Dòng tiền hoạt động vẫn âm đối với nhiều chủ đầu tư bất động sản trong năm 2024

VIS Rating vừa cập nhật kết quả kinh doanh cả năm 2024 của 30 chủ đầu tư bất động sản nhà ở niêm yết lớn nhất theo doanh thu. Theo đó, năm 2024, tổng lợi nhuận sau thuế giảm do chi phí lãi vay tăng cao và khoản lỗ hoạt động của các chủ đầu tư đối mặt với các vấn đề pháp lý.

Trong quý 4/2024, các chủ đầu tư (CĐT) ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu đáng kể, tăng 183% so với cùng kỳ năm ngoái, góp phần làm tăng 8% doanh thu cho cả năm 2024. Tuy nhiên, tổng lợi nhuận ròng vẫn giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn cũng như khoản lỗ hoạt động của các CĐT đang phải đối mặt với các vấn đề pháp lý, bao gồm Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (NRC), CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB) và CTCP Đầu tư LDG (LDG).

Ngược lại, các CĐT lớn như CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) – công ty mẹ của Hà An (BBB, ổn định), CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) và Công ty cổ phần Vinhomes (VHM), ghi nhận biên lợi nhuận cao hơn sau khi hoàn thành các dự án quan trọng của họ, chủ yếu ở phân khúc thấp tầng.

Năm 2024, tổng nợ của các CĐT đã tăng 20% so với cùng kỳ, lên 208 nghìn tỷ VND, chủ yếu để tài trợ chi phí phát triển dự án (như VHM, NLG, DXG), và bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn (như NVL, NBB). Sự gia tăng nợ này dẫn đến chi phí lãi vay tăng 41% so với cùng kỳ.

Nguồn tiền mặt của ngành đã tăng 46% so với cùng kỳ trong năm 2024, đạt mức cao nhất trong năm năm qua, nhờ vào dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi việc mở rộng khả năng tiếp cận vốn thông qua nguồn vốn vay ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán và sáp nhập, hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.

Tuy nhiên, dòng tiền hoạt động vẫn âm đối với hầu hết các CĐT trong năm 2024, khi nhiều CĐT đã gia tăng giải ngân để đẩy nhanh phát triển dự án sau khi nhận được phê duyệt pháp lý và dự kiến sẽ mở bán dự án vào năm 2025 như VHM, CTCP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (KDH), CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), trong khi những CĐT khác vẫn đang vướng tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu và các vấn đề pháp lý dự án như CTCP Tập đoà địa ốc No va (NVL), NBB.

"Mặc dù có sự cải thiện trong việc ghi nhận doanh thu và nguồn tiền mặt nhưng lợi nhuận và dòng tiền hoạt động của các CĐT tiếp tục suy yếu vào năm 2024. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng năm 2025 sẽ là một năm có hiệu quả hoạt động tốt hơn cho các CĐT. Nguồn cung nhà ở mới nhờ hoạt động phát triển dự án gia tăng từ nửa cuối năm 2024, được củng cố bởi tâm lý tích cực của người mua nhà, sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng và nâng cao hiệu quả tài chính của các CĐT vào năm 2025," – ông Dương Đức Hiếu,Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp, VIS Rating cho hay.

Trước đó, chuyên gia của VIS Rating đánh giá, dòng tiền yếu là điểm yếu chính trong hồ sơ tín dụng của các CĐT tại Việt Nam, khi khoảng 70% các doanh nghiệp mà VIS Rating theo dõi có dòng tiền hoạt động yếu để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ đến hạn.

VIS Rating kỳ vọng chỉ số này sẽ cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng dẫn đầu bởi các CĐT lớn như VHM, KDH, DXG, NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn.

Sự phân hóa tín nhiệm trong ngành sẽ nới rộng trong năm 2025. Các CĐT sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể, trong khi tỷ lệ đòn bẩy vẫn ở mức cao. Đặc biệt, những CĐT từng chậm trả các nghĩa vụ nợ sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tái cấp vốn để để tránh tình trạng chậm trả trong tương lai.