Lãi suất “đảo chiều”, thị trường bất động sản năm 2026 có gặp khó?

Lãi suất tăng có đáng lo?

Theo báo cáo ngành ngân hàng mới công bố của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), lãi suất cho vay bình quân toàn hệ thống trong năm 2026 có thể tăng khoảng 0,5 – 0,7 điểm phần trăm, đồng thời tiếp tục duy trì sự phân hóa giữa các nhóm ngân hàng.

VCBS cho rằng, xu hướng này xuất phát từ việc các ngân hàng tư nhân gia tăng tỷ trọng cho vay khách hàng cá nhân – nhóm có mức lãi suất cao hơn so với khách hàng doanh nghiệp. Đặc biệt, việc đẩy mạnh cho vay mua nhà với kỳ hạn dài được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện lãi suất cho vay bình quân của toàn hệ thống.

Bên cạnh đó, nhiều gói vay mua nhà ưu đãi được triển khai từ năm 2023 dự kiến sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh sang lãi suất thả nổi trong năm 2026. Đây là yếu tố có thể khiến mặt bằng lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng tăng lên trong thời gian tới. Đặc biệt, năm 2026, lãi suất vay đối với khách hàng cá nhân nhiều khả năng sẽ cao hơn đáng kể so với doanh nghiệp.

Phát biểu tại một hội thảo gần đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP.Invest nhận định, năm 2026 sẽ là giai đoạn nhiều thách thức hơn đối với các doanh nghiệp bất động sản so với những năm trước.

Theo ông Hiệp, dù tốc độ đô thị hóa của Việt Nam vẫn duy trì ở mức cao, kéo theo nhu cầu nhà ở lớn, song nguồn cung dù đã cải thiện vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu thị trường. Trong 9 tháng đầu năm 2025, lượng hàng tồn kho trên thị trường đạt khoảng 26.000 sản phẩm, trong đó phân khúc căn hộ chung cư chiếm hơn một nửa, cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường đang chậm lại.

Ngoài ra, phần lớn doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng – chỉ riêng hai tháng cuối năm 2025 đã ghi nhận khoảng 3 – 4 đợt điều chỉnh – chi phí tài chính của doanh nghiệp ngày càng gia tăng. Trong khi đó, các kênh huy động vốn khác như thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn sau cú sốc năm 2022.

Chung quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, khi lãi suất tăng, chắc chắn sẽ tác động tới thị trường bất động sản ở một số khía cạnh, đặc biệt là làm giảm hoạt động đầu tư. Dù vậy, theo ông Đính, bất kỳ chính sách tiền tệ, tín dụng hay chính sách nào khác đều phải điều chỉnh phù hợp khi xuất hiện dấu hiệu bất lợi cho thị trường.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám Batdongsan.com.vn, từ cuối năm 2025 dù lãi suất khó quay lại giai đoạn rẻ kéo dài, tác động đến thị trường sẽ không còn mang tính cú sốc như năm 2022.

Theo vị này, đánh giá đúng tác động của nhịp lãi suất tăng cần đặt hiện tượng này trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022.

Năm 2022 là thời điểm thị trường chịu "cú sốc kép" khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột. Khi đó, thị trường bất động sản gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán "cắt lỗ", đặc biệt là ở đất nền.

Đây cũng là giai đoạn thị trường bất động sản mang tính nóng sốt khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, tỷ trọng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến thị trường trở nên mong manh, nên khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh.

Ngược lại, năm 2025, bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6-7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5-5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.

Ông phân tích, thị trường năm 2025 "bình tĩnh" hơn nhiều, với sự dịch chuyển sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng sau cú sốc 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, việc ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm là diễn biến tích cực vì giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp. Thị trường bất động sản hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn. Năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.

Cần kiểm soát theo hướng có chọn lọc

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, xu hướng lãi suất tăng trở lại trong năm 2026 là kịch bản cần được nhìn nhận thận trọng, song không nên tạo tâm lý bi quan quá mức.

