Không có đáy bất động sản chỉ có cơ hội cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp

Sau gần 1 năm thị trường bất động sản trầm lắng, giá bất động sản, đặc biệt ở loại hình đất nền thứ cấp đang được nhà đầu tư cắt lỗ, giảm giá bán. Trong khi đó, giá bán sơ cấp vẫn được giữ nguyên, thậm chí ở một vài dự án được chủ đầu tư điều chỉnh tăng thêm.

Chị Lê Thu Ngân (Cầu Giấy, Hà Nội) hồi tháng 4/2022 mừng bao nhiêu thì bây giờ chị lại buồn bấy nhiêu. Bởi trước đó, cuối năm 2021 chị đầu tư một căn liền kề tại dự án An Lạc Green Symphony (Hoài Đức, Hà Nội) với giá 13 tỷ đồng. Đầu tháng 4/2022, khách hàng trả 18 tỷ đồng chị vẫn không bán vì kỳ vọng giá còn cao hơn nữa. Thực tế, trong số tiền 13 tỷ đồng đó, chị đã phải vay ngân hàng lên tới 10 tỷ đồng, nên tính ra bán giá 18 tỷ đồng không lời lãi bao nhiêu.

Thế nhưng thị trường trùng xuống và đến tháng 12/2022, chủ nhà bên cạnh chị đã bán căn liền kề tương tự giá 12,6 tỷ đồng và chị nhận ra, “số phận” căn liền kề của mình không khác gì.

Tuấn Duy, một môi giới tại khu An Lạc này cho biết, nhiều chủ nhà gửi anh bán căn liền kề và biệt thự, đa phần đều có giảm giá. Đặc biệt là những căn có diện tích lớn thì số tiền giảm càng nhiều. Theo anh Duy, do những khách hàng này đều vay ngân hàng để đầu tư, đến thời hạn lãi suất điều chỉnh, nhưng thị trường vẫn trầm lắng nên không thể giữ lâu được mà cần phải cắt lỗ để trả nợ cho ngân hàng.

Tuy nhiên, chủ đầu tư đang triển khai giai đoạn 2, giá không giảm mà có phần nhích lên ít nhiều nhằm đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư trước đó.

Không chỉ có vậy, ở một vài đại dự án tại Hưng Yên, chủ đầu tư không hề giảm giá bán, mà đa phần chỉ có các nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ, cần nguồn tiền.

Là nhà đầu tư đi săn đất nền, đất dự án giảm giá thời điểm này, anh Tạ Văn Long (Ba Đình) cho biết, anh và một vài người bạn đã đi tìm hiểu nhiều nơi, thị trường khá trầm lắng dẫn tới việc không có thanh khoản và giá bất động sản cũng buộc phải giảm.

Nhóm đầu tư của anh Hưng mới chỉ quyết định đầu tư tại Hà Đông do giá giảm đến 30% so với thời điểm sốt đất. Tìm hiểu ở một số khu vực khác, anh Hưng vẫn lắc đầu, bởi mặc dù giá thứ cấp đã giảm, nhưng vẫn là cao so với thời điểm tháng 2/2022. Anh hy vọng giá sẽ xuống đáy để có thể đầu tư.

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, nhiều người cho rằng có thể nhìn bối cảnh thị trường để dự đoán thời điểm thị trường xuống đáy để bắt đáy. Tuy nhiên, thực tế với thị trường bất động sản hay chứng khoán thường không ai biết chắc đâu là đỉnh, đâu là đáy.

Cũng theo vị chuyên gia này, chỉ khi nào giá bất động sản bắt đầu xuống mới biết đâu là vùng đỉnh, khi nào giá đi lên mới biết đâu là vùng đáy. Việc dự đoán đâu là đỉnh, đâu là đáy có chăng là những nhận định mang tính cá nhân, chủ quan. Do đó, cần nhìn nhận rằng mỗi loại hình, phân khúc bất động sản đều có tiềm năng nhất định trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm, chính sách nào đang tác động tới loại hình, phân khúc đó.

Trước đó, để trả lời câu hỏi có nên “bắt đáy" thời điểm này hay không? TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải tự làm rõ các vấn đề: hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu – mục đích – thời hạn đầu tư, bối cảnh tại khu vực dự định đầu tư.

Sau 2 năm phát triển như vũ bão, đây là giai đoạn thích hợp, là cơ hội “có một không hai” để các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, nắm bắt thông tin thị trường hoặc có tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3-5 năm trở lên với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng có thể “gom hàng" do giá bán đã dần ổn định và có nhiều lựa chọn, đặc biệt là ở thị trường thứ cấp.

Đối với những người dân có nhu cầu ở thực, đây là cơ hội để "an cư" bởi giai đoạn này chính là thời điểm mà doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu, điều chỉnh giá bán ở điểm cân bằng nói trên để “sinh tồn". Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế khả quan, bất động sản chắc chắn sẽ tăng giá nhanh hơn so với tốc độ tăng thu nhập của xã hội. Nếu khách hàng đã tích lũy đủ tiền mặt, muốn mua các sản phẩm đã hoàn thành hoặc các sản phẩm nhà ở trong tương lai (có tiến độ xây dựng và tình trạng pháp lý tốt) phù hợp với nhu cầu để ở hay tích lũy tài sản thì không cần quan tâm đến giá của căn nhà đó có đã ở "đáy" hay chưa, ngay khi thấy có sự điều chỉnh, có thể lập tức mua vào.

Một số chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, nếu FED tiếp tục tăng lãi suất, NHNN cũng sẽ điều chỉnh theo. Ngay từ tháng 1, 1 số ngân hàng cũng đã điều chỉnh lãi suất huy động lên tối đa đến 9,5-9,9%/năm, lãi suất cho vay cũng sẽ phải điều chỉnh theo. Và nếu như vậy thì nhà đầu tư vẫn khó có thể đầu tư được, trừ khi đó là dòng tiền nhàn rỗi trong tay.