Theo ông Hùng, dựa trên các quy định pháp lý hiện hành tại Việt Nam, việc mua bất động sản tại dự án chưa đầy đủ pháp lý, tức chưa có thông báo đủ điều kiện huy động vốn từ Sở Xây dựng hoặc cơ quan chức năng được đánh giá là rủi ro cao, có thể dẫn đến tổn thất tài chính lớn và tranh chấp kéo dài.
Việc mua dự án “lúa non”, người mua có thể đối diện tình trạng vốn bị “đóng băng”, khó đòi tiền đặt cọc, tranh chấp kéo dài hoặc thậm chí mất trắng, đồng thời còn làm lung lay niềm tin thị trường. Đây là vấn đề phổ biến đã được Bộ Xây dựng và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) liên tục cảnh báo.
Ông Hùng đã chỉ ra một số dự án trên thị trường từng bán “lúa non” khiến người mua ròng rã chờ đợi hoặc mất trắng tiền cọc.
Chẳng hạn, một dự án căn hộ cao cấp tại quận 1 (TP. Hồ Chí Minh cũ) từng bán “lúa non” vào khoảng năm 2018-2019, khi chủ đầu tư mở bán và nhận đặt cọc từ khách hàng dù chưa hoàn tất thủ tục pháp lý đầy đủ, bao gồm giấy phép xây dựng và xác nhận đủ điều kiện huy động vốn.
Thời điểm đó, nhiều khách hàng đã nộp tiền đặt cọc (khoảng 10-20% giá trị căn hộ) với hy vọng nhận nhà sớm, nhưng dự án này gặp vấn đề bất khả kháng như chậm tiến độ do vướng mắc quy hoạch. Kết quả, một số người mua phải chờ đợi rất lâu, dòng tiền bị “khoá” mà không sinh lời, thậm chí khi phản ứng thì chỉ được hứa hoàn tiền cọc mà không có lãi hoặc bồi thường.
“Khi dự án chưa đủ thủ tục như giấy phép xây dựng, giao đất, đóng tiền sử dụng đất, hoặc xác nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai sẽ không được pháp luật bảo vệ đầy đủ. Hợp đồng đặt cọc hoặc “thỏa thuận giữ chỗ” có thể bị tuyên vô hiệu, dẫn đến người mua khó đòi quyền lợi nếu chủ đầu tư vi phạm”, ông Hùng chia sẻ.
Cũng tại TP. Hồ Chí Minh, vào năm 2018-2020, một dự án chung cư tại quận 4 (cũ) bị tố cáo huy động vốn khi chưa san lấp xong mặt bằng và thiếu một số giấy tờ pháp lý cần thiết theo Luật Kinh doanh Bất động sản. Khách hàng đã nộp tiền theo tiến độ (lên đến 30-50% giá trị), nhưng chủ đầu tư sử dụng vốn cho các dự án khác, dẫn đến chậm tiến độ xây dựng.
Tương tự, vào năm 2021, ba dự án đất nền tại Long An (cũ) từng bị “tuýt còi” vì chủ đầu tư và môi giới rao bán khi chưa đủ pháp lý. Cụ thể, dự án chỉ mới có chủ trương đầu, chưa có giấy phép phân lô bán nền hoặc xác nhận đủ điều kiện kinh doanh. Nhiều khách hàng từ TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đã đặt cọc 50-100 triệu đồng/lô đất, nhưng sau đó dự án bị đình chỉ, dẫn đến tranh chấp.
Đặc biệt, vào năm 2019-2020, Công ty Alibaba gây “chấn động” thị trường phía Nam khi bán hàng nghìn lô đất nền cho khách hàng nhưng chưa có pháp lý (chỉ là đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng). Thời điểm đó, rất nhiều khách hàng đã đặt cọc và trả góp với giá trị lên đến hàng trăm tỷ đồng, nhưng sau đó công ty phá sản, chủ doanh nghiệp bị bắt vì lừa đảo. Người mua gặp rủi ro nặng nề: mất trắng tiền đặt cọc (thường 20-50% giá trị), dòng tiền bị “chôn vùi” trong tranh chấp pháp lý kéo dài nhiều năm, và không nhận được đất.
