Tại phiên 1 Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra sáng 22/9, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình không phải là vấn đề mới.
Tuy nhiên, điểm được đặt ra rõ hơn trong định hướng chính sách lần này là làm rõ quyền tài sản của người dân khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Theo bà Hằng, thời hạn sử dụng nhà chung cư đã được đề cập trong Luật Nhà ở 2023 và các dự thảo pháp luật trước đó. Tuy nhiên, quy định hiện hành chưa làm rõ đầy đủ câu hỏi: khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ sẽ có những quyền gì và quyền tài sản được xử lý ra sao.
Trong khi đó, Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 xác định đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được quy định theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời phải gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.
Hết niên hạn công trình không đồng nghĩa mất quyền tài sản
Bà Hằng cho rằng đây là vấn đề người dân đặc biệt quan tâm, nhất là trong bối cảnh thông tin về “chung cư có thời hạn” đang tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau trên thị trường.
“Trong dự thảo Luật Nhà ở hiện nay, chúng tôi đã làm rõ rằng sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi. Tôi nhắc lại để các quý vị hoàn toàn yên tâm: quyền tài sản không bị mất đi”, bà Hằng nói.
Theo bà, điểm thay đổi là các quyền này sẽ được cụ thể hóa trong pháp luật.
Đối với các nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, dự thảo đưa ra các phương án xử lý quyền lợi của chủ sở hữu như nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, được quyền mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu.
Trong dự thảo Luật Nhà ở hiện nay, chúng tôi đã làm rõ rằng sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi. Tôi nhắc lại để các quý vị hoàn toàn yên tâm: quyền tài sản không bị mất đi
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản
Với nhà chung cư xây dựng sau năm 1994, chủ sở hữu có thể tiếp tục tham gia xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư thành công trình mới thông qua việc đóng góp kinh phí tại thời điểm hết hạn sử dụng. Việc này được thực hiện trên cơ sở thống nhất giữa các chủ sở hữu.
Trường hợp chủ sở hữu không muốn tiếp tục đóng góp kinh phí để xây dựng công trình mới, họ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác. Người nhận chuyển nhượng có thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại công trình.
Nếu không tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.
Trong trường hợp khu vực nhà chung cư sau đó được cơ quan có thẩm quyền quy hoạch không còn chức năng xây dựng nhà chung cư, quyền lợi của người dân đối với quyền sử dụng đất vẫn phải được xem xét, bảo đảm theo quy định.
Như vậy, theo bà Hằng, định hướng lần này không phải đặt ra việc “mất quyền sở hữu” khi hết niên hạn công trình, mà là làm rõ cách thức thực hiện quyền tài sản khi vòng đời của công trình kết thúc.
Điều này cũng phù hợp với yêu cầu mới nhất của Chính phủ tại Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026. Theo đó, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) phải quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại và đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư.
Gỡ điểm nghẽn trong cải tạo chung cư cũ
Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, một lý do khác khiến vấn đề này được đặt ra là những vướng mắc kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Thực tế, khi một công trình xuống cấp, việc phá dỡ và xây dựng lại không chỉ liên quan đến chất lượng công trình mà còn trực tiếp tác động đến quyền lợi của hàng trăm, thậm chí hàng nghìn chủ sở hữu.
“Hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thời gian qua đang là một điểm nghẽn. Tình trạng này ảnh hưởng đến an toàn và tính mạng của người dân sinh sống tại các công trình”, bà Hằng nói.
Theo bà, dù pháp luật đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, nhưng việc chưa quy định đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên khiến quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn.
Khi công trình được xác định phải phá dỡ, chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước phải giải quyết đồng thời nhiều vấn đề như di dời, tái định cư, bồi thường, chi phí xây dựng lại và quyền lợi của các chủ sở hữu. Trong khi đó, tâm lý lo ngại mất quyền lợi khiến việc đồng thuận giữa các bên không dễ đạt được.
Do đó, theo bà Hằng, việc làm rõ quyền tài sản ngay từ đầu có thể tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho quá trình xử lý khi công trình hết vòng đời sử dụng.
Đặt lại câu chuyện chất lượng công trình
Một mục tiêu khác được bà Hằng đề cập là nâng cao chất lượng công trình và thúc đẩy chỉnh trang đô thị.
Theo bà, một bộ phận người dân hiện có tâm lý coi căn hộ chung cư là tài sản có thể sử dụng lâu dài mà chưa quan tâm đầy đủ đến vòng đời của chính công trình. Trong khi đó, bất kỳ công trình xây dựng nào cũng có quá trình vận hành, xuống cấp và cần được sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng lại theo điều kiện thực tế.
“Ngay cả với các chung cư cao cấp cũng vậy”, bà Hằng nói.
Việc xác định rõ vòng đời công trình, theo bà, có thể tạo yêu cầu rõ hơn đối với cả chủ sở hữu và chủ đầu tư. Với người dân, đây là cơ sở để nhìn nhận căn hộ gắn với vòng đời của công trình. Với chủ đầu tư, chất lượng xây dựng, vật liệu và khả năng duy trì chất lượng công trình trong quá trình vận hành sẽ trở thành những yếu tố cần được quan tâm ngay từ đầu.
Từ đó, chính sách không chỉ nhằm xử lý vấn đề khi chung cư xuống cấp mà còn hướng tới việc nâng cao chất lượng công trình và hiệu quả sử dụng đất đô thị.
