Công ty Chứng khoán Quốc gia (NSI) mới đây công bố ngành bất động sản quý II/2026, trong đó, đáng chú ý là nhận định về việc sự gia tăng của nguồn cung NOWXXH có thể tạo áp lực lên phân khúc nhà ở thương mại trung cấp.
Theo đó, NSI nhận định, mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) giai đoạn 2021–2030 đang được đẩy nhanh và thậm chí được Bộ Xây dựng đánh giá có khả năng hoàn thành sớm hơn kế hoạch khoảng hai năm. Riêng trong năm 2025, số căn NƠXH hoàn thành đạt hơn 102.700 căn, vượt kế hoạch đề ra, cho thấy tốc độ triển khai đang được cải thiện rõ rệt.
Tại Hà Nội, nguồn cung NƠXH dự kiến bước vào giai đoạn tăng mạnh khi thành phố đặt mục tiêu khởi công 114 dự án trong 6 tháng cuối năm 2026 và đưa khoảng 46.100 căn hộ đủ điều kiện ra thị trường. Trong dài hạn, Hà Nội đã có 147 dự án NƠXH và nhà ở cho lực lượng vũ trang được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giao chủ đầu tư, với tổng quy mô khoảng 132.000 căn; riêng giai đoạn 2026 – 2030, thành phố cập nhật hơn 40 dự án với khoảng 41.600 căn hộ.
Tại TP.HCM, quy mô phát triển NƠXH thậm chí lớn hơn khi thành phố được giao hoàn thành 181.257 căn trong giai đoạn 2026–2030, cao nhất cả nước. Hiện TP.HCM đang triển khai và chuẩn bị triển khai 56 dự án với khoảng 44,575 căn hộ, trong đó 12 dự án đã khởi công với hơn 10,700 căn. Quy mô nguồn cung này dự kiến tiếp tục tăng khi thành phố đẩy nhanh việc phát triển NƠXH nhằm đáp ứng nhu cầu lớn của lực lượng lao động và người có thu nhập trung bình, thấp.
Chứng khoán NSI đánh giá sự gia tăng nhanh của nguồn cung NƠXH sẽ tạo áp lực cạnh tranh ngày càng rõ nét đối với các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt tại phân khúc trung cấp - vốn có nhóm khách hàng trùng lặp đáng kể với NƠXH.
Theo đó, mức giá NƠXH thấp hơn đáng kể so với mặt bằng nhà ở thương mại, trong khi chất lượng và vị trí của một số dự án mới đang dần được cải thiện, có thể khiến người mua có xu hướng dịch chuyển sang NƠXH để tối ưu khả năng chi trả trong bối cảnh giá nhà thương mại duy trì ở mức cao. Do đó, các dự án thương mại có vị trí kém thuận lợi, giá bán cao nhưng thiếu khác biệt về sản phẩm và tiện ích sẽ chịu áp lực lớn hơn về tốc độ hấp thụ.
Về diễn biến chung của thị trường bất động sản trong nửa đầu năm, theo Chứng khoán NSI, đã cho thấy tín hiệu hạ nhiệt một cách nhanh chóng khi thanh khoản trên thị trường có xu hướng giảm, đặc biệt giá và thanh khoản giảm nhanh trên thị trường thứ cấp.
Việc lãi vay tiếp tục neo ở mức cao trong quý 2 và dự báo kéo dài cũng gây tác động tiêu cực lên tâm lý thị trường. Điều này phần nào khiến cho kế hoạch bán hàng của các chủ đầu tư bị ảnh hưởng mặc dù các chủ đầu tư cũng đã đưa ra các chính sách ưu đãi cũng như hỗ trợ mạnh tay. Chúng tôi nhận thấy môi trường kinh doanh của ngành bất động sản trong năm 2026 kém thuận lợi hơn so với giai đoạn trước, đặc biệt đối với phân khúc căn hộ.
Phân tích sâu hơn về mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản, theo chứng khoán NSC cho biết , mặt bằng lãi suất huy động tăng mạnh trong bối cảnh chênh lệch giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn ngày càng nới rộng.
Cụ thể, tính đến hết tháng 6/2026, tăng trưởng tín dụng đạt 6.77%, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 4.7%, điều này một phần khiến các ngân hàng phải đẩy lãi suất huy động, đạt trung bình 7.3%/năm đối với kỳ hạn 12 tháng để gia tăng nguồn vốn đầu vào. Chi phí vốn tăng theo đó tạo áp lực lên mặt bằng lãi suất cho vay, lãi suất cho vay ưu đãi mua bất động sản của nhiều ngân hàng chạm ngưỡng 10%, trong khi lãi thả nổi có thời điểm tăng lên 15-16%, qua đó làm gia tăng đáng kể chi phí tài chính đối với người mua nhà và nhà đầu tư.
“Trong bối cảnh lãi vay neo ở mức cao, nhu cầu sử dụng đòn bẩy để mua bất động sản trở nên kém hấp dẫn hơn, khiến khách hàng có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền và chờ đợi mặt bằng lãi suất hoặc giá bán điều chỉnh về mức phù hợp hơn, qua đó gây áp lực lên thanh khoản của thị trường”, Chứng khoán NSC nhận định.
