Doanh nghiệp bất động sản “tăng tốc”
Những chuyển động tích cực gần đây cho thấy các doanh nghiệp địa ốc đang chủ động "vượt khó". Để kích cầu sức mua dịp cuối năm, nhiều chủ đầu tư đang rục rịch tung ra nguồn cung mới đi kèm các chính sách bán hàng ưu đãi hấp dẫn.
Mới đây, Tập đoàn Bcons chào thị trường hơn 1.200 căn hộ thuộc dự án Bcons Aria ngay khu vực Làng Đại học Quốc Gia TP.HCM. Với giá dự kiến từ 46 triệu đồng/m2 (chưa VAT), căn hộ 2PN 2WC tại đây có giá khoảng 2,5 tỷ đồng/căn. Trong bối cảnh giá căn hộ bình quân trên toàn thị trường TP.HCM ở quý II/2026 khoảng 76 triệu đồng/m2 (dữ liệu CBRE), thì mức giá này được xem là hiếm hoi xuất hiện ở thời điểm hiện tại.
Được biết, trong bối cảnh lãi suất biến động, Bcons đang áp dụng chính sách cam kết lãi suất ổn định 6,9%/năm trong vòng 4 năm nhằm hỗ trợ nhóm khách hàng mua nhà ở thực. Đồng thời, thay vì khuyến khích đòn bẩy tài chính quá mức, chủ đầu tư ưu tiên người mua có năng lực tài chính tự có khi giới hạn mức vay tối đa tại dự án Bcons Aria chỉ khoảng 50% giá trị căn hộ.
Tại khu Nam TP.HCM, Nam Long cùng hai đối tác Nhật Bản (Hankyu Hanshin Properties và Nishi Nippon Railroad) đang mở bán phân khu Trellia Cove. Thuộc đại đô thị tích hợp Mizuki Park quy mô 26ha trên đại lộ Nguyễn Văn Linh (Bình Chánh), phân khu này rộng 8ha và cung ứng ra thị trường 24 căn nhà phố compound biệt lập cùng 3 tòa căn hộ cao 20 tầng (gồm 817 căn từ 1 - 3 phòng ngủ). Hiện tại, Mizuki Park đã hình thành cộng đồng cư dân sầm uất với hơn 4.000 gia đình và tỷ lệ lấp đầy đạt trên 80%.
Cũng “ngược dòng” thời khó, phân khu Solaria Rise thuộc đại đô thị tích hợp Waterpoint (Bến Lức, TâyNinh) đang rục rịch mở bán nhằm đón đầu sức cầu cuối năm. Với giá bán chỉ từ 1,45 tỷ đồng/căn, khách hàng chỉ cần chuẩn bị trước 10% (khoảng 145 triệu đồng) là có thể ký ngay hợp đồng mua bán. Tiến độ thanh toán sau đó được kéo giãn tối đa đến khi nhận nhà, với mức chi trả thong thả chỉ từ 0,5%/tháng, khoảng 7 - 8 triệu đồng mỗi tháng.
Hay, trong tháng 9/2026, Phú Đông Group sẽ mở cửa đón khách tham quan 3 căn hộ bàn giao thực tế tại tầng 8 công trình Phú Đông SkyOne (P.Dĩ An, TP. Hồ Chí Minh). Hoạt động này cho thấy, doanh nghiệp chủ động kết nối khách hàng để họ cảm nhận rõ hơn về căn nhà mình sẽ nhận trong tương lai. Đồng thời, chủ đầu tư còn tung ra chính sách ưu đãi lãi suất đặc biệt cho khách hàng khi áp dụng mức lãi suất cố định chỉ 7%/năm kéo dài suốt 5 năm khi mua căn hộ Phú Đông SkyOne. Với mức lãi suất ưu đãi và ổn định này, áp lực tài chính được chia nhỏ tối đa với khoản thanh toán trung bình chỉ từ 8.6 triệu đồng/tháng.
Cũng “tăng tốc” nguồn cung mới, các dự án như TT GENESIS của Liên doanh TT Capital cùng đối tác Nhật; Vlasta Premier Phú Thuận của Văn Phú; Arcadia at Lavila của Kiến Á, The Emerald Rive Park của Lê Phong… đang tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản cuối năm 2026.
Thước đo nào cho chu kỳ mới?
Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường bất động sản đang đón nhận thêm nguồn cung mới, đa dạng hơn với chất lượng hoàn thiện tốt hơn. Dẫu vậy, trước bối cảnh chung còn nhiều thách thức, để duy trì khả năng hấp thụ của thị trường, đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ của các chủ thể, từ cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức tín dụng đến chủ đầu tư và các đơn vị phân phối.
Dữ liệu của VARS IRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Trong đó căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung mở bán mới. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó, nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.
Theo đơn vị này, sức cầu vẫn hiện hữu nhưng có xu hướng lựa chọn và tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai bảo đảm, chất lượng tốt, đồng thời phù hợp với nhu cầu ở thực, có tiềm năng khai thác tạo dòng tiền.
Thời gian qua, khả năng thanh toán của người mua chịu tác động từ mặt bằng giá, chi phí tài chính và lãi suất tăng. Dòng tiền đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm chưa hình thành tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.
Tuy nhiên, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do giá thành bao gồm chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài. Thay vào đó, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.
VARS IRE cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, sản phẩm định giá “ảo”, triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.
Lúc này, việc tháo gỡ những điểm nghẽn đang làm gia tăng chi phí, kéo dài thời gian thực hiện dự án là việc làm cần thiết đối với thị trường bất động sản. Theo VARS IRE, một thị trường bất động sản vận hành thông suốt sẽ giúp các dự án có đầy đủ pháp lý được triển khai liên tục, nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả, doanh nghiệp chủ động kế hoạch đầu tư và người dân có thêm lựa chọn nhà ở phù hợp.
Do đó, cần tiếp tục rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, xác định rõ trách nhiệm và thời hạn giải quyết của từng cơ quan. Cơ chế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo.
