Doanh thu cho thuê là nguồn thu lớn nhất
Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, mã chứng khoán SCR) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 với doanh thu thuần đạt gần 245 tỷ đồng, giảm 43,2% so với cùng kỳ năm 2025 nhưng là mức doanh thu cao nhất của doanh nghiệp kể từ đầu năm - tăng trưởng 30,1% so với quý II (188,27 tỷ đồng) và tăng 62,9% so với quý I (150,36 tỷ đồng).
Động lực cốt lõi thúc đẩy doanh thu trong quý III đến từ mảng dịch vụ cho thuê bất động sản thương mại – văn phòng. Trong kỳ, doanh nghiệp đã khai trương trung tâm thương mại AEON Mall tại tổ hợp TTC Plaza Đà Nẵng vào đầu tháng 7/2026, đưa doanh thu dịch vụ cho thuê trong quý 3/2026 lên gần 100 tỷ đồng (tăng 43,4% so với quý II).
Tuy nhiên, trong quý III, giá vốn hàng bán và dịch vụ cung cấp của TTC Land cũng nhích tăng nhẹ so với cùng kỳ, lên 190,1 tỷ đồng. Doanh thu giảm trong khi giá vốn tăng khiến lợi nhuận gộp giảm còn 54,9 tỷ đồng (giảm 77,6%), tương ứng biên lợi nhuận gộp giảm xuống còn 22,4%, trong khi cùng kỳ đạt 56,8%.
Bù lại, doanh thu hoạt động tài chính tăng 78,1%, từ 42 tỷ đồng lên gần 74,9 tỷ đồng. Trong đó, nguồn thu tài chính 9 tháng chủ yếu đến từ lãi cho vay, lãi sử dụng vốn, lãi hợp tác kinh doanh và tiền gửi ngân hàng.
Chi phí tài chính quý III ở mức 93,7 tỷ đồng, tăng 29% so với cùng kỳ; riêng chi phí lãi vay chiếm gần 86 tỷ đồng, tăng hơn 21%. Chi phí bán hàng cũng tăng từ 5,5 tỷ đồng lên 14 tỷ đồng. Ngược lại, chi phí quản lý doanh nghiệp giảm mạnh 88,3%, từ gần 159,6 tỷ đồng cùng kỳ xuống 18,7 tỷ đồng, nhờ kiểm soát chặt chẽ chi phí vận hành và đẩy mạnh thu hồi nợ.
Khoản đầu tư vào công ty liên kết đồng thời mang lại 1,33 tỷ đồng lợi nhuận, trong khi cùng kỳ năm ngoái TTC Land ghi nhận lỗ hơn 34 tỷ đồng từ các công ty liên kết. Theo TTC Land, khoản lãi này đến từ khoản đầu tư vào công ty liên kết Công ty CP Đầu tư Tín Nghĩa – Á Châu (chủ đầu tư dự án Đảo Kim Quy).
Sau khi trừ chi phí và cộng thêm gần 6,9 tỷ đồng lợi nhuận khác, TTC Land báo lợi nhuận trước thuế quý III đạt gần 11,6 tỷ đồng, tương đương cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 3,9 tỷ đồng, gấp hơn 2,1 lần mức 1,82 tỷ đồng của quý III/2025.
Riêng lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt gần 4,96 tỷ đồng, gấp gần 4 lần cùng kỳ.
Lũy kế 9 tháng đầu năm, TTC Land đạt 581,4 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 38,8% so với cùng kỳ năm trước.
Cơ cấu doanh thu cho thấy, hoạt động cho thuê tiếp tục là nguồn thu quan trọng với doanh thu dịch vụ cho thuê đạt gần 237,5 tỷ đồng, chiếm khoảng 41% tổng doanh thu thuần, tạo ra lợi nhuận gộp 121,51 tỷ đồng - tương ứng biên lợi nhuận gộp đạt 51,17%.
Trong khi đó, dịch vụ xây dựng mang về khoảng 212,7 tỷ đồng; dịch vụ bất động sản đạt 112,6 tỷ đồng; bán hàng hóa đạt 7,8 tỷ đồng và các dịch vụ khác hơn 11,1 tỷ đồng. TTC Land không ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản trong 9 tháng năm nay, trong khi cùng kỳ năm trước mảng này mang về gần 35,8 tỷ đồng.
Ngoài hoạt động kinh doanh cốt lõi, TTC Land ghi nhận 190,4 tỷ đồng doanh thu tài chính trong 9 tháng, giảm hơn 9% so với cùng kỳ. Lãi từ công ty liên kết đạt 4,15 tỷ đồng, đảo chiều hoàn toàn so với mức lỗ 45,66 tỷ đồng của 9 tháng năm 2025.
Kết thúc 9 tháng, lợi nhuận trước thuế của công ty đạt 35,5 tỷ đồng, giảm 43% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt gần 27 tỷ đồng, giảm khoảng 20%. Lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 30,53 tỷ đồng, giảm 5%.
Năm 2026, TTC Land đặt kế hoạch doanh thu thuần hợp nhất 1.275 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 100 tỷ đồng. Như vậy, sau 9 tháng, doanh nghiệp đã thực hiện khoảng 45,6% kế hoạch doanh thu và 35,5% mục tiêu lợi nhuận trước thuế.
