Sở Xây dựng TP.HCM đang lấy góp ý cho dự thảo quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp. Dự thảo đưa ra 2 phương pháp tính gồm xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng (ví dụ căn hộ 25-40 m2 có 1 người; căn hộ 40-60 m2 có 2 người; căn hộ 60-80 m2 có 3 người).
Trong văn bản góp ý với UBND TP.HCM và Sở Xây dựng TP, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 4 "Dự thảo Quy định" theo hướng tăng diện tích sử dụng nhà ở bình quân của người dân.
Dự thảo phương pháp xác định dân số tại các tòa chung cư tại TPHCM đang có hướng thu hẹp diện tích bình quân sử dụng/người.
Đưa ra lý do đề xuất tăng diện tích sử dụng nhà chung cư, HoREA khẳng định việc điều chỉnh tạo nên môi trường sống chất lượng hơn, phù hợp với nhu cầu của xã hội. Cụ thể, HoREA cho biết tham khảo phương pháp xác định dân số các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được quy định tại Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND ngày 27/05/2024 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội có tính hợp lý hơn theo hướng tăng diện tích sử dụng nhà ở bình quân của người dân để tạo nên môi trường sống chất lượng hơn so với "Dự thảo Quy định" của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.
Ví dụ với căn hộ 2 người ở, tại Hà Nội cho phép quy hoạch căn hộ đến 70 m2; nhưng tại thành phố Hồ Chí Minh thì dự kiến chỉ cho phép đến 60 m2. Trong khi đó cả hai, Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều là đô thị loại đặc biệt và đều định hướng phát triển thành đô thị đa trung tâm với nhiều đô thị vệ tinh tại các quận ven (thành phố Thủ Đức thuộc thành phố Hồ Chí Minh) và các huyện ngoại thành là nơi có quỹ đất lớn, tạo không gian sống chất lượng cho các gia đình.
So sánh phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư tại Hà Nội và TPHCM.
Bên cạnh đó, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, về cách tính xác định dân số trong các tòa chung cư thì 2 phương pháp của TP.HCM đang mâu thuẫn với nhau. Cụ thể, so sánh với Hà Nội, cách tính theo phương pháp trung bình của TPHCM đang giảm về mật độ dân số; tuy nhiên, nếu tính theo m2 sử dụng, TPHCM lại cho thấy sự gia tăng về mật độ khi chia nhỏ diện tích hơn.
Về tình hình xã hội, với việc chia nhỏ diện tích hơn, TPHCM đang đi ngược lại với xu hướng và chủ trương về việc cần phải gia tăng diện tích sử dụng của người dân, tạo nên môi trường sống chất lượng hơn. Ví dụ, với căn hộ 2 người ở, tại Hà Nội có thể quy hoạch 70m2; nhưng tại TPHCM chỉ tối đa 50 m2. Điều này cũng mâu thuẫn với định hướng khi TPHCM đang hướng tới việc triển khai các khu đô thị ở các vùng vệ tinh, vùng trung tâm mới, nơi có quỹ đất lớn, tạo không gian sống chất lượng cho các gia đình.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị Sở Xây dựng trình Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cân nhắc lại để ban hành "Quyết định ban hành quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh" hợp lý nhất để định hướng phát triển các khu đô thị, khu dân cư mới và chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị hiện hữu hiện đại, nâng cao chất lượng nhà ở và tăng diện tích nhà ở bình quân cho người dân do hiện nay, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ mới đạt khoảng 23 m2/người thấp hơn mức diện tích nhà ở bình quân đầu người 27,8 m2 năm 2023 của cả nước.
"TPHCM cần có cách tính hợp lý, gia tăng chỉ tiêu số người/căn hộ hoặc phần diện tích sử dụng căn hộ/người, từ đó nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị. TPHCM cũng nên tham chiếu theo Hà Nội, không nên quá chia nhỏ diện tích sử dụng, đi ngược với chủ trương nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị", Chủ tịch Lê Hoàn Châu khẳng định.
Xác định chỉ tiêu dân số tạo điều kiện cho các chủ đầu tư khi xây dựng dự án
Việc xác định chỉ tiêu dân số nhằm khống chế quy mô dân số và cơ cấu căn hộ của dự án trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình của dự án… Đây là phương pháp linh hoạt tính dân số cân đối được hạ tầng, không gây khó khăn cho người dân, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư khi xây dựng dự án.
Về mặt quản lý nhà nước, phương pháp xác định chỉ tiêu dân số giúp các khu vực đô thị cân đối được hạ tầng kỹ thuật, đường sá, giao thông, các hạ tầng xã hội như trường học bệnh viện, tránh quá tải về mặt dân số. Đây cũng là quy định hướng dẫn về cách tính dân số để cân đối bài toán quản lý nhà nước, hoàn toàn không phải quản lý hộ khẩu.
