Đây là phát biểu của ông Nguyễn Quang Tuấn – Chủ tịch HĐTV kiêm Tổng Giám đốc Công ty Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam tại buổi toạ đàm “Định giá đất – Chìa khoá phát triển bền vững thị trường bất động sản”, do Tạp chí điện tử Nhịp Sống thị trường (MarketTimes) vừa tổ chức.
Những khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất
Theo ông Nguyễn Quang Tuấn, công tác xác định giá đất hiện nay có 4 khó khăn, vướng mắc.
Thứ nhất là việc thu thập thông tin đầu vào. Theo Khoản 2, Điều 1 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (trước đây là Nghị định 44/2014/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi), thông tin đầu vào được thu thập từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, Văn phòng Đăng ký đất đai, v.v.. Tuy nhiên, dù Luật Đất đai đã xác định các cơ sở dữ liệu này là nguồn thông tin quan trọng nhất để xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng trên thực tế, nguồn dữ liệu này vẫn chưa được khai thác hiệu quả. Có thể nói là gần như 100% không có dữ liệu thực tế để cung cấp. Ví dụ, khi doanh nghiệp thẩm định giágửi văn bản về Bộ Tài chính xin dữ liệu quốc gia về giá thì 100% câu trả lời là không có.
Thêm vào đó, thông tin về giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường còn thiếu, chưa phản ánh đầy đủ giá giao dịch thực tế. Nhiều hợp đồng chuyển nhượng được kê khai với giá thấp hơn thực tế để giảm nghĩa vụ tài chính. Dữ liệu giữa các cơ quan chưa được đồng bộ, gây khó khăn cho việc thu thập thông tin phục vụ xác định giá đất. Dù các cơ quan nhà nước đã từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và thuế, nhưng việc kết nối, chia sẻ giữa các cơ quan vẫn còn nhiều hạn chế.
Thực tế triển khai cho thấy, cơ quan Thuế có thể cung cấp danh sách các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trên địa bàn. Tuy nhiên, khi đơn vị tư vấn sử dụng danh sách này để đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai cung cấp hồ sơ, thông tin chi tiết của các giao dịch tương ứng thì không phải trường hợp nào cũng được cung cấp đầy đủ. Nguyên nhân chủ yếu là do dữ liệu giữa cơ quan Thuế và cơ quan Đăng ký đất đai chưa được cập nhật, kết nối đồng bộ hoàn toàn; một số hồ sơ chưa được số hóa đầy đủ hoặc thông tin lưu trữ giữa các cơ quan có sự khác biệt.
Theo quy định, trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc cung cấp thông tin hỗ trợ cho đơn vị tư vấn là trong vòng 5 ngày làm việc. Nhưng có những đơn vị doanh nghiệp đã gửi văn bản đôn đốc 5 lần, 7 lần, thậm chí 10 lần vẫn không nhận được trả lời. Cá biệt, có những văn phòng khi thấy hồ sơ của đơn vị tư vấn gửi đến là từ chối hoặc hoàn trả ngay.
Thứ hai là về cách xác định "giá mặt bằng chung". Theo quy định, một số đơn vị hiện nay đang hiểu và tổng hợp chung tất cả các thông tin trúng thầu của nhiều tuyến đường khác nhau để xác định mức giá bình quân. Tuy nhiên, quan điểm của đơn vị tư vấn là nếu định giá ở một tuyến đường cụ thể (ví dụ đường Lê Hồng Phong) thì nên xác định giá mặt bằng chung dựa trên diện tích và đặc điểm của chính tuyến đường đó hoặc các tuyến đường tương đương, chứ không nên lấy bình quân từ các tuyến đường thấp hơn. Hiện nay, một số địa phương thậm chí còn mở rộng địa bàn lấy giá mặt bằng chung ra toàn tỉnh, điều này cần được trao đổi, thảo luận để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ giữa các đơn vị tư vấn.