Kết chuyển hơn 2.066 tỷ đồng sang bất động sản đầu tư
Tính đến ngày 30/9/2026, tổng tài sản đạt của TTC Land đạt hơn 13.643 tỷ đồng, tăng 748 tỷ đồng, tương ứng 5,8% so với đầu năm. Trong đó, tài sản ngắn hạn đạt 5.386 tỷ đồng và tài sản dài hạn hơn 8.257 tỷ đồng.
Điểm thay đổi đáng chú ý trên bảng cân đối kế toán kỳ này nằm ở cơ cấu tài sản của TTC Land với sự dịch chuyển mạnh từ hàng tồn kho sang bất động sản đầu tư dài hạn.
Cụ thể, giá trị hàng tồn kho giảm mạnh 43,3% từ 3.493 tỷ đồng đầu năm xuống còn 1.981 tỷ đồng vào cuối quý III. Trong khi khoản mục bất động sản đầu tư tăng vọt hơn 128% (tăng thêm gần 1.995 tỷ đồng), từ 1.558 tỷ đồng đầu năm lên 3.552 tỷ đồng vào cuối quý III.
Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy trong kỳ, TTC Land đã hoàn tất xây dựng cơ bản và kết chuyển 2.066,06 tỷ đồng nguyên giá công trình (trọng tâm là tổ hợp TTC Plaza Đà Nẵng với quy mô hơn 122.000 m² sàn) sang danh mục tài sản cho thuê từ đó tạo điểm tựa duy trì dòng tiền thường xuyên cho giai đoạn tới. Điều này cũng lý giải việc doanh thu cho thuê ngày càng chiếm tỷ trọng lớn hơn trong cơ cấu doanh thu của TTC Land.
Cùng với sự dịch chuyển của cơ cấu tài sản, thanh khoản dòng tiền của TTC Land cũng cải thiện so với thời điểm cuối quý II. Tiền và tương đương tiền tại thời điểm cuối tháng 9 đạt 262,5 tỷ đồng, tăng hơn 219 tỷ đồng chỉ sau một quý trong đó riêng tiền gửi không kỳ hạn tại các ngân hàng thương mại (như VPBank, BIDV, OCB) đạt trên 171,8 tỷ đồng.
Nếu tính cả 1.272 tỷ đồng đầu tư tài chính ngắn hạn (bao gồm tiền gửi có kỳ hạn và các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn), tổng nguồn lực tài chính ngắn hạn của doanh nghiệp đạt gần 1.535 tỷ đồng.
Theo TTC Land, nguồn lực thanh khoản này đến từ nỗ lực thu hồi công nợ của ban điều hành trong quý III/2026. Tổng các khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn tại ngày 30/9/2026 đã giảm 751 tỷ đồng so với thời điểm 30/6/2026 (từ 3.981 tỷ đồng xuống còn 3.230 tỷ đồng).
Trong đó, khoản trả trước cho người bán ngắn hạn giảm mạnh 78,17% so với đầu năm (từ 1.075 tỷ đồng xuống 235 tỷ đồng) sau khi công ty hoàn tất nhận chuyển nhượng cổ phần và thu hồi các khoản ứng trước. Đồng thời, số dư phải thu từ thanh lý hợp đồng tại Công ty CP May Tiến Phát cũng được thu hồi, giảm từ 863 tỷ đồng hồi giữa năm xuống còn 235,6 tỷ đồng vào cuối quý III.
Ở phía nguồn vốn, tại ngày 30/9, nợ phải trả của TTC Land đạt 8.262 tỷ đồng, tăng khoảng 9,6% so với đầu năm và tương đương 60,6% tổng nguồn vốn. Trong đó, nợ ngắn hạn ở mức 4.323 tỷ đồng và nợ dài hạn gần 3.940 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu đạt 5.381 tỷ đồng, gần như đi ngang so với đầu năm.
Tổng vay và nợ thuê tài chính đến cuối quý III vào khoảng 4.716 tỷ đồng, bao gồm 1.876 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và gần 2.840 tỷ đồng dài hạn. So với cuối năm 2025, dư nợ vay tăng khoảng 530 tỷ đồng. Tuy nhiên, so với cuối quý II, dư nợ vay tài chính của TTC Land đã bắt đầu đảo chiều giảm hơn 44 tỷ đồng, đưa hệ số nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu về mức 0,81 lần.
Sau quý III, TTC Land tiếp tục mở rộng danh mục dự án. Trong tháng 10/2026, doanh nghiệp trúng đấu giá 27,54 triệu cổ phần, tương đương 51% vốn Công ty CP Đầu tư Tín Nghĩa – Á Châu. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của TTC Land tại doanh nghiệp này tăng từ 36,63% lên 87,63%, qua đó đưa chủ đầu tư dự án Đảo Kim Quy quy mô 48 ha tại Đồng Nai trở thành công ty con.
Việc hợp nhất doanh nghiệp này trong các kỳ báo cáo tiếp theo sẽ là một trong những yếu tố đáng chú ý đối với quy mô tài sản, nguồn vốn cũng như danh mục dự án của TTC Land.