Ông Lực cho rằng, mặt bằng lãi suất có thể nhích lên trong ngắn hạn do áp lực lạm phát và nhu cầu tín dụng phục hồi, nhưng khả năng tăng mạnh và kéo dài là không lớn khi mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng vẫn được ưu tiên. Tuy nhiên, trong bối cảnh dư địa nới lỏng tiền tệ không còn nhiều, người vay – đặc biệt là nhóm vay mua nhà cần tính toán kỹ dòng tiền dài hạn, thay vì chỉ dựa vào giai đoạn lãi suất ưu đãi ban đầu.

“Bài toán vay mua nhà hiện nay không chỉ là khả năng trả nợ trong 1–2 năm đầu, mà là sức chịu đựng tài chính trong suốt chu kỳ vay kéo dài 15–25 năm. Nếu không có phương án dự phòng khi lãi suất tăng, rủi ro mất cân đối tài chính là rất rõ”, ông Lực nhấn mạnh.

Với doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực đưa ra những khuyến nghị quan trọng. Trước hết, doanh nghiệp cần nâng cao năng lực dự báo và quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro lãi suất và dòng tiền. Việc thiếu kịch bản tài chính linh hoạt sẽ khiến doanh nghiệp dễ rơi vào thế bị động khi chi phí vốn tăng.

Thứ hai, cần chấm dứt tư duy đầu tư dàn trải. Theo ông, không ít doanh nghiệp cùng lúc triển khai hàng chục dự án, phụ thuộc lớn vào vốn vay và trái phiếu. Khi thị trường thuận lợi, mô hình này có thể che giấu rủi ro, nhưng khi điều kiện tài chính siết chặt, nguy cơ đứt gãy thanh khoản sẽ bộc lộ rất nhanh. Doanh nghiệp cần tập trung nguồn lực vào các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng tiêu thụ tốt và phù hợp nhu cầu thị trường.

Thứ ba, tái cấu trúc sản phẩm là yêu cầu bắt buộc. Việc dịch chuyển sang các phân khúc phục vụ nhu cầu thực không chỉ giúp doanh nghiệp cải thiện thanh khoản mà còn dễ tiếp cận hơn với các chính sách hỗ trợ tín dụng từ Nhà nước.

Theo các chuyên gia, xu hướng tăng của lãi suất trong năm 2026 nhiều khả năng sẽ tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường bất động sản. Người mua nhà để ở có xu hướng trì hoãn quyết định để cân nhắc khả năng tài chính, trong khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy buộc phải rà soát lại hiệu quả đầu tư khi chi phí vốn tăng nhanh hơn kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, bài toán ổn định và cải thiện thanh khoản thị trường bất động sản năm 2026 sẽ đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ hơn giữa cơ quan quản lý nhà nước, hệ thống ngân hàng và các doanh nghiệp trong việc điều tiết chính sách tín dụng, kiểm soát rủi ro và phát triển cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của thị trường.

Chuyên gia cho rằng việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển.

Theo ghi nhận, thị trường bất động sản từ cuối năm 2025 mặc dù đã được hấp thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét, không đồng đều giữa các dự án, khu vực. Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, tham gia thị trường trong những đợt tăng nóng.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), vấn đề bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đang là nút thắt lớn của thị trường. Bảng giá đất mới khiến giá đất tăng rất cao, trong khi nhiều địa phương vẫn đang chờ ban hành hệ số điều chỉnh. Việc hệ số quá cao sẽ gây khó khăn cho việc triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới.

Cùng với đó, lãi suất đang là vấn đề rất đáng lưu ý. Chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực.

VARS cho rằng việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển. Bởi nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường địa ốc mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.

Hiện nay, tại các đô thị lớn giá bất động sản đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, cùng với đó lãi suất vay tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Trong bối cảnh này, người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.

Về dài hạn, Vars cho rằng giá bất động sản sẽ không tăng “nóng” nhưng sẽ khó giảm bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng, đặc biệt là đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo mặt bằng giá mới cho thị trường.