Dòng tiền nhà đầu tư “dè chừng” với nhà phố, biệt thự tại các đô thị lớn?

Theo báo cáo từ Avison Young, nguồn cung khan hiếm cùng với mặt bằng giá neo cao đã khiến thanh khoản phân khúc nhà phố - biệt thự tại Hà Nội và TP. Hồ Chí minh chưa có sự bứt phá rõ rệt.

Tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý cuối năm 2025, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới ở phân khúc nhà phố, biệt thự. Trong khi đó, mặt bằng giá cao đang tạo ra thách thức về thanh khoản chung.

Đơn vị này chỉ ra, hầu hết hoạt động của nhà phố, biệt thự TP. Hồ Chí Minh tập trung vào tiêu thụ sản phẩm còn lại từ các dự án đã mở bán. Các chủ đầu tư áp dụng chiến lược giữ giá, kết hợp với chính sách bán hàng linh hoạt nhằm hỗ trợ thanh khoản trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi hoàn toàn.

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức cao và tương đối ổn định, chỉ tăng nhẹ tại các đợt mở bán sau hoặc dự án có lợi thế hạ tầng. Tỉ lệ hấp thụ giữ ổn định, phản ánh nhu cầu vẫn tồn tại nhưng mang tính chọn lọc cao. Người mua ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và mức độ hoàn thiện cao, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá chào bán thận trọng hơn.

Theo Avison Young, tại khu vực nội đô, các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục khan hiếm khiến nguồn cung khiến mặt bằng giá neo cao và thanh khoản chưa có sự bứt phá rõ rệt.

Ngược lại, các dự án quy mô lớn tại khu vực vệ tinh như Long An (cũ, nay là Tây Ninh) và Đồng Nai tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung tương lai, phản ánh xu hướng phát triển li tâm của phân khúc thấp tầng trong bối cảnh quỹ đất nội đô TP. Hồ Chí Minh ngày càng hạn chế.

Ở các khu vực ven TP. Hồ Chí Minh, giao dịch nhà phố, biệt thự có phần tích cực hơn nhờ mức giá dễ tiếp cận. Dẫu vậy, triển vọng tăng trưởng phụ thuộc lớn vào diễn biến hạ tầng, chi phí vốn và sự cải thiện niềm tin của người mua trong thời gian tới.

Tại Hà Nội, thị trường bất động sản liền thổ cũng không ghi nhận nguồn cung mới, chủ yếu tiếp diễn mở bán theo giai đoạn tại các đại đô thị hiện hữu. Nguồn cung và giao dịch tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, quy hoạch đồng bộ và tiện ích hoàn chỉnh, trong bối cảnh quỹ đất nội đô hạn chế.

Theo Avison Young, trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, nguồn cung nhà phố biệt thự tương lai tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm như Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng và Hoài Đức. Sự phát triển của các tuyến giao thông trọng điểm, bao gồm vành đai 4 và hệ thống metro, tiếp tục là yếu tố hỗ trợ quan trọng cho xu hướng này, góp phần mở rộng không gian đô thị và nâng cao khả năng hấp thụ của thị trường trong trung và dài hạn.

Về phía cầu, nhu cầu duy trì ở mức ổn định, với trọng tâm là nhóm khách hàng mua để ở và nhà đầu tư dài hạn. Người mua tiếp tục ưu tiên các sản phẩm thấp tầng tại các khu đô thị có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn chỉnh và tiềm năng gia tăng giá trị theo thời gian.

Trong năm 2025, thị trường bất động sản nhà liền thổ tại Hà Nội duy trì mặt bằng giá cao và tương đối ổn định so với quý trước, phản ánh nguồn cung mới hạn chế và xu hướng tích lũy đã hình thành từ đầu năm. Các dự án có vị trí gắn với hệ thống vành đai và trục hạ tầng chính tiếp tục ghi nhận mức giá vượt trội.

Tại khu vực vành đai 2–3, giá nhà liền kề khu Đông phổ biến trong khoảng 7.200–8.800 USD/m2, trong khi biệt thự dao động từ 10.000–12.800 USD/m2. Ở khu Tây, giá biệt thự duy trì ở mức 14.000–16.000 USD/m2, với một số dự án cao cấp ghi nhận mức giá vượt 30.000 USD/m2.

Tại các khu vực xa trung tâm hơn, từ vành đai 3,5–4, mặt bằng giá thấp tầng phổ biến trong khoảng 4.800–8.000 USD/m2, phản ánh sự chênh lệch rõ rệt theo bán kính đô thị. Các quận như Tây Hồ, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm tiếp tục là những khu vực ghi nhận mức giá cao, dao động từ 7.700–13.460 USD/m2, trong đó một số dự án trung tâm vượt mốc 15.400 USD/m2 nhờ lợi thế vị trí và mức độ hoàn thiện.

Nhìn chung, thanh khoản nhà phố, biệt thự tại hai đô thị lớn duy trì ở mức ổn định, với giao dịch tập trung tại các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai tốt. Trước việc giá neo cao, nhà đầu tư có phần thận trọng khi tính toán về biên lợi nhuận đầu tư. Dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về đô thị vệ tinh - nơi dư địa tăng giá theo hạ tầng còn khá tốt.