Theo ghi nhận tại TP. Hồ Chí Minh mở rộng (bao gồm TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu cũ), nguồn cung dự án bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều trên thị trường.
Riêng trục quốc lộ 13 – Bình Dương (cũ), hàng chục dự án căn hộ được khởi động hoặc mở bán khiến nguồn cung nơi đây trở nên rộn ràng. Dẫu sức cầu chưa ghi nhận nổi bật, song tín hiệu nguồn cung cho thấy, thị trường lạc quan trước những biến động khó lường.
Sau thời gian đồn đoán, mới đây, Khải Hoàn Land khởi động dự án Khải Hoàn Imperial với mức giá dự kiến gần 50 triệu đồng/m2 - thấp hơn so với giá rumor trước đó.
Cùng khu vực, dự án The Emerald Garden giới thiệu hơn 1.000 sản phẩm ra thị trường và ghi nhận mức độ quan tâm tích cực. Dự án có mức giá từ 40 triệu đồng/m2.
Trong quý II/2026, Tập đoàn Bcons cũng chính thức giới thiệu dự án Bcons New Sky Bình Dương ra thị trường khu Đông TP. Hồ Chí Minh với mức giá từ 55 triệu đồng/m2.
Trên trục quốc lộ 13, Gamuda Land cũng đang “manh nha” dự án căn hộ cao cấp Skybridge Bình Dương ra thị trường đầu năm 2026, đánh dấu sự hiện diện của chủ đầu tư Malaysia tại khu vực này.
Tiếp tục mở bán giai đoạn tiếp theo, dự án Phú Đông SkyOne gây chú ý với chính sách bán hàng ưu đãi lãi suất 6,5%/ năm cố định trong 5 năm. Dự án này có mức giá từ 38 triệu đồng/m2, sẽ cất nóc vào tháng 5/2026.
Tại khu vực TP. Hồ Chí Minh (cũ), nguồn cung mới tiếp tục hạn chế. Các sản phẩm chào bán phần lớn là giai đoạn tiếp theo của dự án cũ. Chẳng hạn, đầu quý II/2026, Vạn Phúc Group tiếp tục rumor phân khu căn hộ Diamond Sky (thuộc KĐT Vạn Phúc City) ra thị trường. Trong khi nguồn cung “mới tinh” chỉ xuất hiện một số dự án như căn hộ IKI Village tại đường Lò Lu nối dài, phường Long Phước, TP. Hồ Chí Minh; dự án Legacy 66 (hay còn gọi là Legacy 66 Tân Thành) tại quận 5 (cũ). Các dự án này đều có mức giá trên 100 triệu đồng/m2.
Tại thị trường Đồng Nai, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án khu đô thị quy mô lớn. Chẳng hạn, một số dự án như Izumi City 170 ha, Elyse Island 45ha tiếp tục mở bán các phân khu trong khu đô thị. Với mức giá dao động từ 8-20 tỷ đồng/căn, nhu cầu ở các dự án đến cả ở nhu cầu thực lẫn đầu tư trung – dài hạn.
Tại Long An (cũ, nay là Tây Ninh), một số dự án bất động sản cũng bắt đầu rục rịch ra thị trường quý II/2026. Phải kể đến các dự án như KĐT Waterpoint, La Home, Dragon Eden, T&T City Millennia… tiếp tục chào bán các phân khu mới.
Báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam chỉ ra, cơ cấu phân khúc thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đã có sự thay đổi đáng kể sau quá trình sáp nhập hành chính. Thị trường trở nên đa dạng hơn với hơn 42% nguồn cung mở bán mới trong quý I/2026 có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2. Sự đa dạng về phân khúc này không chỉ đáp ứng nhu cầu rộng hơn của người mua mà còn phản ánh nỗ lực của thị trường trong việc cung cấp các lựa chọn phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng.
Để hỗ trợ quá trình giãn dân và phát triển đô thị bền vững, TP. Hồ Chí Minh đã và đang đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng trọng điểm. Trong hơn một năm trở lại đây, hàng loạt dự án đã được triển khai và quý I/2026 chứng kiến việc khởi công của nhiều công trình quan trọng như: Tuyến Metro Số 2 (Bến Thành – Tham Lương), Cầu Cần Giờ và Cầu Phú Mỹ 2. Những dự án này không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn mở rộng không gian phát triển cho các khu vực vệ tinh.
Trong những tháng tới, hai dự án hạ tầng chiến lược quốc gia khác cũng dự kiến sẽ được triển khai, bao gồm Đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam và Đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành. Theo CBRE, sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng giao thông sẽ tiếp tục là động lực chính thúc đẩy thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu vực có tuyến đường đi qua, hứa hẹn tạo ra những cơ hội đầu tư và phát triển mới trong tương lai gần.
Dữ liệu của đơn vị này chỉ ra, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại TP. Hồ Chí Minh (sau sáp nhập) hiện đã đạt mức 71 triệu đồng/m2 (tính theo diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Giá này tăng 11% theo năm, 4,4% so với quý trước, phản ánh sự điều chỉnh thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng (các quý đầu năm 2025 đều ghi nhận giá tăng trên 17% so với cùng kỳ năm 2024). Điều này cho thấy giá vẫn đang trong xu hướng tăng nhưng với tốc độ chậm lại.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vào quý I/2026 trung bình đạt 77% (trung bình cả năm 2025 đạt 73%). Dự báo cho năm 2026, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh (khu vực cũ) sẽ tăng gấp đôi so với năm trước, với khoảng 60% đến từ các khu vực phía Đông thành phố, nơi đang có sự phát triển hạ tầng và đô thị mạnh mẽ. Nếu tính trên toàn địa bàn TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn. Trong đó, Bình Dương (khu vực cũ) được kỳ vọng sẽ đóng góp hơn 50% thị phần, khẳng định vai trò then chốt của khu vực này trong việc giải quyết bài toán nguồn cung cho toàn thị trường trong tương lai.
Theo bà Dương Thuỳ Dung, – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, mặc dù thị trường tạm thời vẫn giữ được các chỉ số khả quan, tuy nhiên, đâu đó vẫn có rất nhiều quan ngại về các biến động kinh tế vĩ mô, tình hình lạm phát và lãi vay tăng, cũng như những bất ổn trên kinh tế khu vực. Khác với giai đoạn “hưng phấn” trước đây, người mua hiện nay nói không với đòn bẩy tài chính quá đà, giữ mức vay an toàn dưới 40% để phòng ngừa biến động vĩ mô. Đây là lúc thị trường sàng lọc, người mua kỹ tính hơn, chủ đầu tư dè dặt hơn và chỉ những sản phẩm thực sự chất lượng mới đủ sức thuyết phục khách hàng.
