Chỉ mới cách đây hơn 9 tháng trước, ở giai đoạn nửa đầu năm 2022, cơn sốt nóng của thị trường đã kéo theo cuộc chạy đua của những nhà đầu tư đang khát khao kiếm lời. Các cuộc lướt sóng diễn ra nhanh chóng. Những cuộc mua bán trao tay trong chớp nhoáng với thương vụ “ăn chênh” đến hàng trăm triệu.
Ngay ở thời điểm sốt đất cục bộ, những mảnh đất nương rẫy cũng được phân lô để bán. Người mua sẵn sàng bỏ tiền ra mua “hòn than” đang nóng rực trên tay và cố gắng chuyển cho người đến sau. Nhưng sức nóng của thị trường nhanh chóng hạ nhiệt và cơn sóng tăng giá “gãy”. Những nhà đầu tư bắt đầu rơi vào trạng thái e dè.
Nửa năm sau của 2022 là khoảng thời gian không khí trầm lắng bao trùm dần thị trường địa ốc. Đó là giai đoạn chứng kiến mức giá bất động sản dần hạ nhiệt. Thậm chí ở thời điểm cận Tết, nhiều phân khúc ghi nhận mức giá giảm từ 5-20%. Nhưng thanh khoản thị trường vẫn thấp.
Lý giải về mức thanh khoản thấp, một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc có tiếng ở Hà Nội cho rằng, người mua đang kỳ vọng giá còn giảm sâu hơn. Họ chờ thị trường “sập” để xuống tiền. Chính tâm lý lo ngại ám ảnh thái quá thị trường địa ốc đã khiến cho những nhà đầu tư, người mua sợ hãi.
Mặt khác, di chứng của các đợt sốt nóng và chính sách mới tác động tạo ra sự xáo trộn trên thị trường địa ốc tác động đến niềm tin của một số nhà đầu lung lay. Và hội chứng "chim sợ cành cong" khiến nhà đầu tư chưa sẵn sàng quay lại thị trường, dù cơ hội dần xuất hiện. Ngay cả người mua nhà ở thực cũng thận trọng quan sát.
Theo TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, kể từ quý 2/2022, thị trường địa ốc đang có sự phát triển chững lại ở một số phân khúc, khu vực và địa phương. Điều này thể hiện qua một số dấu hiệu như nguồn tín dụng cho bất động sản đang bị hạn chế khi Ngân hàng Nhà nước dần kiểm soát chặt chẽ hơn đối với các nhà phát triển bất động sản (bên cung) lẫn người mua/đầu tư (bên cầu).
Một điểm đáng chú ý mà TS. Lê Xuân Sang chỉ ra, đó là hành vi của nhiều nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản dần trở nên tiêu cực hơn, dè dặt hơn đã làm kìm hãm, giảm mức cầu đầu tư thể hiện trên các phương diện như tìm cách chuyển nhượng bất động sản ở những địa phương, phân khúc thị trường có giá chững, nhất là nơi giá giảm mạnh.
Đồng thời, nhóm nhà đầu tư này trong tâm lý nghe ngóng, chờ đợi thông tin thị trường, kể cả về chính sách liên quan lĩnh vực tín dụng, bất động sản.
Theo TS. Sang, thị trường đang và sẽ còn tiếp tục ghi nhận hiện tượng bán tháo bên cung đối với các phân khúc bất động sản có giá giảm. Xu hướng này sẽ tăng mạnh hơn một khi mức giá giảm sâu, sức chịu đựng về chi phí tài chính của nhà đầu tư giảm.
Ông Sang còn cho rằng, một số phân khúc/khu vực giá vẫn tăng giá có thể đến từ hành vi “đánh lên để thoát hàng” hoặc tạo lập mặt bằng giá mới các bất động sản xung quanh.
“Tâm lý đợi giá xuống, “chim sợ cành cong”, chờ đợi tình hình rõ ràng hơn mới “xuống tiền” đang và sẽ gia tăng trong năm tới”, theo TS. Lê Xuân Sang, đây là yếu tố sẽ ảnh hưởng đến nguồn cầu bất động sản.
Phân tích về tín hiệu tích cực trong thời gian tới, TS. Sang cho hay, chủ trương thúc đẩy mạnh mẽ đầu tư công, kết cấu hạ tầng khiến giá bất động sản liên quan có thể tăng cầu đón đầu đối với những khu vực có quy hoạch; hướng về các sản phẩm có thể khai thác ngay để cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Đối với nhà đầu tư, nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh cung cầu đối với nhà ở đô thị, đất ở chưa thực sự cân bằng, còn nhiều bất định. Ngoài ra, FDI vào bất động sản có thể tiếp tục xu hướng gia tăng gần đây, nhất là thông qua hình thức sáp nhập, hợp nhất và mua lại (M&A).
Ngoài ra, theo ông Sang, năm 2023, những chỉnh sửa các điều kiện liên quan đến phát hành trái phiếu riêng lẻ (thuộc Nghị định 65) theo hướng hoãn thực thi (1 năm) các điều kiện liên quan đến việc (tái) tăng cung (công ty phát hành) và cầu (nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp) và các điều khoản liên quan, nhất là xếp hạng tín nhiệm nhằm giảm áp lực trả nợ, tăng thanh khoản cho các công ty bất động sản.
Bên cạnh đó, việc tăng tỷ lệ ký quỹ chứng khoán phái sinh (từ 13% lên 17%) cũng giúp giảm áp lực gây biến động quá mức trên thị trường chứng khoán phái sinh cũng như thị trường cơ sở, qua đó giúp hỗ trợ việc cả việc đầu tư, phát hành trái phiếu bất động sản. “Tuy nhiên, hiệu ứng “chim sợ cành cong” sẽ vẫn còn, nhất là đối với các doanh nghiệp ít có/chưa chứng minh được năng lực tài chính/kinh doanh, thiếu công khai minh bạch, trách nhiệm giải trình tài chính - kinh doanh”, TS. Sang nhận định.
