Tăng cường kết nối liên vùng, thay đổi cấu trúc thị trường bất động sản
Theo chuyên gia Savills Việt Nam, việc cao tốc Bến Lức - Long Thành dài 58 km bước vào giai đoạn hoàn thiện cuối cùng đang mở ra thêm một kết nối quan trọng cho mạng lưới giao thông và logistics phía Nam. Tính đến tháng 9/2026, dự án đã hoàn thành hơn 99% khối lượng thi công và đang tập trung vào công tác thử nghiệm, hoàn tất các thủ tục vận hành trước khi đưa toàn tuyến vào khai thác.
Khi hoàn thành, tuyến cao tốc sẽ kết nối trực tiếp cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Trung Lương với Quốc lộ 51, tạo thêm một hành lang Đông - Tây qua phía Nam TP. Hồ Chí Minh. Tuyến đường được kỳ vọng hỗ trợ kết nối các trung tâm sản xuất tại Long An (cũ), TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai với hệ thống cảng biển và các hạ tầng logistics quy mô lớn tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu.
Đối với các doanh nghiệp sản xuất và logistics, lợi thế vị trí ngày càng được đánh giá không chỉ dựa trên khoảng cách địa lý mà còn dựa trên khả năng kết nối với toàn bộ mạng lưới hạ tầng. Việc hình thành tuyến Bến Lức - Long Thành có thể rút ngắn hành trình giữa các khu vực công nghiệp phía Tây và phía Đông TP. Hồ Chí Minh, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp chủ động hơn trong việc tổ chức chuỗi cung ứng và vận chuyển hàng hóa.
Nhận định về vai trò của tuyến cao tốc, ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, cho biết, đối với Long An, tầm quan trọng của Bến Lức - Long Thành không đơn thuần là việc mở thêm một tuyến cao tốc. Nó tạo ra một kết nối Đông - Tây mạnh mẽ hơn nhiều trên khắp miền Nam Việt Nam và đưa các khu công nghiệp phía Tây TP. Hồ Chí Minh đến gần hơn với các hạ tầng quy mô lớn đang được phát triển ở phía Đông.
Đối với thị trường bất động sản, chuyên gia Savills nhấn mạnh, hạ tầng đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng định hình lại cấu trúc đô thị và phân bổ giá trị bất động sản.
Việt Nam đang bước vào một trong những giai đoạn đầu tư hạ tầng lớn nhất từ trước đến nay. Theo đó, hạ tầng trở thành một yếu tố ngày càng quan trọng trong việc xác định tiềm năng dài hạn của bất động sản. Ý nghĩa lớn nhất của các dự án hạ tầng như cao tốc Bến Lức - Long Thành không chỉ nằm ở quy mô đầu tư, mà ở khả năng thay đổi cấu trúc phát triển đô thị và phân bổ lại giá trị bất động sản.
Theo chuyên gia Savills, trong nhiều năm, bất động sản giá trị nhất thường nằm ở khu vực trung tâm. Ngày nay, những bất động sản có khả năng kết nối tốt nhất có thể trở thành những tài sản giá trị nhất. Đây là sự thay đổi mang tính nền tảng, ảnh hưởng đến nơi người dân lựa chọn sinh sống, nơi doanh nghiệp đặt trụ sở và nơi hình thành các giá trị bất động sản mới.
Khi mạng lưới giao thông được cải thiện sẽ mở ra dư địa phát triển cho các khu đô thị mới, trung tâm logistics, hành lang công nghiệp và các điểm đến thương mại ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Khi đó, khả năng tiếp cận và kết nối có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định sức hấp dẫn và giá trị dài hạn của bất động sản.
Theo ghi nhận, các dự án bất động sản dọc hành lang hạ tầng quy mô lớn đang có cơ hội hưởng lợi trực tiếp về giá trị trong tương lai. Chẳng hạn, tại khu Tây TP. Hồ Chí Minh một số đại đô thị lớn như Waterpoint của Nam Long quy mô 355 ha, La Home của Prodezi, Eco Retreat của Eco Park... nằm gần các tuyến hạ tầng trọng điểm và đang làm thay đổi diện mạo đô thị khu vực.
Trong đó, khu đô thị tích hợp Waterpoint sở hữu vị trí kết nối vô cùng thuận lợi với TP. Hồ Chí Minh qua hệ thống giao thông đường bộ hoàn chỉnh: Cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Trung Lương, Vành Đai 3 và Cao tốc Bến lức – Long Thành, Đại lộ Nguyễn Văn Linh – Cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây. Cùng với đó, dự án còn kết nối trực tiếp đến hệ thống cảng Quốc Tế Long An, Hiệp Phước, Cát Lái và Cái Mép – Thị Vải, đi các tỉnh ĐBSCL, TP. Hồ Chí Minh và Campuchia. Giá trị kết nối này đang là "bệ đỡ" cho tiềm năng tăng giá của bất động sản. Hiện chủ đầu tư đang chào bán sản phẩm cao tầng Solaria Rise thuộc KĐT này với lộ trình sở hữu nhẹ nhàng cho người mua ở thực.
