Một phân khúc bất động sản “ế” khách

Nếu phân khúc căn hộ và đất nền có giao dịch ổn định thì nhà phố, biệt thự tại TP.Hồ Chí Minh có tệp khách mua tương đối hạn hẹp, lượng hàng tồn kho lớn.

Báo cáo của Savills Việt Nam chỉ ra, nguồn cung bất động sản nhà phố, biệt thự tại TP.Hồ Chí Minh vẫn gặp nhiều khó khăn, với nguồn cung sơ cấp trong quý 2/2025 giảm xuống chỉ còn hơn 600 căn và nguồn cung mới khiêm tốn với chỉ 80 căn.

Thiếu nguồn cung đã dẫn đến tình hình hoạt động kém với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15% với 100 căn. Tính đến 6 tháng năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn với 170 giao dịch. So với các phân khúc khác, bất động sản liền thổ TP.Hồ Chí Minh đang “ế khách” do nguồn cung hạn chế, giá đã cao.

Nhu cầu của người mua có xu hướng dịch chuyển sang thị trường lân cận như Đồng Nai, Long An (nay là Tây Ninh) – nơi mặt bằng giá còn thấp hơn, hạ tầng kết nối được đầu tư “mạnh tay”.

Trước đó, vào quý 1/2025, tình hình hoạt động của nhà phố - biệt thự TP.Hồ Chí Minh khá chậm khi ghi nhận 69 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ chỉ 10%. Các sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng/căn giảm mạnh chỉ còn 11%. Ngược lại, những sản phẩm có giá hơn 30 tỷ đồng/căn tăng mạnh và chiếm hơn 70% nguồn cung sơ cấp. Điều này khiến thanh khoản thị trường giảm sút; người mua nhà dịch chuyển sang các tỉnh lân cận, nơi nguồn cung dồi dào và giá phải chăng hơn.

Theo dự báo của Savills, từ nay đến năm 2027, nguồn cung mới nhà phố - biệt thự TP.Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm, chỉ khoảng 3.600 căn được mở bán ra thị trường, chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành được hỗ trợ bởi hạ tầng đang phát triển.

Tại thị trường Hà Nội, phân khúc này có phần “khá khẩm” hơn. Trong quý 2/2025, có 267 căn được mở bán từ 6 dự án hiện hữu, với tổng nguồn cung sơ cấp đạt 2.642 căn, trong đó có 1.221 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 46%. Dẫu vậy, so với giai đoạn trước, mức hấp thụ này là khiêm tốn.

Tương tự như TP.Hồ Chí Minh, nguồn cung nhà phố, biệt thự Hà Nội khan hiếm. Nhu cầu về nhà ở trong giai đoạn 2021–2025 tại Hà Nội khá lớn, nhưng hiện nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Với khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành, thành phố chỉ cung cấp được khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới, dẫn đến thiếu hụt khoảng 49.000 căn.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Phòng Nghiên Cứu & S22M Savills TP.Hồ Chí Minh cho rằng, nguồn cung mới khan hiếm và hàng tồn kho giá cao tiếp tục dẫn đến sự mất cân bằng cung - cầu. Thị trường kỳ vọng sẽ dịch chuyển từ trung tâm thành phố ra các tỉnh lân cận.

Theo vị này, sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng tại các tỉnh phía Nam đang thúc đẩy quá trình mở rộng ra các khu vựcngoại thành và tỉnh lân cận TP.Hồ Chí Minh. Các dự án trọng điểm như Đường Vành đai 3, Cao tốc Bến Lức – LongThành, Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và tuyến Tp.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, góp phần thúc đẩy cung – cầu nhà ở. Cơ sở hạ tầng sẽ trở thành động lực làm đa dạng nguồn cung cho khu vực lân cận TP.Hồ Chí Minh với việc hình thành các khu dân cư mới và gia tăng chất lượng phát triển.