Thứ ba là tính độc lập, khách quan giữa tổ chức tư vấn và Hội đồng thẩm định giá đất. Luật Đất đai đã quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải đảm bảo tính độc lập giữa tổ chức tư vấn và cơ quan quyết định giá đất. Tổ chức tư vấn có quyền và nghĩa vụ đảm bảo tính khách quan, tuân thủ đạo đức nghề nghiệp và chịu trách nhiệm về chuyên môn.
Tuy nhiên, thực tế đơn vị chúng tôi đã trải qua tình huống khi ý kiến chuyên môn của tư vấn và Hội đồng thẩm định của tỉnh có sự khác biệt. Hội đồng yêu cầu đơn vị tư vấn phải hoàn thiện báo cáo theo ý kiến của Hội đồng, trong khi chúng tôi muốn bảo lưu quan điểm khách quan của mình.
“Trong trường hợp Hội đồng đề nghị điều chỉnh kết quả định giá, tổ chức tư vấn có bắt buộc phải thực hiện toàn bộ theo ý kiến đó hay không? Nếu tư vấn nhận thấy ý kiến của Hội đồng chưa phù hợp với quy định pháp luật hoặc chưa có cơ sở chuyên môn đầy đủ, tư vấn có được bảo lưu quan điểm trong báo cáo chính thức hay không?”, ông Tuấn đặt vấn đề. Việc này cần được quy định rõ để xác định trách nhiệm pháp lý của mỗi bên khi có sự khác biệt về quan điểm chuyên môn giữa đơn vị tư vấn và Hội đồng.
Đã có trường hợp thực tế, đối với một số dự án, đơn vị tư vấn đưa ra các tỷ lệ, định mức tham khảo mà tư vấn cho rằng đảm bảo cơ sở chắc chắn nhất, nhưng Hội đồng không đồng ý và dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng với đơn vị tư vấn. Đây là vấn đề ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và hoạt động nghề nghiệp của các đơn vị tư vấn và các định giá viên.
Thứ tư liên quan đến giá dịch vụ trong lĩnh vực thầu. Hiện nay, ngưỡng đấu thầu trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia có những bất cập. Từ khi có quy định các gói thầu dịch vụ định giá đất từ 100 triệu đồng trở lên phải đấu thầu thì số lượng gói thầu được đưa lên hệ thống rất ít, đa phần chuyển sang hình thức chỉ định thầu. Đơn vị tư vấn kiến nghị nên điều chỉnh ngưỡng này (có thể lên mức 200 - 300 triệu đồng) để đảm bảo sự công bằng, công khai và minh bạch trong việc lựa chọn đơn vị tư vấn.
Đề xuất các giải pháp
Trên cơ sở đó, Nguyễn Quang Tuấn đưa ra các đề xuất và giải pháp:
Tiếp tục rà soát, bổ sung các quy định về định giá đất trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, đảm bảo tính đồng bộ với pháp luật về đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Ban hành hướng dẫn chi tiết cho các trường hợp định giá phức tạp, đặc thù để hạn chế việc áp dụng tùy tiện tại các địa phương.
Kiến nghị các địa phương tăng cường chỉ đạo, phối hợp giữa các sở, ngành và đơn vị liên quan trong việc cung cấp thông tin phục vụ định giá đất. Cần quy định rõ thời hạn phản hồi và trách nhiệm của cá nhân, đơn vị trong việc cung cấp dữ liệu để đảm bảo tiến độ. Đồng thời, đẩy nhanh việc hoàn thiện và liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giá và thuế.
Hạn chế tình trạng đơn vị tư vấn phải điều chỉnh phương án theo ý kiến chủ quan của cơ quan quản lý khi chưa có cơ sở pháp lý và dữ liệu chứng minh cụ thể. Nếu có ý kiến khác biệt, cơ quan quản lý cần nêu rõ căn cứ pháp lý và thực tiễn bằng văn bản để tư vấn xem xét hoàn thiện, nhằm phân định rõ trách nhiệm pháp lý của các bên.
Kiến nghị điều chỉnh ngưỡng giá trị đấu thầu dịch vụ định giá đất trên hệ thống quốc gia để phù hợp với thực tế và đảm bảo tính minh bạch.