Tại phía Bắc, vào tháng 11/2025, một dự án khu đô thị mới tại Bắc Ninh được cho là nhận đặt cọc và giữ chỗ trái quy định khi chưa đủ pháp lý huy động vốn. Một số khách hàng địa phương đã nộp 100-200 triệu đồng để giữ chỗ, nhưng sau khi Sở Xây dựng Bắc Ninh can thiệp, dự án này bị tạm dừng.
Theo ông Nguyễn Văn Hùng, đây là các ví dụ điển hình về rủi ro dòng tiền khi mua dự án bán “lúa non”. Người mua có thể bị treo vốn, dẫn đến mất cơ hội đầu tư cũng như ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính cá nhân.
Gần đây, thị trường bất động sản vẫn tồn tại các dự án bất động sản mở bán rầm rộ dù chưa đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Chẳng hạn, tại buổi họp báo về các vấn đề kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố diễn ra cuối tháng 12/2025, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh thông tin các dự án như The Gió Riverside tại phường Đông Hoà do Công ty TNHH Xây dựng Kinh doanh Dịch vụ Thương mại Đông Nam làm chủ đầu tư; dự án căn hộ A&T Saigon Riverside tại phường Bình Hoà do Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị A&T Bình Dương làm chủ đầu tư; dự án chung cư quảng trường AVA (AVA Plaza) tại phường Thuận Giao do Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc An Phú làm chủ đầu tư, đều chưa đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Trước đó, dự án Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cũng thông tin về dự án The Emerald Garden View (phường Thuận An) của Tập đoàn Lê Phong chưa đủ điều kiện pháp lý đã mua bán.
Thực tế, Sở Xây dựng đã nhiều lần cảnh báo về rủi ro từ các dự án bán “lúa non”. Đối với các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, Sở Xây dựng yêu cầu các doanh nghiệp tuân thủ quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua khi chưa đủ điều kiện.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Đưa ra cảnh báo để người mua tránh rơi vào "bẫy", Trưởng đại diện Vars tại TP. Hồ Chí Minh nhấn mạnh: Điều đầu tiên là người mua phải kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng. Trước khi đặt cọc, khác hàng yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông báo đủ điều kiện huy động vốn từ Sở Xây dựng địa phương (ví dụ: Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh hoặc Hà Nội).
Đồng thời, người mua không tin vào lời hứa miệng hoặc “thỏa thuận giữ chỗ” từ bên bán. Đây là hình thức lách luật bị Bộ Xây dựng cảnh báo, có thể dẫn đến thanh toán 100% mà không được bảo vệ.
Bên cạnh đó, người mua ưu tiên chọn doanh nghiệp có lịch sử tốt, không phụ thuộc quá vào vốn huy động, và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Tránh các dự án rao bán rầm rộ nhưng thiếu minh bạch thông tin.
Khi mua bán, khách hàng nên nhờ tư vấn luật hoặc các chuyên gia bất động sản kiểm tra hợp đồng, tránh ký khi chưa đủ điều kiện. Nếu dùng vay ngân hàng, chọn gói có bảo hiểm rủi ro. Trường hợp nếu đã nộp tiền cho dự án chưa đủ thì liên hệ ngay cơ quan chức năng để khiếu nại, tránh chờ đợi thụ động dẫn đến mất cơ hội đòi quyền lợi.
"Tóm lại, mua dự án chưa đủ pháp lý giống như đánh cược với rủi ro cao, đặc biệt trong giai đoạn thị trường đang điều chỉnh. Theo đó, người mua nên ưu tiên an toàn bằng cách chọn dự án đã hoàn thiện pháp lý để bảo vệ tài chính và quyền lợi lâu dài", ông Nguyễn Văn Hùng nhấn mạnh.
