Nhà phố, biệt thự TP.HCM giá cao trên 30 tỷ đồng đang “làm khó” người mua

Tại sự kiện Kỷ niệm 30 năm Savills Vietnam, chuyên gia Savills đã chỉ ra diễn biến các phân khúc bất động sản trong quý 3/2025.

Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới ghi nhận mức tăng theo quý nhưng vẫn hạn chế, tập trung tại các khu vực phía Tây và phía Nam thành phố. Trong đó, nguồn cung giá cao trên 30 tỷ đồng/căn tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường.

Thanh khoản chỉ được cải thiện nhờ nguồn cung giá hợp lý (trên dưới 10 tỷ đồng/căn). Trong quý 3, tỷ lệ hấp thụ dòng sản phẩm này tăng lên 24% so với cùng kỳ năm ngoái, góp phần giải quyết vấn đề cung – cầu hiện hữu.

Giá sơ cấp nhà phố, biệt thự tại TP.Hồ Chí Minh giảm theo quý nhưng vẫn tăng theo năm, chủ yếu do sự gia nhập của các dự án mới và mở bán lại tại khu vực ngoại thành.

Theo bà bà Giang Huỳnh, Giám đốc Phòng Nghiên Cứu & S22M Savills TP.Hồ Chí Minh, các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành, sân bay Long Thành và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đang được đẩy nhanh tiến độ, dự kiến hoàn thành vào năm 2026. Nghị quyết số 68/NQ/TW mở đường cho sự tham gia mạnh mẽ của khu vực tư nhân vào các dự án giao thông trọng điểm như các tuyến metro số 2, 4, 12 và cầu Cần Giờ – Vũng Tàu.... tất cả là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản nói chung, phân khúc nhà phố biệt thự nói riêng.

Trước đó, vào quý 2/2025, báo cáo Savills cũng chỉ ra, nguồn cung nhà phố, biệt thự tại TP.Hồ Chí Minh chỉ ghi nhận khiêm tốn với 80 căn chào bán. Thiếu nguồn cung dẫn đến tình hình hoạt động kém với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15% trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách mua tương đối hạn hẹp.

Theo Savills, nguồn cung tương lai phân khúc này sẽ tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 3.600 căn được mở bán ra thị trường tính đến năm 2027, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành được hỗ trợ bởi hạ tầng đang phát triển.

Ở phân khúc căn hộ, tâm lý thị trường đang cải thiện, nguồn cung mới bắt đầu quay trở lại, tỷ lệ hấp thụ tăng lên, nhưng khả năng chi trả ngày càng xa tầm với.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc Savills TP.Hồ Chí Minh, trong quý 3/2025, nguồn cung sơ cấp căn hộ giảm theo quý nhưng tăng mạnh theo năm, đạt 5.200 căn, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Đông và Tây thành phố. Nguồn cung mới đạt 2.000 căn đến từ một dự án mới và năm giai đoạn tiếp theo. Dù đã có dấu hiệu cải thiện nhưng nguồn cung hiện vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế.

Vị này cho rằng, giữa bối cảnh thiếu hụt nguồn cung kéo dài, lượng giao dịch trong quý tăng lên 2.700 căn, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư ổn định. Trong năm qua, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá mạnh.

Chuyên gia Savills phân tích, thị trường căn hộ phía Nam ngày càng phân hóa, khi các khu vực vệ tinh nổi lên như những lựa chọn hợp túi tiền hơn so với TP.Hồ Chí Minh. Trong 9 tháng năm 2025, thị trường căn hộ TP.Hồ Chí Minh cho thấy sự suy giảm rõ rệt về khả năng chi trả, khi căn hộ dưới 3 tỷ đồng/căn chỉ chiếm 9% giao dịch tại thành phố, nhưng chiếm đến hơn 60% tại các tỉnh lân cận.

Đặc biệt, Bình Dương nắm giữ đến 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng của khu vực. Việc sáp nhập hành chính cùng quy hoạch đô thị mới với kế hoạch hạ tầng sẽ tiếp tục gia tăng sức hút của các thị trường vệ tinh.

Theo Savills, nguồn cung mới tại TP.Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn, trong khi giá được dự báo tăng. Áp lực khả năng chi trả khiến người mua nhà có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận với mức giá dễ tiếp cận hơn.