa ra trong bối cảnh hoạt động mua bán suất đầu tư và chuyển nhượng hợp đồng tại các dự án chưa bàn giao diễn ra phổ biến. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng nếu cấm trên diện rộng, chính sách không chỉ tác động đến nhà đầu cơ mà còn có thể ảnh hưởng đến người mua có nhu cầu thực và khả năng lưu thông của thị trường.
Cũng tại phiên thảo luận, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn đại biểu Quốc hội TP Hải Phòng đề cập việc dự thảo Luật mở rộng chuyển nhượng hợp đồng. Theo nội dung giải trình của Bộ Xây dựng được đại biểu dẫn lại, việc cho phép chuyển nhượng nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế và hạn chế giao dịch ngầm. Đại biểu đồng tình với định hướng này, nhưng lưu ý nếu không theo dõi được chuỗi chuyển nhượng và giá giao dịch thực tế, cơ chế có thể bị lợi dụng để sang tay nhiều lần, đẩy giá bất động sản.
Từ đó, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị quy định nguyên tắc bắt buộc cập nhật mỗi lần chuyển nhượng hợp đồng lên hệ thống thông tin thị trường, gắn với mã định danh và dữ liệu pháp lý được cơ quan có thẩm quyền xác thực. Việc triển khai cần có lộ trình phù hợp để không làm đình trệ giao dịch hợp pháp khi hệ thống chưa đồng bộ.
Theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng. Điều 50 quy định các điều kiện chuyển nhượng, trong đó có yêu cầu nhà ở thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Pháp luật hiện hành cho phép chuyển nhượng hợp đồng khi đáp ứng các điều kiện nhất định. Do đó, đề xuất cấm chuyển nhượng đang đặt ra yêu cầu xem xét cả mục tiêu kiểm soát đầu cơ và nhu cầu giao dịch hợp pháp của người mua.
Những vấn đề đặt ra
Dưới góc độ thị trường, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng thực tế thị trường thời gian qua ghi nhận hiện tượng một bộ phận nhỏ nhà đầu tư thứ cấp lợi dụng cơ chế mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để đầu cơ.
Tuy nhiên, theo ông Lượng, việc áp dụng biện pháp cấm tuyệt đối cần được cân nhắc bởi người mua có thể phát sinh nhu cầu chuyển nhượng khi gặp khó khăn tài chính đột xuất như bệnh tật, mất việc hoặc nợ nần.
Vị chuyên gia nhận định, về mặt kinh tế, nhà đầu tư thứ cấp đóng vai trò cung cấp thanh khoản cho thị trường. Việc hạn chế chuyển nhượng có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của chủ đầu tư, trong bối cảnh nhiều dự án sử dụng nguồn vốn huy động từ người mua nhà trả trước. Đáng chú ý, khi Việt Nam chưa phát triển các quỹ đầu tư dài hạn như REITs và doanh nghiệp chưa đủ nguồn lực tài chính để bán nhà theo hình thức chìa khóa trao tay, việc thay đổi cơ chế chuyển nhượng cần tính đến khả năng huy động vốn và triển khai dự án.
Bên cạnh đó, ông Lượng cũng lưu ý nguy cơ phát sinh các giao dịch không chính thức khi nhu cầu chuyển nhượng vẫn tồn tại nhưng thiếu cơ chế thực hiện phù hợp.
Về giải pháp, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất sử dụng các công cụ quản lý kinh tế và điều tiết kỹ thuật thay vì áp dụng quy định cấm tuyệt đối. Trong đó, có thể quy định điều kiện được phép chuyển nhượng hợp đồng khi dự án đạt những mốc tiến độ xây dựng cụ thể. Cùng với đó, áp dụng mức thuế cao đối với hành vi đầu cơ, đồng thời miễn giảm hoặc tạo điều kiện cho người mua một căn nhà vì nhu cầu ở thực hoặc gặp khó khăn phải bán.
Vị chuyên gia cũng kiến nghị minh bạch hóa cơ sở dữ liệu, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản kết nối với dữ liệu dân cư để xác định chính xác đối tượng giao dịch, phục vụ quản lý thuế và kiểm soát đầu cơ hiệu quả.