Theo chuyên gia Savills, tác động của cao tốc Bến Lức - Long Thành sẽ được nhìn nhận rõ hơn trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng lớn trong khu vực đang đồng thời được triển khai và hoàn thiện.
Cụ thể, sân bay quốc tế Long Thành dự kiến hướng tới khai thác thương mại từ tháng 12/2026, sau giai đoạn thử nghiệm dự kiến từ tháng 9 đến tháng 11. Khi đi vào hoạt động, sân bay sẽ bổ sung năng lực kết nối hàng không quốc tế cho vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đặc biệt phù hợp với các ngành có yêu cầu cao về tốc độ và giá trị hàng hóa như điện tử, công nghệ cao và thiết bị y tế.
Trong khi đó, cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải tiếp tục đóng vai trò là cửa ngõ hàng hải quốc tế của khu vực. Cùng với Quốc lộ 51 và các tuyến kết nối Biên Hòa - Vũng Tàu, mạng lưới này giúp tăng khả năng tiếp cận cảng biển của các khu công nghiệp tại phía Tây và phía Đông TP. Hồ Chí Minh.
Bên cạnh đó, Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh và kế hoạch triển khai Vành đai 4 sẽ tiếp tục mở rộng liên kết giữa các cực sản xuất, logistics và đô thị trong vùng, qua đó hỗ trợ hình thành một mạng lưới công nghiệp có tính kết nối cao hơn.
Ở loại hình bất động sản công nghiệp, chuyên gia Savills cho hay, trong bối cảnh quỹ đất công nghiệp tại một số thị trường truyền thống như Bình Dương và Đồng Nai ngày càng hạn chế, Long An (cũ, nay là Tây Ninh) đang có lợi thế về dư địa phát triển và khả năng cung cấp đa dạng các loại hình bất động sản công nghiệp.
Dữ liệu Savills chỉ ra, Long An cũ hiện có khoảng 4.000 ha đất khu công nghiệp, trong đó khoảng 3.000 ha đã được cho thuê, tương đương tỷ lệ lấp đầy khoảng 82%. Thị trường cũng có khoảng 3,2 triệu m² diện tích nhà xưởng và kho xây sẵn (RBF/RBW), với tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%.
Nguồn cung này trải dài trên các khu vực công nghiệp trọng điểm như Bến Lức, Cần Giuộc và Đức Hòa, với các sản phẩm hướng đến nhiều nhóm nhu cầu khác nhau. Một số dự án đáng chú ý gồm KCN Sinh thái Prodezi, quy mô 400 ha, định hướng phát triển hạ tầng xanh, năng lượng tái tạo và thu hút các ngành công nghệ cao; cùng Phú An Thạnh của KCN Vietnam, với quy mô 13,4 ha nhà xưởng xây sẵn, cách tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành khoảng 20 km.
Sự kết hợp giữa quỹ đất, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và khả năng kết nối ngày càng hoàn thiện có thể giúp Long An (cũ) tiếp tục mở rộng vai trò trong bản đồ công nghiệp phía Nam, đặc biệt đối với các doanh nghiệp ưu tiên tốc độ triển khai và khả năng tiếp cận thị trường.
Đón dòng vốn FDI chất lượng cao
Sự cải thiện của hạ tầng diễn ra trong bối cảnh dòng vốn đầu tư vào sản xuất tại Việt Nam tiếp tục tập trung vào các ngành có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao.
Theo dữ liệu Savills, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, trong đó vốn FDI đăng ký mới vào ngành chế biến, chế tạo đạt 10,71 tỷ USD. Riêng lĩnh vực điện tử ghi nhận mức tăng đáng kể, từ khoảng 985 triệu USD lên 7,03 tỷ USD, cho thấy sự hiện diện ngày càng rõ của các dự án quy mô lớn trong lĩnh vực điện tử và công nghệ cao.
Trong bối cảnh này, lợi thế cạnh tranh của một địa điểm công nghiệp không chỉ nằm ở quỹ đất hay chi phí, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối hiệu quả với các trung tâm sản xuất, sân bay, cảng biển và mạng lưới giao thông liên vùng.
"Giá trị thực sự đến từ hiệu ứng mạng lưới. Một tuyến cao tốc, sân bay hay cảng biển có giá trị công nghiệp lớn hơn khi nó kết nối hiệu quả với các hạ tầng khác. Miền Nam Việt Nam đang từng bước tạo ra mạng lưới đó, và điều này mở rộng số lượng các địa điểm có thể cạnh tranh thực sự cho các khoản đầu tư sản xuất và logistics chất lượng cao", chuyên gia Savills nhấn mạnh.
